2015新都房地产市场

新都区域规划21世纪第一个十年看城南21世纪第二个十年看政府投入200亿重点打造城北，财富城北进入新一轮的创富传奇时代这是一个崭新的全民投资时代2012年1月30日“北改”计划全面启动11年前启动的“东调”，是成都全市工业大搬迁与结构调整的一次大手笔，为振兴成都工业经济翻开了新的篇章；11年后的“北改”，将开启成都又一个发展大幕，为成都加速挺进现代化、国际化城市奠定坚实基础。4城北经济产业结构优化调整。基础交通、配套全面升级，出行更加便捷。环境回归生态，打造北城独特的亲水生态环境。形成传统历史文化、民俗商贸为一体的文化旅游片区、文化地标。居住环境更加宜居化。彻底甩掉城北“脏乱差”的传统固有形象，成为宜业宜商宜居的现代化、国际化城北。新都住宅市场调研2013年新都区商品住宅量价走势近6年，新都市场特别是新城区商品住宅呈量价齐升态势，2013年底最高均价达到5800元/平米左右。预计14年商品住宅新增380万方，环比13年上涨35.6%。该区域住宅未来需求看好。住宅产品客群需求及客户特征作为北改核心区域的新都，客户产品需求以。富力桃园均价5700保利198蔷薇郡均价6300爵领欧城均价5300佳乐国际城洋房均价7000汉嘉国际社区高层LOFT8000洋房均价7400我的大学均价4980博海城均价4900东骏湖景湾高层7000洋房均价10000汇融达令港均价6100泽瀚峰景均价4600天晨·花溪碧均价5400凤凰山一号均价5800新都区域毗河·198区域大丰区域本案北欧知识城均价五粮液项目区域项目主力房型主力总价均价（元/㎡）开盘时间供应套数已售套数新都城区泽瀚峰景一房两厅一卫（50—60㎡）3046002010.8.16260套255两房两厅两卫（90—110㎡）40—48东骏湖景湾两房两厅两卫（90—116㎡）65—7569002008.7.102781套1831两房两厅两卫（121—126㎡）86—937200三房两厅两卫（139㎡）1007100我的大学一房一厅一卫（40—50㎡）22—2949802009.122397套1700两房两厅一卫（77㎡）38两房两厅两卫（87—91㎡）42-45汉嘉国际社区LOFT三房两厅两卫（58可变108㎡）4680002009年11月19821316LOFT三房两厅两卫（68可变118㎡）55三房两厅两卫（130——150㎡）96——1117400三房两厅两卫（150——160㎡）111——119博海城一房两厅一卫（70㎡可变两房）3449002010年12月620346两房两厅一卫(88㎡)43两房两厅两卫（100——122可变三房㎡）49——60198片区富力桃园两房两厅一卫（76——90㎡）43——5257002008年12月1351988三房两厅两卫（110——120㎡）62——69爵领欧城两房两厅一卫（70——80㎡）37——4353002010年1月832810三房两厅两卫（90—100㎡）47——53三房两厅两卫（105㎡）56佳乐国际城三房两厅两卫（128——135㎡）89——9570002010年8月377301四房两厅两卫（146㎡）102三房两厅两卫（165㎡）116三房两厅三卫（166㎡）116三房两厅三卫（177㎡）124保利蔷薇郡两房两厅一卫（85㎡）5363002010年12月963606两房两厅两卫（105㎡）66三房两厅两卫（110——120㎡）69——76三房两厅两卫（139㎡）88大丰片区汇融达令港两房两厅一卫（60—67㎡）4561002010.71600套428三房两厅两卫（84—98㎡）57—67三房两厅两卫（108——138㎡）71—88天晨·花溪碧两房两厅一卫（77.18㎡）4354002010.101100套780三房两厅两卫（89㎡）53三房两厅两卫（112㎡）64凤凰山一号两房两厅一卫（75—79.46㎡）48—5062002010.10450套400目前新都在售项目销售情况成都住宅产品特色一、不可忽视的园林打造毫不夸张的说：在成都，刚需项目的园林打造也可媲美北方豪宅项目。