2012年房地产估价师考试案例分析

2012年房地产估价师考试案例分析第一章房地产估价报告写作一、简答题1.改错题(指出并改正下列估价报告片断中的错误。不得在试题上改，在答题处指出错误内容并改正。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分)(本题10分)某商品房质量缺陷修复费用评估报告(封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略)估价结果报告一、估价委托方名称：***人民法院二、受理估价方名称：略法定代表人：××地址：略估价资质等级：房地产国家一级估价资格证书：略三、估价对象概况(一)估价缘由本公司受：***人民法院委托，对南京李某2004年购买的一间电子商务写字楼，夹层内一横梁影响该房屋的正常使用，开发商应对该商品房质量缺陷支付补偿费进行司法鉴定。(二)估价对象实体状况南京李某的一间电子商务写字楼，总层数为11层，±0米以下2层，±0米以上9层，钢混结构，层高为4.79米。该房屋总建筑面积为56.37平方米，套内建筑面积41.91平方米，共有公用分摊面积14.46平方米，合同明确建筑面积内含夹层。(三)事故损伤情况分析勘查的客观情况是：建筑物宽4米，夹层进深2.5米，夹层层高2.15米夹层的套内建筑面积约11.35平方米。夹层与正常跳高层之间有一道剪力墙，向夹层侧约0.1米处有一道横梁，横梁宽0.4米，横梁可见高度0.53米，横梁至地面的高度1.64米，地面装修复合木地板层高度约0.02米，横梁至装修层地面的高度约1.62米。横梁的设置形成的质量缺陷主要有：①横梁至剪力墙之间建筑面积的使用有严重影响。横梁至剪力墙之间的套内建筑面积约4米×0.47米=1.88平方米。②由于横梁至地面的高度1.64米影响工作人员入出夹层及横梁至剪力墙之间建筑面积的使用有严重影响共同导致对夹层使用价值有一般的影响。③由于横梁导致的夹层使用价值的局部严重影响和夹层整体一般影响，导致对整间写字楼有轻度影响。经过勘查界定,该商品房质量缺陷是设计功能性缺陷，可以通过工程措施基本消除商品房质量缺陷，对房屋的安全使用无影响。(四)估价范围估价范围根据横梁导致的夹层使用价值的局部严重影响和夹层整体一般影响四、估价目的开发商应对该商品房质量缺陷支付补偿费为委托方司法鉴定提供价格参考。五、估价时点2004年5月21日，确定为现场查勘之日或双方约定的商品房质量缺陷鉴定界定之日。六、估价依据1.质量检验报告书2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291--1999)3.《全国统一建筑工程基础定额××市基价表—99》4.《××市房屋修缮工程预算定额》5.××市城乡建设委员会有关文件6.建筑材料市场价格和有关工程造价信息7.估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料七、估价原则1.合法原则2.估价时点原则3.客观、公正、公平原则4.替代原则八、估价方法由于该商品房质量缺陷是设计功能性缺陷，可以通过工程措施基本消除商品房质量缺陷，因此估价方法首先选择了重置成本法。同时该区位类似无缺陷商品房价格案例较多，受不同程度缺陷影响的建筑面积容易确定，可采用特尔菲技术确定不同影响程度商品房质量缺陷的缺陷状况修正系数，因此估价方法同时选择了意愿调查评估法。九、估价结果估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在估价时点的缺陷补偿为39101元元，人民币大写：叁万玖千壹百零壹元整。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2004年5月21日至5月24日十二、估价报告有效期限自2004年5月24日至2005年5月23日估价技术报告(个别因素和区域因素分析略、市场背景分析和最高最佳使用分析略，估价方法选用略)一、估价的技术思路由于该商品房质量缺陷是设计功能性缺陷，可以通过工程措施基本消除商品房质量缺陷，由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积，故估价人员决定采用成本法进行估价。同时该区位类似无缺陷商品房价格案例较多，受不同程度缺陷影响的建筑面积容易确定，可采用特尔菲技术确定不同影响程度商品房质量缺陷的缺陷状况修正系数，采用意愿调查评估法，确定商品房质量缺陷价值。二、估价过程1.技术处理——成本法根据现场查勘，借助了建筑设计专业人士的分析，确定修复方案。假设可对夹层部分进行部分拆除，包括横梁拆除，然后在夹层下走道的外侧布设框架柱与横梁，这样夹层总体格局保持不变，只是在夹层下走道外侧布设一层框架柱。该方案施工涉及建筑面积为2.57米×4米=10.28平方米。根据市场调查分析，得到了拆除工程费用、修缮工程费用、夹层已经装修的报废损失、工程施工导致的房屋租金损失、被拆除物残值，拆除工程费用、修缮工程费用、夹层已经装修的报废损失、工程施工导致的房屋租金损失之和扣除被拆除物残值就是商品房质量缺陷减损值。成本法的估价结果为40,604元。2.技术处理——意愿调查评估法首先采用市场比较法评估出无缺陷类似商品房的价格，然后采用特尔菲技术对15个商业经纪人进行了两轮意愿调查确定不同影响程度商品房质量缺陷的缺陷状况修正系数。