2014年新源区域整体分析

2014新源县市场调研12新源县市场调研情况分析一、区域概况（数据来源：新源县统计局）1、人口概况：新源县2012年末总人口316002人。其中：非农业人口88983人，占总人口的28.16%。在总人口中，少数民族人口202855人，占全县总人口的64.19%，其中：哈萨克族144244人，占全县总人口的45.65%；维吾尔族32008人，占全县总人口的10.13%。自然增长人口5456人，自然增长率17.27‰。2、收入支出概况：全县城镇居民人均可支配收入达到15430元；全县农牧民人均纯收入9552元。全县在岗职工平均人数22853人；全年在岗职工工资总额95137万元，在岗职工平均货币工资41630元。2014新源县市场调研123、经济概况：2013年新源县实现生产总值为76.20亿元，同比增长8.3%（年初目标92亿元，增长17%）。其中：第一产业增加值23.85亿元。其中：县属农业增加值20.53亿元，增长3.4%；第二产业增加值33.85亿元，增长8.8%，县属工业增加值14.91亿元，增长7.2%（年初目标35.2亿元，增长35%），建筑业增加值7.68亿元，增长5%；第三产业增加值18.51亿元，增长12%，三次产业比为31：45：24。全社会固定资产投资完成35亿元，下降22.2%（年初目标62亿元，增长37.8%）；公共财政收入5.75亿元，增长12.3%（年初目标突破6.3亿元，增长23%）；全年实现社会消费品零售总额20.18亿，同比增长13%（年初目标增长14.5%）。4、经济下滑：从以上数据可以看出，新源县经济发展情况与今年制定的目标差距较大，存在诸多问题。（1）农业生产增幅缩小。（2）工业增速微增。（3）固定资产投资大幅下滑。2013年新源县全社会固定资产投资预计350000万元，下降22.2%。其中：一产完成7亿，下降12.5%；二产完成14.3亿元，下降46.04%；三产完成13.7亿元，增长31%。2014新源县市场调研125、下滑影响：（1）财政收入持续低迷，财政收支矛盾严峻。财政公共预算收入增速由14%大幅下滑到-6%，财政公共预算收入完成34766万元，低于序时进度15个百分点；按年初23%的增长（年初预算）目标来看，资金缺口达12492万元，而年初预算安排的部分社会发展资金无法正常支出，收支矛盾严峻。（2）支柱行业受政策影响（国内与国际环境影响），后续发展动力不足。两大支柱产业酒业和钢铁业税收较年初预算减收1亿元，钢铁价格已经下跌到3200元/吨，且继续下跌的趋势依然存在，对财政的贡献率已不足6%。（3）保民生、促发展各类社会事业发展资金配套压力很大，资金缺口严重。按照保民生、促发展的各项要求，需安排各类社会事业发展资金达到6.2亿元，配套资金4.4亿元，而我县财政实际可用于社会事业发展资金仅有1.2亿元，缺口资金达到3.2亿元。（4）各类专项上解资金逐年加大，地方财政可用财力在一定程度上得以消弱。2013年就我县上解各类专项资金达到2006万元，较2012年的1431万元，增加575万元，预计2014我县上解各类专项资金达到2725万元，地方财政的可用财力也在不断消弱。二、房地产宏观数据2014新源县市场调研122012年新源县房地产开发投资51774万元，比2011年同期增加38922万元，同比增长3.03倍。房地产开发企业房屋施工面积38.25万平方米，同比增长1.15倍，其中：住宅施工面积28.17万平方米，同比增长99%；商品房销售12.8万平方米，同比增长1.6倍；商品住宅销售额37486万元，同比增长2.62倍，其中：住宅平均销售价格2416元。（数据来源：新源县统计局）2013年合同备案面积约10万㎡，2014年1-5月约2万㎡。（数据来源：新源县房产局）三、新源县房地产市场情况1、新源县主要乡镇、团场房地产供应情况新源区域、乡镇供给情况（住宅）区域楼盘规模（㎡）多层住宅统建房商业畅销户型住宅均价推货量（㎡）备注则克台镇泽悦花园4000026000地块属于拆迁地块鑫疆物流园26500071团场望江华庭22000200009019002000040%只针对71团职工没有产权72团场酒香雅居290002600075171626000补助2.5万元红军佳苑270002700065-10017007000补助2.5万元合计38300026000730000165177253000区域楼盘规模（㎡）多层住宅统建房商业畅销户型均价推货量（㎡）备注则克台镇泽悦花园40000公寓14000未开发2014新源县市场调研12鑫疆物流园2650006000260000603000120001、2号交工3、4号今年交工（1号楼装修完成）71团场望江华庭22000200060200040%只针对71团职工没有产权72团场酒香雅居2900030003000住房已供大于求，补助2.5万元合计27900012017000新源县周边主要乡镇、团场房地产供应规模总量达38万㎡；其中住宅供应10500㎡，包含商品房26000㎡、公寓6000㎡、统建房73000㎡，已推出上市53000㎡，统建房均价为1770元/㎡；商业供应279000㎡，已上市供应17000㎡。2、新源县城房地产（1）高层项目新源县高层供应项目项目名称规模户型面积区间户数住宅面积均价优惠价格成交均价去化比例备注紫金广场44330两房10436040000370080362080%公园正对面、车位地上151个地下615个。三房118-125联城公寓21764两房11714000316550311590%绿化率80%、酒店配套优越、送2万元家电。三房110-130家乡好97600公寓5833000两房101-349080341070%超市配套已入住2014新源县市场调研12三房110-125幸福景庭36000两房9715316000310050305095%纯高层，一楼带花园。