2013年天津红桥区红咸里项目投资决策报告46p.

天津红桥区红咸里项目投资决策报告项目发展部2013-11-4二、项目基本情况四、市场分析及项目定位五、项目初步设计方案目录一、城市概况七、成本利润测算三、周边土地成交情况六、项目开发周期八、项目财务分析九、开发建议1、城市简介一、城市概况天津是北方最早对外开放的沿海城市之一，是中国近代工业的发源地，中国北方经济中心、环渤海地区经济中心。天津市域面积11917.3平方公里，海岸线长153公里。天津市地处华北平原东北部，东临渤海，北与首都北京毗邻，距北京120公里。天津是华北地区最重要的交通枢纽，在航运、铁路、公路方面四通发达。天津市2012年底人口总量达到1413万。天津现辖13个区、3个县。包括滨海新区、和平区、河北区、河东区、河西区、南开区、红桥区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区、蓟县、静海县、宁河县。一、城市概况红桥区是天津的发祥地，位于天津城区西北部，是天津市六个中心市区之一。红桥区地理位置独特，北运河、子牙河、南运河流经区内在三岔河口汇入海河，形成“三河五岸”的地理态势。红桥区总面积21.3平方公里，人口58万人。红桥区辖10个街道：西于庄街道、双环村街道、咸阳北路街道、丁字沽街道、西沽街道、三条石街道、邵公庄街道、芥园街道、铃铛阁街道、大胡同街道。红桥区交通发达，道路纵横，中环线贯通南北，成为天津市赴北京、河北、东三省重要通道之一，天津西站将成为集高速铁路、客运专线、普速铁路、长途、轨道交通、公共交通为一体的中心城区最大的客运交通枢纽，也是连接津浦线和京山线的交通要道。2、红桥区简介2008年-2012年天津市常住人口情况截止到2012年底天津市常住人口1413.15万人，比上年末增加58.57万人；全市户籍人口993.20万人，外来人口392.79万人，增加47.95万人，外来人口仍在保持较快增长。红桥区常住人口约58万人。11761228.161293.81413.151354.582.22.72.62.62.5800860920980104011001160122012801340140014602008年2009年2010年2011年2012年00.511.522.53各年人口统计（万人）增长率（%）2008-2012年天津人均可支配收入和人均消费支出情况1942321430242932692129626134221480116562184242002418.710.313.510.810.111.610.311.911.28.1050001000015000200002500030000350002008年2009年2010年2011年2012年02468101214161820人均可支配收入（元）人均消费支出（元）人均可支配收入率（%）人均消费率（%）天津市人均可支配收入和消费支出呈逐年较快增加，2012年城市居民人均可支配收入29626元，增长10.1%；人均消费支出20024元，增长8.1%，农民人均可支配收入13571元，增长14.1%。3、城市人口及收入情况一、城市概况63547521.89224.51119012885.216.516.517.413.816.4020004000600080001000012000140002008年2009年2010年2011年2012年02468101214161820各年生产总值（亿元）增长率（%）2012年中国主要城市GDP排名2008年-2012年天津生产总值汇总支柱产业天津市支柱产业主要为航空航天、石油化工、装备制造、电子信息、生物医药、新能源新材料、轻纺、国防科技八大优势支柱产业。天津市近几年经济增长迅速。通过以上数据可以看出：从2007年开始，天津生产总值逐年增长幅度较大，平均每年增幅在1000亿元以上。2012年达到12885亿元，比2008年翻一倍。房地产业•2012年天津市房地产业增加值完成427.28亿元，比上年增长5.5%。全年房地产开发投资1080.04亿元，增长24.6%。商品房销售面积1643.11万平方米，增长8.5%；销售额1473.11亿元，增长14.9%，增幅比上年回落2.2个百分点。4、城市经济一、城市概况天津市规划的城市性质为：是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。到2020年天津常住人口控制在1350万人，城镇人口1210万人，城镇化水平达到90%。5、城市规划一、城市概况中心城区是指外环线绿化带以内的地区，是城市的行政文化中心、商贸服务中心，到2020年，中心城区规划面积371平方公里，人口控制在470万人。中心城区以发展金融、商贸、科技、信息、教育、文化、体育、医疗卫生等第三产业为重点，适度发展技术密集、附加值高的都市型工业，逐步形成以服务型经济为主的产业结构。红桥区规划的功能定位是“西站地区综合性城市副中心、重要的交通枢纽、现代商务商贸都市型产业基地、和谐宜居的文化生态城区”。从布局上红桥区规划确定为“一极两区三廊”。“一极”是西站地区综合性城市副中心增长极，要建设成为辐射京津冀和环渤海地区，集商务金融、高档商业服务和文化休闲居住于一体，集中展现现代化都市形象的综合性城市副中心。“两区”是三岔河口商贸经济区和光荣道都市型产业园区两个产业聚集区。三岔河口商贸经济区要建设成为具有复合型商贸流通商圈、现代化物流集散中心、体验式展示交流中心等多项功能的商贸聚集区。光荣道都市型产业园区要建设成为集高科技产业、生产性服务业、创新创业基地、研发结算各种总部于一体的都市型产业聚集区。“三廊”是指北运河、子牙河、南运河三条生态经济走廊。5、城市规划红桥区二、项目基本情况1、项目位置及四至：红咸里项目位于天津市红桥区西北部，咸阳北路与光荣道交口西北侧。