图为龙湖地产的园林景观二、高赠送的户型在成都，普通项目的赠送率大多在10%及以上，最近炙手可热的逸家系产品，赠送普遍高达30%及更多！户型设计：超大赠送吕，满足产品功能化设计，真正达到“零公摊”。半赠送全赠送三、户型功能性强在成都，户型设计注重房型的功能性及可变空间，如阳台、入户花园等！南湖逸家三室两厅双卫建筑面积约：83㎡扩展面积约：108㎡•户型方正、南北通透•布局紧凑，超大赠送•厨房餐厅客厅三维一体，实用大气并存中海城南1号四房两厅两卫185平米•双入户设计，出入都有礼仪感；•超大入户花园；•生活阳台、储藏间各自独立，奢华同时落地实用；•主卧套房设计，奢华便利。住宅小结：1、新都住宅市场在大成都较为活跃，需求看好；2、住宅产品需求以70-120㎡刚需户型为主；3、住宅产品要注意园林、户型、赠送率的打造；1、本次调研在售项目均有较大赠送空间，赠送率达10%——20%2、客户以成都城北区域内各专业市场，周边县市为主，多用于以后专业市场搬迁后自住。3、面积在70——90㎡热销，90——100㎡销量次之，110㎡以上滞销，总价在40——50万左右,接受度较高。4、北欧知识城、富力桃园两项周边配套差，几乎全都是依靠项目本身的配套，在项目前期很多全是规划中的，很多的不确定性，客户抗性大，而以上两个项目都采取了先将部分景观配套呈现出来，以增加客户信心，减小客户抗性。并且起到良好效果。这点跟我们项目相似，可以借鉴。5、新都区未来可开发面积较多，预计约达602万㎡，市场竞争将进一步增大，为了减小客户流失量，建议加快项目进程，早日面市。市调总结竞品项目总结91、大盘入市，竞争激烈。中粮源上湾、保利城、绿地世纪城等品牌开发商、大盘入主城北，区域存量大幅度增加，区域竞争格局演变为大盘的角力。2、来访、成交量持续下滑、市场环境恶化。今年8月份以来，澳洲湾、富力桃园、北新国际等项目的来电来访量都在持续下滑，周成交量在5-10套，客户观望情绪严重，销售环境恶化。3、价格为王，盘均价格下滑300-800元/平米。区域的竞争的本质是价格竞争，澳洲湾、北新国际、富力桃园、澳洲湾等项目纷纷打出4000左右的实得起价。4、成功经验，先做配套。北欧知识城、东骏湖景湾、源上湾等项目开盘前，景观示范区亮相，大盘规划完善，受到区域客户的追捧。5、购房客户大城北客户占据60%。新都区域60%的客户来自商贸城、物联港、物流园及城北各专业市场，这些客户通过老带新成交非常普遍。新都商业市场调研今年，成都新都商业供应约18.7万平，成交约26.9万平，均价17608元/平；相比前2年，今年供销均有大幅下降，但均价涨幅1倍，未来市场甚好；今年新都商业成交量位居成都各区域榜首。因“北改”政府推动力度的增强，商贸环境有了大幅改变，对于北门商业有明显的利好。城北商业成价值洼地，北改为新都商业提档PS：数据来源于克尔瑞PS：数据来源于克尔瑞，办公市场包含写字楼和公寓今年，成都新都办公供应约13.2万平，成交约8.3万平，均价6218元/平；相比前2年，今年办公销量上涨明显，增长逾一倍；随着“北改”工程的推进，区域环境有了大幅改变，未来城北将呈现一个宜居宜商的全新时代。“北改”引擎拉动新都商务新都商圈以升级老城商业、重点打造新城现代商业的发展趋势。■新城CBD商业区——综合性商业服务区新城商业未来将打造星级酒店、精品商业、综合卖场的大型商业集群。■老城传统商业区——旅游文化商业中心文化旅游商贸中心，满足日常消费外发展特色旅游商业。万家福桂湖摩尔美好家园新城市购物广场（家乐福）万千城我的大学缤纷时代广场(人人乐)新都国际广场财富国际购物中心已呈现商业规划中商业老城传统商业区新城CBD商业区新都荟芙蓉生活广场新都商圈名称经营面积业态分布主力店商业档次经营状况摩尔百货约8000平1F:珠宝、鞋、化妆品、皮具箱包2F：女装、饰品3F：男装、运动服饰、服务中心ONLY匡威中端老城区唯一纯百货卖场。