2014年管理真题

2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理第1页2014年真题解析一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1.房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有（）。A.依赖专业管理B.效益外溢和转移C.异质性明显D.变现性较差『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。存在效益外溢和转移是房地产投资的特性之一，主要是房地产投资效益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。参见教材P9。2.房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使（）。A.投资利润最大B.投资效率最高C.投资成本最低D.投资风险最小『正确答案』D『答案解析』本题考查的是投资组合理论。投资组合目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。参见教材P23。3.在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用（）。A.银行存款利率B.银行贷款利率C.通货膨胀率加银行存款利率D.资金的机会成本加风险调整值『正确答案』D『答案解析』本题考查的是资本资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。参见教材P27。4.某市2012年房屋施工面积为2000万平方米，竣工面积为700万平方米；2013年房屋新开工面积为800万平方米，竣工面积为900万平方米。若不考虑停缓建因素，该市2013年房屋施工面积为（）万平方米。A.1200B.1900C.2100D.2800『正确答案』C『答案解析』本题考查的是房地产市场指标。房屋施工面积＝报告期新开工面积＋上期开工跨入报告期继续施工的面积＋上期已停建在报告期恢复施工的面积=800+（2000－700）=2100。参见教材P39。5.某市2013年住房可支付性指数（HAI）为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力（）。A.正好能够承受中位数房价B.只能承受比中位数房价更低的房价C.能够承受比中位数房价更高的房价2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理第2页D.可以承受平均水平的房价『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产市场指标。HAI=100，说明中位数收入水平的家庭正好能承受中位数价格的住房；HAI＞100，居民家庭能够承受更高价格的住房；HAI＜100，居民家庭能够承受更低价格的住房。参见教材P42。6.商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有（）的特性。A.信息不对称性B.交易复杂性C.供给垄断性D.经济外部性『正确答案』D『答案解析』本题考查的是房地产市场的特性。房地产市场的外部性问题非常突出。房地产市场的外部性是指，外部的因素会影响房地产市场，房地产市场也会影响其它方面。价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住宅问题，也会导致潜在金融风险增加，甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。参见教材P44。7.土地储备资金不能用于支付（）。A.收储土地上建筑物的补偿费B.收储土地后必要的前期开发费用C.收储土地发生的银行贷款利息D.土地使用权出让价款『正确答案』D『答案解析』本题考查的是获取土地。土地储备资金的具体使用范围：征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的地价款或征地和拆迁补偿费用；必要的前期土地开发费用；需要支付的银行及金融机构的贷款利息支出；经同级财政批准的其他费用。参见教材P68。8.在商品房开发项目综合验收中，（）是竣工项目投入使用前的关键环节。A.环保验收B.市政工程验收C.规划验收D.人防验收『正确答案』C『答案解析』本题考查的是竣工验收。综合验收中的规划验收，是竣工项目投入使用前的关键环节。参见教材P92。9.以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.目标定价法D.随行就市定价法2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理第3页『正确答案』D『答案解析』本题考查的是制定租售方案。随行就市定价法指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。参见教材P100。10.某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元/人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30元/人，看有多少业主参加。这种调查方法是（）。A.观察法B.访问法C.问卷法D.实验法『正确答案』D『答案解析』本题考查的是市场调查的步骤。实验法，用实验的方式，对调查对象控制在特定环境条件下，对其进行观察以获得相应信息的方法。参见教材P109。11.某房地产开发企业专门在国内主要城市开发建设建材超市，其采用的目标市场选择模式是（）。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化『正确答案』C『答案解析』本题考查的是目标市场选择。选项A市场集中化，指企业只选择一个细分市场；选项B选择专业化，指企业有选择地进入几个不同的细分市场。选项C建材超市是一种房地产商品中。产品专业化，企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D市场专业化，指企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。参见教材P122。12.塑造房地产项目的鲜明个性以区别于竞争对手，这是（）的主要任务。A.市场细分B.识别竞争者C.市场定位D.市场营销『正确答案』C『答案解析』本题考查的是市场定位。市场定位，也称为产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和顾客对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客，使该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置。