2012年物业管理师《经营管理》最后冲刺试卷(3)-中大网校

中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：年物业管理师《经营管理》最后冲刺试卷(3)总分：100分及格：60分考试时间：150分一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1)不良物业资产形成的原始起因是（）。A.经济周期变化B.经济活动频繁C.交易成功率高D.经济交易量大(2)物业租赁按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁，其中中短期租赁的租期一般为（）年。A.1～2B.2～3C.3～4D.4～5(3)零售商业物业现场管理策略中，管理承诺的关键是（）。A.物业服务企业对委托方承诺的内容和条件B.物业服务企业对委托方承诺的内容和要求C.物业服务企业对委托方承诺的责任和深度D.物业服务企业对委托方承诺的内容和深度(4)资产负债率指标是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守的经验判断一般为不高于（）。A.50%B.60%C.70%D.80%(5)房地产市场需求分析的具体内容不包括（）。A.就业分析B.人口和家庭分析C.收入分析D.支出分析(6)一套建筑面积100msup2/sup、单价4500元/msup2/sup、总价45万元的住房，中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：在实际交易中，如果在成交日期时一次付清，则给予优惠8%，则实际单价为（）元/msup2/sup。A.2850B.2928C.3789D.4140(7)成本管理中，（）的编制过程，是对公司未来经营管理活动成本的安排过程。A.成本估算B.成本预算C.成本概算D.成本控制(8)国外的研究表明，与房地产使用性质相关的寿命是（）。A.经济寿命B.自然寿命C.物理寿命D.技术寿命(9)为了能够在最经济的水平上并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务，企业内各部门的研制质量、维持质量和提高质量的活动构成为一体的一种有效的体系是（）。A.全面控制管理B.全面质量管理C.设备设施管理D.全面经营管理(10)写字楼物业经营管理的绩效评价，要与写字楼物业经营管理的目标体系相结合，其绩效评价的主要指标是（）。A.物业经济指标、资产运营水平和物业品牌化B.服务满意度、后续发展能力和盈利能力指标C.服务满意度、物业经济指标和物业品牌化D.物业经济指标、盈利能力指标和后续发展能力(11)共用部位与共用设施设备的Et常运行和维护费估算费用在物业管理成本中通常都占有较大比例，而且其中的具体项目也比较多，其中不包括（）。A.交通费B.装修费C.能源费中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：杂项费用(12)为了有效地进行成本控制，保证经济效益的实现，物业服务企业需实行分级分口管理经济责任制，建立成本控制的组织体系，即建立以（）为基本控制单元的组织体系。A.成本中心B.费用中心C.责任中心D.控制中心(13)房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的（）。A.或然损失风险B.政策风险C.通货膨胀风险D.政治风险(14)为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购的物业经营管理服务的形式是（）。A.高品质、高标准、高质量B.高标准、高质量、专业化C.高效率、高质量、专业化D.高品质、高效率、高质量(15)成本控制按控制的机制分类，其类型属于事先控制的是（）。A.前馈性控制和预测性控制B.前馈性控制和防护性控制C.防护性控制和反馈性控制D.前馈性控制和反馈性控制(16)物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等属于物业成本中的（）。A.比例变动成本B.相对固定成本C.非比例变动D.半变动成本(17)物业经营管理主要以（）为管理对象，强调策略性价值管理等特点，要求物业管理师具备房地产投资知识和选择投资区位的能力。A.收益性物业B.业主或投资者中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：综合性管理服务(18)收益性物业运用收益法估价的一般步骤不包括（）。A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B.对可比实例成交价格进行处理C.预测估价对象的未来收益D.求取报酬率或资本化率、收益乘数(19)物业服务企业和业主的沟通模式和频率主要取决于（）。A.未来经营费用水平B.业主的态度C.整个国家的经济体制D.企业的整体发展战略(20)物业管理费用中，折旧费、修理费及物料消耗属于（）。A.公司经费B.劳动保险费C.董事会费D.无形资产摊销(21)零售商业物业的现场管理中，在日常管理开销最大的一项费用是（）。A.保险费B.设施维护费C.办公费D.公共能耗费(22)投标工作中最重要内容，同时直接影响到投标能否成功，必须给予认真对待的工作是（）。A.投标书的编制B.投标决策C.报送投标书D.参加开标及答辩会(23)关于成本概率预算的编制方法，说法错误的是（）。A.确定预算编制所涉及的每一变量B.确定每一变量的变化范围及其可能性C.计算各变量不同“组合”的分项概率中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总，求取成本期望值(24)关于设施管理涉及的主要问题，描述错误的是（）。A.设施经理应该设法提高和保护职员的生活质量B.因为工作的本身经常是部分在变化的，设施经理必须进行设施的冗余和灵活性分析C.设施管理从开始计划到进行处理，是一系列分立项目的组合D.设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有灵活性和服务性(25)《物业服务企业财务管理》和《施工、房地产开发企业财务制度》规定，物业服务企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入（）。A.营业成本B.管理费用C.递延资产D.经营费用(26)设备闲置或封存也会产生磨损，其中金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等属于（）。