最后根据现场查勘确定商品房质量缺陷不同影响程度部分的对应建筑面积，商品房质量缺陷不同影响程度部分的对应建筑面积与对应影响程度的缺陷状况修正系数之积的和，得到了该方法的商品房质量缺陷减损值。意愿调查评估法的估价结果为37,598元三、估价结果确定：估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，采用简单算数平均法，确定评估确定估价对象房地产在估价时点质量缺陷补偿费为39101元，人民币大写：叁万玖千壹百零壹元整。2.指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分)。浙江省××经济开发区某工业用房拍卖底价评估报告(封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略)估价结果报告一、委托方北京市××法院(其他略)二、估价方单位名称：(略)法定代表人：(略)单位地址：(略)资质等级：建设部房地产价格评估一级三、估价对象估价对象为浙江××A实业有限公司和浙江B有限公司所拥有的位于浙江省××县经济开发区内的部分工业用房房地产。即建筑面积14108.05㎡的房屋所有权及相应分摊的6783.84㎡出让国有土地使用权。估价对象的总体情况见表1。(一)区位与环境估价对象位于浙江省××县×××镇经济开发区内。××县地处浙江省中部，北距杭州市约96km，东南界义乌，东北连诸暨，西南与兰溪毗邻，西北和建德、桐庐接壤，素有“文化之邦”、“书画之乡”之称。县城面积920k㎡，辖9镇7乡，人口38万。开发区位于××县东部，西距××县城约20km，东、西、南三面环山，并有大陈江流经。大陈江沿岸为较开阔的地势，自西南向东北缓倾，属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明。×××镇1994年8月被省人民政府正式批准为省级经济开发区，开发区规划总用地面积3.8k㎡，现在开发区已外扩到整个××县。×××镇紧靠浙赣铁路和杭金衢高速公路，镇内设有××火车站及高速公路入口，交通便捷。镇内已建成道路框架12km，有大陈江流过，水资源十分丰富。开发区所需电力来自华东电网，镇内拥有110kV变电所两座。该地区作为浙江省××经济开发区的一部分，将随着整个××地区以及整个浙江省经济的高速发展，发挥出更大的经济潜力(参见附件一：估价对象位置示意图，略)。(二)权益状况估价对象包括两块宗地上的四幢房产(两块宗地相连)，产权分别由两个单位拥有。根据委托方提供的资料以及估价人员实地查勘、调查所获取的资料，浙江××A实业有限公司取得了包括估价对象其中一块土地在内的《国有土地使用证》[浦国用(1996)字第××××号]，土地用途为工业用地，土地使用权面积为6041㎡，土地使用权年限为50年，土地使用权剩余年限为43年，土地使用权性质为国有出让(参见附件二：《国有土地使用证》复印件，略)。在该宗地范围内，浙江××A实业有限公司还办理了估价对象的车间和仓库的房屋所有权登记(参见附件三：《××县公有房屋所有权登记审核表》，略)，并由相关部门同意确权发证，登记表上记载房屋所有权性质为股份制，房屋共两幢，所有权面积合计8387.15㎡，房屋所有权证号[浦字第××××号];该公司还办理了估价对象中综合楼的房屋所有权登记(参见附件四：《××县单位房屋所有权登记申请书》，略)，并由相关部门同意确权，申请书上记载房屋所有权性质为股份制，房屋所有权面积为2487.05㎡，房屋用途为综合楼，根据相关资料显示(参见附件五：《浙江省金华市中级人民法院民事裁定书》[(2002)金中民执字第×××号]复印件，略)，该房屋所有权证号为×××。浙江B有限公司取得了包括估价对象另外一块土地在内的土地(参见附件六：《国有土地使用权出让合同》复印件，略)，土地用途为工业用地，土地使用权面积为4000㎡，土地使用权年限为50年，土地使用权性质为国有出让。在该宗地范围内，浙江B有限公司办理了估价对象中宿舍楼的房屋所有权登记(参见附件七：《××县城镇公有房屋所有权登记申请表》复印件，略)，并由相关部门同意确权发证，登记表上记载房屋所有权性质为股份制，房屋所有权面积为3233.85㎡，房屋所有权证号×××号，另外在房屋所有权证存根(参见附件八：《房屋所有权证存根》复印件，略)中登记了同样的内容。根据委托方提供的资料，估价对象设定有他项权利：浙江B有限公司所拥有的建筑面积3233.85㎡的宿舍楼于1997年设定他项权利(参见附件九：《房屋他项权证》[浦字第×××号]复印件，略)，他项权利人为××投资公司，权利种类为抵押，权利价值为266.6万元，权利存续期限自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此项权利尚未注销);浙江××A实业有限公司所拥有的建筑面积2304.85㎡的仓库和6082.3㎡的车间于1997年设定他项权利(参见附件十：《房屋他项权证》[浦字第×××号]复印件，略)，他项权利人为××投资公司，权利种类为抵押，权利价值为734万元，权利存续期限自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此项权利尚未注销)。综上所述，估价对象的权属状况如下：估价对象包括两块宗地上的四幢房产：宿舍楼、仓库、车间、综合楼。其中车间、仓库、综合楼由浙江×XA实业有限公司拥有，宿舍楼由浙江B有限公司拥有。四幢房产中有三幢(分别为宿舍楼、仓库、车间)设定了抵押权。