参见教材P123。13.在房地产投资的“开发—持有出租”模式中，现金流量不包括（）。A.预售收入B.土地成本C.运营成本D.租金收入『正确答案』A『答案解析』本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。“开发—持有出租”模式中，并没有预售，所以不包含预售收入。参见教材P148。2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理第4页14.等额序列支付资金回收系数正确的表达式是（）。『正确答案』A『答案解析』本题考查的是复利计算。P-A叫资金回收系数，F-A叫储存基金系数。选项A是等额支付资金回收系数；选项B是等额序列支付现值系数；选项C等额序列支付储存基金系数；选项D等额序列支付终值系数。参见教材P161。15.关于资金等效值的说法，正确的是（）。A.时值是资金运动起点时的金额B.现值是资金运动结束时的金额C.指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值D.不同时点发生的等额资金具有相同的价值『正确答案』C『答案解析』本题考查的是资金等效值的概念。资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。选项A把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。选项B把资金运动起点时的金额称为现值。参见教材P157。16.期限为10年、年利率6%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若月还款额为2600元，则第4年最后1个月还款额中的利息是（）元。A.156.00B.648.41C.784.41D.793.45『正确答案』D『答案解析』本题考查的是复利计算。1）将尚未还款的月供一次性提前到第四年倒数第二个月末（第47个月末）一次性偿还。此时计算出的一次性提前还款额即为到第47个月末的本金总额。P=2600/0.5%×[1-1/（1+0.5%）73]=158689.29（元）2）求第48个月的利息158689.29×0.5%=793.45（元）。参见教材P158。17.某家庭购买一套面积为88m2的商品住宅，单价为9000元/m2，首付款为房价的30%，其余为银行提供的年利率6.48%、月还款额递增比例为0.5%、期限为20年的个人住房抵押贷款，则该家庭第10年第1个月的2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理第5页还款额是（）元。A.4172.28B.4193.14C.7072.32D.12180.43『正确答案』A『答案解析』本题考查的是复利计算。参见教材P161。18.某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率为8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同，该项投资的资本金利润率是（）。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%『正确答案』C『答案解析』本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。参见教材P199。19.在房地产投资分析中，求取财务净现值所使用的折现率通常采用（）。A.财务内部收益率B.目标收益率C.银行贷款利率D.资本化率『正确答案』B『答案解析』本题考查的是财务净现值。财务净现值，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理第6页将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。参见教材P180。20.某房地产开发项目的销售利润为6540万元，销售利润率为24%，项目的销售税费为销售收入的5.5%，该项目的成本利润率是（）。A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%『正确答案』D『答案解析』本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售利润率=利润总额/销售收入，销售收入=利润总额/销售利润率=6540/24%=27250（万元）；成本利润率=利润总额/总开发成本=利润总额/（销售收入-销售税费-利润总额）=6540/[27250×（1-5.5%）-6540]=34.04%。参见教材P189。21.某居住项目规划建筑面积为30000m㎡，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m㎡，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00『正确答案』A『答案解析』本题考查的是营业收入、利润和税金。1.销售收入：30000×5500＝16500（万元）2.开发成本：7500万元3.开发费用：1650万元4.销售税费：16500×5.5%＝907.5（万元）5.扣除20%：7500×20%＝1500（万元）（如缺此项会得出C答案）6.扣除项目合计：7500+1650+907.5+1500＝11557.5（万元）7.增值额：16500－11557.5＝4942.5（万元）8.增值税：4942.5×30%＝1482.75（万元）参见教材P175。22.某房地产项目的初始投资额为310万元，基准收益率为15%，经营期为15年，财务净现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为（）万元。A.14.00B.34.67C.35.91D.88.93『正确答案』C『答案解析』本题考查的是财务净现值。2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理第7页参见教材P181。23.下列房地产置业投资的不确定性因素中，影响有效毛租金收入估算的是（）。A.运营费用B.年还本付息额C.空置率D.权益投资比率『正确答案』C『答案解析』本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。参见教材P216。24.关于用期望值法判断投资方案优劣的说法，正确的是（）。A.期望值不同、标准差小的方案为优B.期望值相同、标准差大的方案为优C.标准差相同、期望值小的方案为优D.期望值不同、标准差系数小的方案为优『正确答案』D『答案解析』本题考查的是概率分析中的期望值法。期望值相同，标准差小的方案为优；标准差相同，期望值大的方案为优；期望值不同，则必须比标准差系数，以标准差系数小的方案为优。参见教材P234。25.某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000m㎡、容积率为2的住宅项目，