A.第一类有形磨损B.第二类有形磨损C.第一类无形磨损D.第二类无形磨损(27)风险管理的整个过程中，（）目的是为了对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。A.风险控制B.风险评估C.风险调整D.风险识别(28)对一个新建成的零售商业物业而言，日常管理费中的公共能耗费应约占总费用的（）。A.30%B.40%C.50%D.60%(29)成本预算中，业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是（）。A.固定预算中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：概率预算(30)物业经营管理企业实施客户关系管理(CRM)的基础是（）。A.租户档案B.租赁期限C.租金管理D.数据统计与分析(31)已知某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为8%，则该出租公寓的净运营收益现值为（）万元。A.1107．57B.1126．68C.1278．66D.1267．45(32)签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后（）日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。A.15B.28C.30D.45(33)物业管理成本类型中，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向的是（）。A.按照经济性质分类B.按经济用途进行分类C.按照与业务量的关系分类D.按照计算依据不同分类(34)编制弹性成本(费用)预算的主要方法有（）。A.列袁法和公式法B.定额法和列表法C.分解法和公式法D.预算法和列表法中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(35)关于物业管理的公开招标，说法错误的是（）。A.公开招标的招标方有较大的选择范围B.公开招标可在众多的投标单位之间选择最优者C.公开招标的竞标单位较多D.公开招标的工作量大，但时间较短(36)物业成本类型中，（）是指其成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的那部分成本。A.固定成本B.变动成本C.半固定成本D.半变动成本(37)公共责任保险的保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算，其中，有累计赔偿限额的保险费的计算方法是（）。A.保险费=场地占有面积×单位面积保险费B.保险费=每次事故赔偿限额×适用费率C.保险费=累计赔偿限额×单位面积保险费D.保险费=累计赔偿限额×适用费率(38)为了使物业总体出租收入最大化应该采取的策略是（）。A.弹性策略B.出租策略C.风险策略D.现场管理策略(39)制订物业管理计划的前提是（）。A.物业现状分析B.邻里分析C.区域宏观市场环境分析D.明确业主目标(40)房地产置业投资的现金流量中，（）是业主最关心的问题。A.净运营收益的最大化B.实现预期收益目标C.可以获得的租金收入D.获取多少净运营收益中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(41)房屋租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系，同时由于房屋租赁的特殊性，租赁契约又必须是（）。A.有偿合同B.债权合同C.双务合同D.要式合同(42)实践中人们常从租户在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的（），来对写字楼进行分类。A.声望B.形象C.位置D.吸引力(43)房地产投资信托公司按资产投资的类型划分，其形式不包括（）。A.抵押型B.权益型C.混合型D.综合型(44)房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有（）。A.广泛性B.有限性C.多样性D.垄断性(45)关于房屋租赁的特点，下列表述错误的是（）。A.房屋租赁可以转移房屋的所有权B.房屋租赁关系不因所有权的转移而中止C.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋D.房屋租赁关系是一种经济要式契约关系(46)某商业店铺的购买价格为80万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款40万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为3．8万元，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.9．5%B.12．5%C.13．8%中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(47)物业经营管理的常规工作中，一般分配公共成本的方式是按照（）面积占物业总面积的比例计算。A.经营场所B.单个租户的承租C.单位建筑D.使室内有效使用(48)人们在经济活动中一般简称的价值，指的是（）。A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.市场价值(49)物业管理招标方式中，（）是目前广泛采用的招标方式。A.公开招标B.邀请招标C.议标D.评标(50)市场经济条件下，（）不仅体现了企业经济效益的高低，而且表明企业竞争能力的大小，一定程度上决定了企业的生存状态。A.价值B.利润C.财富D.利息(51)为了配合改革开放、引进外资、保障i资企业、外国驻华机构所雇佣人员的经济利益而举办的一种责任保险是（）。A.财产保险B.火灾保险C.雇主责任保险D.公众责任保险(52)关于收益性物业的现房价格和期房价格，说法错误的是（）。A.物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格B.当为建筑物已建成的物业时，即为期房价格(含土地价格)中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格(含土地价格)D.期房价格是指以目前尚未建成而在将来