品牌认知度较高，当地居民主要消费场所，辐射老城区居民，经营状况良好摩尔超市约8000平1F:餐饮、电器卖场2F：家用区、休闲食品、服务中心3F：生鲜、家电、食品4F：影城、电玩苏宁电器、上湖影城、德克士中低端客源稳定、老城区大型超市卖场，与摩尔百货相互依托，经营稳定，辐射新老城区居民。美好家园约6000平1F：餐饮、鞋、珠宝、家纺、书店2-3F：超市卖场美好家园超市、华莱士中低端主要辐射电子路、马超西路居民，区域性卖场、百货、超市混淆经营，业态较乱，百货经营状况一般，超市经营状况良好强调宝光—桂湖文化，结合旧城改造，调整商业业态布局，整体提升该区商业规模和档次，打造新都特色旅游文化商业中心。目前，其主要商业街集中宝光—桂湖、钟楼车站、马超西路段。新都老城商业区人流量大，商业氛围好，但规模不大老城传统商业区名称经营面积经营业态主力店商业档次万千城约4万平购物、餐饮、娱乐亮冠歌城等中端新都国际广场约5万平购物、餐饮、娱乐、3C-MALL国美电器、金典影院等中端芙蓉生活广场约3.8万平影院、装饰城太平洋影城、装饰城等中低端缤纷时代广场约6万平购物广场、大型超市人人乐、金逸影院、海伦缤纷酒店等中端新城市中心约5万平购物广场、大型超市家乐福、万达院线、假日酒店等中端新都荟约7万平香港精品SHOPPINGMALL-中高端多个城市综合体及五星级酒店带动新区商业变革发展，高端、时尚、聚集效应强大，未来的商业吸附力较大，将改变目前现有商业格局与消费习惯，高端住宅消费圈、校园经济圈、老城区商圈、轨道经济圈包围，区域内建成和规划在建设的项目，总面积近800万平米。新都新城片区商业雏形已现，但商业氛围不足新城CBD商业区老城传统商业区新城CBD商业区客群构成居民商务行政人群高校师生政府公务员•旅游者•商务人士•商业核心区•成都北部的文化旅游中心功能定位设置导向规划重点•为北部新城商业发展发挥核心和带动作用•酒店、餐饮、娱乐、零售商业•购物中心、大型超市•仓储超市•市区型购物中心•满足购物、娱乐、游玩、休憩等需求的商业聚集区•成都北部有文化底蕴、服务特色和连通优势的商业区域•餐饮、娱乐、零售商业、文化产业•小型购物中心、菜市场、中小型超市•文化旅游商贸中心•提升区域商业规模和档次项目名物业等级写字楼总体量（㎡）层数/层面积（层/㎡）面积区间物业费（元/平方米·月）电梯数量/品牌装修状况出售类型租金是否包含物业费是否可分割售价（元/平方米）月均去化面积和信新城市中心甲4200021/2000120-28087/迅达公共部分精装修散售否是12000435新城市广场新都荟在售待售区域对写字楼需求不高，仅新城市广场1个在售写字楼写字楼和信新城市中心位于成都新都区马超东路中央行政区，项目占据新城核心地段，紧邻新都中央政务区、高端住宅区，以20万㎡的大体量，融汇5A甲级写字楼、5星级酒店、42F地标建筑及大型购物中心。项目开盘至今，累计销售5221平，月均去化约435平，实际成交均价为9500-10000元/㎡。万达电影城太平洋电影城湖光影城太平洋、万达影院等知名影城均进驻新都新城区，市场相对较饱和，且人气较差影院名称档次营业面积/平米放映厅容纳观众座位结构所属商业中心万达影院五星级40506个1023高坡舒适座椅无遮挡新城市中心太平洋电影城五星级30004个434座位呈阶梯排列，视线无阻挡芙蓉生活广场湖光影城三星级15006个455-摩尔超市电影院金典影院金逸影院已呈现影院规划中影院新都假日酒店新城大酒店桂湖国际大酒店豪坤酒店石油缘酒店缤纷酒店流花宾馆成都皇廷假日酒店莱恩酒店酒店开业时间房间数面积(㎡)价格（元/晚）新都假日酒店2013年32235-55653-1233桂湖国际大酒店2006年14023-50298-688石油缘宾馆2003年10323-45218-568香城大酒店2010年6015-30120-200豪坤宾馆2011年4