三房128合计1996941030003298.7584%新源县在售高层项目4个，供应总量19.9万㎡；其中已推出住宅10万㎡，目前剩余2万㎡。主力户型面积基本为两房97-104㎡；三房为110-130㎡；户型配比基本为1:1。销售均价为3300元/㎡。（2）多层项目项目名称规模户型面积区间户数均价优惠价格成交均价去化比例备注书香名门220000两房891204313850308880%公园正对面、车位地上151个地下615个。三房107-115草原明珠230000两房89.281200319350314390%绿化率80%、酒店配套优越、送2万元家电。三房110-130宏嘉浅水湾160000两房801056三房100-120复式200-220双拼38016阳光水岸30000三房12036叠拼160-180128双拼24014西城印象6000070000031002014新源县市场调研12新源县目前在售多层项目为2个，总开发规模为45万㎡，目前都进入一期收尾，在售供应约7.2万㎡，市场整体均价为3100元/㎡，主力户型基本为两房89㎡、三房107-130㎡。即将上市供应项目三个，都为多层项目，其中阳光水岸为融华信用社集资房，以叠拼、双拼为主，包含3栋多层，部分会对市场供应。（4）新源县商业项目新源县城地产供给情况“商业”项目名称商业总面积建筑形态面积区间主力面积销售均价销售状况商业类型商业定位促销政策备注紫金广场120000负1层33-330㎡60-120㎡124000.5商业广场名品一条街、咖啡西餐、休闲服饰、精品办公用品1、返三年租金。2、5年加价回购实际购买价格基础上上浮25%广场正对面，项目后期气氛较好1层33-330㎡60-120㎡21294金融、餐饮、名品、数码、特色产品、休闲运动2层33-330㎡60-120㎡9760精品名馆、特色餐饮、少淑装、大淑装书香名门2000一层30-80㎡30-80㎡90000.3底商家政便利、社区服务等便利小店╱则新路商业部分未拆迁草原明珠1300一层40-60㎡40-60㎡10888╱底商家政便利、社区服务等便利小店╱目前只售肖而布拉克大门口底商，沿则新路商业未拆迁联城公寓15000（1层）50-300㎡80-120㎡104000.5集中餐饮、商超、美容美发、健身、休╱进城主干道2014新源县市场调研12（2层）只租不卖商业闲、茶楼等（3层）（4层）家乡好67000负一层自主经营集中商业购物中心、环岛步行街、超市、酒店、影院、5000停车场╱1、负一层家乡好超市自己经营有十几间对外出售但必须房租10年。2、购物中心目前只售负一层，其他只是登记没有价位1层30-N㎡30-110㎡11000╱2层30-N㎡30-110㎡6000╱3层30-N㎡30-110㎡4750╱和利时代29106负一层╱╱11500商住酒店、商超，购物、休闲╱1、目前只售负一层幸福景庭200001层80-100080-220140000.5集中商业餐饮、酒店、茶楼、娱乐城等购买大面积有适当优惠通往那拉提的干线2层80-1000╱60003层80-1000╱50004层80-1000╱42005层80-1000╱3600254406新源县商业供应总量25.4万㎡，多集中于县城核心区域。独立商业面积多为30-100㎡，价格区间一层9000-11000、二层6000、三层5000、四层4000、五层3600。从目前已掌握销售情况来看，商业明显供大于求，且销售很不乐观。2014新源县市场调研12（5）新源县主要街道商业业态及租金调研新源县沿街商业租金调研街道业态楼层面积租金平均租金商业氛围备注则新路酒店、宾馆，五金机电，维修负一层4012000300商业氛围较差，以维修、机电为主随着周边住宅，商业的发展商业氛围会逐步升温一层33100003038845000511青年街餐饮、便利店、电子产品、文体、通信卖场负一层4540000889商业氛围良，餐饮，小便利单居多，少许通信卖场因靠近主城区，带动青年街的人口流量，但因规划问题停车问题严重10070000700一层605000083310080000800文化路品牌服饰居多、通信卖场负一层601800003000商业氛围最为浓郁老商业街基本保持了原有的商业特征，大型商超、购物街吸引了众多人流量一层421500003571恰普河路餐饮、足浴、便利店、美容妆品负一层6040000667商业氛围浓郁业贷占比比较复杂，品类繁多，周边小区较多带动了消费一层405000012508070000875新源县商业主要分布集中于以青年街为主与各主要路段交汇处，商业业态丰富但分散，目前业态主力主要以餐饮、服装、宾馆为主，其余业态规模都较小且比较分散。此次调研摸底负一层租金平均约为630元/㎡/年；一层租金平均约为760元/㎡/年；以上租金测算不包含文化路商业租金。以平均租金推算，租金收益率还保持较高水平。2014新源县市场调研12（6）新源县住宅客户群体调研针对新源县城主要项目摸底及客户访问随机调研，周边城镇为主要客户来源，其次为县城客户及团场客户。购房目的主要为刚需自住，其次为子女就学需求。购房群体中农民占据购房群体首位，其次为行政事业单位改善型需求。四、市场调研分析总结2014新源县市场调研121、宏观市场：（1）新源县的经济支柱产业（钢材、白酒）受政策影响直接拉动新源经济下滑，财政资金紧张，导致政府财政资金紧缺，直接影响项目所在新城区配套及各项建设进度，对项目所处环境带来消极影响。（2）受经济、政府宏观调控及经济下行影响，县城房地产自2013年起成交量开始下降，同比下降12%；14年1-5月同比下降40%，目前市场观望情绪还保持较浓郁水平，整体房地产市场比较严峻。2、区域市场（1）新源县作为县城，目前县城可划分为主城区（恰普河路以东、则新路以西）、东城区（则新路以东）、西城区（恰普河路以西），区域划分分常明显。从目前项目调研情况分析，新源县人口每年自然增长1.7%，区域内住宅开发规模约80万㎡，年推货量约20万㎡，