2013年2月苏州苏房越溪B-5项目营销策划提案.

《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】苏房越溪B-5项目营销策划提案苏州大木房地产经纪有限公司二零一三年二月○谨呈：苏州市苏房集团有限公司《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】商业市场分析¶土地市场分布¶供销情况分析¶商业存量分析¶商业模式分析¶商业个案分析¶商业分析总结《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】土地市场之成交走势自08年以来全市土地建筑面积成交呈上涨趋势，2012年受宏观调控影响成交有所下降，12年土地成交为1090万方，同比下降了18.8%历年全市土地成交情况2474614636585151753796588141342109029402004006008001000120014001600200820092010201120122013(1-3)占地面积（万方）建筑面积（万方）《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】土地市场之楼面价受推出地块位置的影响，自09年以来土地成交楼面价整体呈下降趋势，2012年成交楼面价为2898元/平米，同比下降了20.9%历年土地成交楼面价174239933791366528983615050010001500200025003000350040004500200820092010201120122013(1-3)楼面价（元/平米）《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】土地市场之成交结构住宅用地：成交127万方，同比下降78%，为2009年以来最低；商业用地：成交319万方，同比下降39%，5年来仅低于2011年；混合用地：成交644万方，同比上升172%，为5年内最高。连续几年大规模的住宅用地的出让，使得与之配套的商业发展出现滞后局面；商业地块的上市量近年来整体保持稳定，未来将出现商住“平分天下”的局面历年全市土地成交结构5624326058112784225220237524319102981953172376441080100200300400500600700200820092010201120122013(1-3)纯住宅纯商业混合用地《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】土地市场之本案周边地块本案方圆5公里附近可统计商业地块达到11个，总体量达92万方编号地块坐落基地面积(㎡)最大可建面(㎡)容积率用途年限(年)总成交价(万元)楼面价(元/㎡)成交单位成交时间开发跟踪2005-G-78小石湖路北侧10406.718732.11.80商业401717917锦和置业2006/1/9/2008-B-3塔韵路东侧、吴山街北侧10185.132592.32≤3.2商业402301706天鸿伟业2008/10/20塔韵广场（写字楼底商）2009-G-25塔韵路东侧、吴山街南9616.119232.2≤2.0商务金融用地4035861039吴中资产经营2009/8/4天鸿大厦（写字楼底商）2009-B-100旺山工业园北官渡路北侧1895.22195.52按照批准方案商务金融用地402841294越溪街道2010/1/23/2010-G-28南溪江路北侧、溪秀路西23357.981752.65≤3.5文体娱乐和商务金融用地40111001358吴中资产经营2011/1/6南溪江路商务广场2010-B-44兴昂路南侧、邵昂路西侧11009.433028.2≤3.0商服用地40112003391美田房产2011/1/7美乐城2011-B-6兴昂路南侧、经二路东侧17841.953525.7≤3.0批发零售和商务金融用地4016861(底价)3150尚业商茂2011/6/23欧蓓莎中华美食城2011-B-9吴山路南侧、锦和置业东侧7679.115358.2≤2.0批发零售用地4070004557徐栋个人2011/6/23/2011-B-42南溪江路北侧、明溪路西侧15521.254324.20≤3.5批发零售、商务金融和住宿餐饮用地4092191697天鸿伟业2011/12/8//友新高架、天鹅荡路交叉口西北114000118000/购物中心///梦乐城投资2011年奠基，预计14年春开业永旺梦乐城/石湖景区东入口、石湖西路北侧地块/500000/购物中心、酒店、写字楼、商业街、公寓///万达2012/12/18签约，预计15年10月竣工开业吴中万达广场备注：商业地块选取五公里范围内。蓝色项目为写字楼底商，紫色项目为集中式商业，橘色为区域未来重点大型项目《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】项目介绍项目地址：南溪江路北侧占地面积：约58.3亩投资金额：11亿元开发公司：苏州市溪江实业投资管理有限公司项目介绍：由5星级酒店、5A级写字楼及商业广场组成。据悉，酒店由万丽经营，商业引进天虹百货，超市在和欧尚、大润发洽谈。