地块地铁1号线红桥区政府天津西站地块二、项目基本情况1、项目位置及四至：地块北至丁字沽三号路南侧住宅小区，南至光荣道，东至咸阳北路，西至本溪路。东侧咸阳北路北侧居住区地块西侧本溪路南侧光荣道二、项目基本情况2、项目现状地块现状地块现状地块现状地块现状地块现状平整，地上建筑已经拆迁完毕。二、项目基本情况3、周边现状地块周边多为老旧多层住宅小区，大型商场、写字楼等商业项目较少。住宅小区地铁1号线住宅小区住宅小区宝能创业中心沿街底商二、项目基本情况地铁1号线丁字沽三号路咸阳北路公交站本溪路光荣道4、交通状况地块周边路网完善，交通方便。地块紧邻咸阳路、光荣道两条主干道，地块北侧有地铁1号线本溪路站。地铁站地块二、项目基本情况5、市政配套经到市政相关部门落实，该地块给水、排水、电、暖气、天然气、通讯等市政配套齐全，均在地块附近。地块地块二、项目基本情况6、生活配套该地块周边各类生活配套比较完善，3公里范围内有实验小学、幼儿园等学校，还有物美超市、体育场、酒店、社区医院、各类饭店、各大银行等生活配套。沿街饭店地铁站雷锋小学市政公园实验小学星级酒店地铁站地块中国银行社区医院肯德基地铁站酒店实验小学社区医院二、项目基本情况项目处于红桥区老城区位置，周边规划多为住宅小区。地块东侧现状为住宅用地，南侧现状为商业住宅用地，西侧现状为住宅用地，北侧现状为住宅用地。商服用地住宅用地住宅用地7、周边规划住宅用地住宅用地地块面积：净地172.65亩土地性质：商业、住宅用地，商住比例为4:6容积率：2.5保障房要求：无8、规划指标二、项目基本情况二、项目基本情况9、项目SWOT分析优势（Strength）本项目位于红桥区中部，区位较好，紧邻主干道和地铁1号线，周边交通便利。项目地块上建筑物已拆迁完毕，面积适中，属于短平快项目。项目周边为旧居民区，多数居民有改善居住条件的愿望，存在一些改善型需求。天津西站周边将建大型商圈，会带动周边发展，该区域房价未来的升值空间较大。劣势(Weakness)机会(Opportunity)威胁(Threat)地块为凹凸型不规则形状，不利于楼座规划布置。商业比例较大，不利于快速销售、快速回笼资金。该项目北侧紧邻老旧多层住宅小区，对本项目打造高品质产品产生一定影响。项目周边区域为老旧居住区，距离天津核心城区较远，商业氛围较差。三、周边土地成交情况1、项目周边土地成交价格序号土地位置土地面积（亩）土地用途容积率受让人成交单价（万元／亩）楼面地价（元/㎡）成交时间1红桥区双环路与佳宁道交口东北侧，双环邨启春里地块100.4其他普通商品住房用地2.41天津振业佳元房地产开发有限公司78749002013.8.282红桥区红旗北路与湘潭道交口东北侧，大成食品公司地块36.4其他普通商品住房用地3.79天津达成兴业房地产开发有限公司179370972013.7.293红桥区纪念馆路延长线与本溪路交口东北侧，科技园六号地50.2其他普通商品住房用地2.4天津金侨置地房地产开发有限公司126278882013.1.304红桥区丁字沽三号路与白酒厂大道交口16.6其他普通商品住房用地2.85天津中兴嘉禾投资有限公司59731422010.1.185红桥区芥园道与大丰路交口西北角7.4其他商服用地1.48天津开发区建隆置业有限公司94195362011.6.20天津红桥项目周边土地成交情况红桥区为老城区，近几年土地供应量很小，近四年供应4宗住宅土地，1宗商服用地。红咸里项目附近金侨公园壹号项目成交价为1262万元/亩，可参考性较强。三、周边土地成交情况2、周边土地成交价格分布1、787万元/亩5、941万元/亩2、1793万元/亩4、597万元/亩3、1262万元/亩地块一、市场分析：四、市场分析及项目定位天津市红桥区2012-2013年10月商品住宅供销情况0.000.001.660.000.003.970.000.000.0011.981.023.430.004.449.960.006.331.101.842.184.655.175.140.750.941.041.361.41.372.582.73.142.012.184.15.93.093.372.954.143.512.480.440.260.002.004.006.008.0010.0012.0014.002012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月供应面积（万㎡）销售面积（万㎡）2012年-2013年10月红桥区商品住宅供应供应呈波动走势，累计供应面积58.22万㎡；销量呈波动上升走势，累计销售面积54.36万㎡。整体供需比为1.07:1(未考虑2012年以前存量），供应量略大于需求。一、市场分析：四、市场分析及项目定位2012年-2013年10月红桥区商品住宅价格整体呈波动上升走势，2012年10月达到17673元/平米，月度平均涨幅为0.7%。天津市红桥区2012-2013年10月商品住宅价格变化情况17537176071562914804155021729715120152871564215535152881523915447154501545916160159011614617327170641752117673-5.28%4.71%11.58%-12.59%1.10%-0.68%-1.59%-0.32%0.08%-0.06%-1.60%1.54%8.62%2.68%0.37%2.32%1.36%4.60%0.49%-1.52%-1.20%130001350014000145001500015500160001650017000175001800012345678910111213141516171819202122-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%销售价格（元/平米）涨幅楼盘名称物业类型建筑面积（㎡）容积率主力户型（㎡）销售价格（元