重点地块介绍南溪江路商务广场写字楼酒店《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】基础数据：开店计划：2014年春项目地址：苏州吴中区友新路（吴中区友新高架、天鹅荡路交叉口西北角）占地面积：114000平方米建筑面积：118000平方米主要客户：20-40岁有孩子的家庭停车位：3000余个项目定位：项目定位为郊外型购物中心，其特点为“2核1街”模式，即在购物中心两侧配备两个以上的主力店，中间由一条专卖店街道连接。项目介绍：项目作为在华东地区布局的第一店，位于吴中区的湖滨新城，行政区域的改变（吴江并入苏州），使得项目可辐射吴中、吴江及苏州古城区的南客户群。永旺梦乐城购物中心——未来将成为东太湖苏州滨湖新城高端商业中心重点地块介绍《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】一共四层，其中，地上三层建筑面积11.1万平方米，将建成集大型购物中心、休闲娱乐、餐饮服务为一体的商业中心；地下一层建筑面积约3.7万平方米，建成后停车位数量在3000个以上。除JUSCO超市外，购物中心还将引进大型电影城、美食街以及150家品牌入驻打造集购物、休闲、美食于一体的大型摩尔式购物中心，成为东太湖苏州滨湖新城高端商业中心。永旺梦乐城购物中心——集购物、餐饮、娱乐、服装鞋帽、珠宝首饰、儿童于一体重点地块介绍《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】商业供销分析受市场供应及商业项目的位置影响，商业市场整体的去化速度减缓，市场供求比例失衡，全市平均每月去化4万方左右近几年商业供销情况53.2873.7963.3495.18110.64141.5155.9647.590204060801001201401602009201020112012新增面积（万方）销售面积（万方）商业供应总体呈上升趋势，2012年供应达到95.18万方商业销售则呈现下滑趋势，2012年销售47.59万方《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】商业存量分析2012年商业存量为192.8万方，主要分布于相城区和吴中区各板块，越溪板块商业存量为5.17万方2012年各板块商业存量一览9.963.466.252.8522.995.1726.8327.751.557.52.296.954.547.835.5111.753.516.1520.818.071.081099262363128260533536041780234306351172206169159346387642692758393051015202530吴中区城区吴中区独墅湖西吴中区环太湖吴中区甪直吴中区木渎板块吴中区越溪相城区核心相城区核心外新区横塘新区浒通新区科技城新区狮山路园区东沙湖园区高教区园区湖东园区湖西园区青剑湖园区胜浦中心城区沧浪新城中心城区城北中心城区环线内05001000150020002500300035004000面积（万方）套数《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】商业模式分析项目开发商建面产品规划层数商铺类型商铺面积建筑风格主力店业态金象城同美置业46148商铺/酒店公寓4层内铺20-60Artdeco中影国际影城、亿盛百货、波黎露西餐厅“吃喝玩乐购住”6大业态金亿城盛奇置地27726商铺/酒店3层内铺15-85现代戴斯酒店、上海臻善品美食、世纪华联“吃、喝、玩、乐、学、住”6大业态西城永捷广场永捷投资130000商铺/酒店公寓/写字楼7层内铺根据需要划分现代大润发、金逸影城餐饮、娱乐、休闲、购物、办公世茂广场世茂投资400000商铺/酒店公寓/写字楼5层内铺30-500现代大润发、世茂国际影城、国美电器、世茂百货零售、餐饮、娱乐、休闲、购物、办公港龙财智国际港龙置业46889商铺/酒店公寓5层内铺20-100现代港龙国际茶城办公、居住、休闲美乐城瑞利华投资42201商铺/酒店公寓3层内铺15-50现代简约好邻里购物中心、肯德基、面包新语餐饮、休闲娱乐、购物、家居饰品、康体健身、管理培训东门町金利通房产74000商铺/酒店公寓4层街区20-2800民国风格俏江南餐饮、休闲、娱乐港龙城市商业广场（新区）港龙置业160000商铺/酒店公寓/写字楼/酒店4层内铺15-35现代欧尚超市、中影国际影城购物、大卖场、影院、家电数码城、酒店、餐饮娱乐、儿童主题商城、商务办公繁花中心四城置业208062商铺/酒店公寓/写字楼/酒店7层内铺16-70现代富豪国际酒店、乐购居住、办公、餐饮、购物、休闲、娱乐目前主要在售的项目，纯街铺的项目较少，产品面积切割小，有15-30平米的商铺，建筑风格主要为现代简约，业态以超市、电影院、餐饮、购物、娱乐休闲为主《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】销售模式分析带租约销售成为市场的主流模式区域项目价格包租模式包租年数总回报率内铺/街铺园区金象城1层30000-400002层20000-300003层15000-20000包租5年，1年6%，2年7%，3年8%，4-5年按租金1:9分成，前3年直接抵扣房款521%+4-5年租金的90%内铺姑苏区金亿城均价300001层不包租，2层、3层包租6年，回报率8%/年648%内铺姑苏区西城永捷广场总价48万起包租10年，前3年8%/年直接抵扣房款，4-5年11%/年，6-8年13%/年，9-10年18%/年10121%内铺姑苏区世茂广场1-5层200001层40000-60000不包租//内铺吴中区港龙财智国际1-5层均价1750010年统一经营管理，1-5年8%/年，6-10年按租