2014级毕业设计

昆明市度假区红塔东路12号滇池卫城H4区6幢1单元6-7层603室住宅用途的房地产抵押价值评估报告学院：工程学院专业：房地产经营与估价班级：14级房产测量班学号：2014304802姓名：宋坤哲指导教师：孙海宁2016年7月云南经济管理学院毕业设计（论文）开题报告题目昆明市度假区红塔东路12号滇池卫城H4区6幢1单元6-7层603室住宅用途的房地产抵押价值评估报告年级/学院/专业/班级2014级/工程学院/房地产经营与估价/14级房产测量班学号2014307869姓名宋坤哲指导教师孙海宁填报日期2016.7.20选题目的和意义目的:将所学基础理论和专业知识应用到实际工作中，达到理论与实践相结合。通过毕业设计，熟悉该借款人向贷款银行提供抵押房地产价值证明或贷款银行判断抵押房地产价值提供参考依据。意义:通过完成本毕业设计可以更好的掌握房地产估价设计原理。巩固、深化、拓宽所学过的基础课程、专业基础课和专业课知识，提高综合运用这些知识独立进行分析和解决实际问题的能力，从而提高自己的专业技术素质。毕业设计（论文）主要内容一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、房地产估价结果报告（一）委托方（二）估价方（三）估价对象（四）估价目的（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期五、变现能力分析六、房地产估价技术报告研究技术路线、研究方法和要解决的关键问题一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、房地产估价结果报告五、变现能力分析六、房地产估价技术报告毕业设计（论文）阶段进度及时间安排第一阶段：检查课题是否确定，方案是否合理，开题报告完成，截止时间2016年7月20日；第二阶段：着重检查工作进度，按照计划完成任务；指导教师帮助学生解决毕业设计工作中存在的困难和问题，截止时间2016年7月31日；第三阶段：完成毕业设计的所有内容尤其是计算部分；将毕业设计成果整理并装订成册并上交指导教师，评定成绩、上报成绩，截止时间为2016年8月25日。主要参考文献[1]严金海，中国的房价与地价：理论、实证与政策分析[J]，技术经济数量经济研究，2006（1）：17-26[2]王学发，我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究[J]，价格理论与实践，2007（3）：41-42[3]张岑尧，地方政府的介入对城市房地产价格的影响:双重压力假说[J]，东北财经大学学报，2005（6）：40-43[4]李建飞，史晨昱（2004），我国银行信贷对房地产价格波动的影响[J]，上海财经大学学报，2005（4）：26-32[5]周京奎，房地产价格波动与投机行为[J]，当代经济科学，2005（7）：19-24[6]鲁风玲，房地产价格蕴涵的矛盾和土地管理模式的变革[J]，价格理论与实践，2005（11）：32-33[7]刘润秋，蒋永穆，论房价决定地价[J]，社会科学研究，2005（6）：44-48指导教师意见指导教师（签名）：年月日学院意见学院（盖章）：年月日云南经济管理学院毕业设计（论文）原创性及知识产权声明本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文）是本人在指导教师的指导下取得的成果。对本设计的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确的方式标明。因本设计引起的法律结果完全由本人承担。特此声明毕业设计（论文）作者签名：作者专业：作者学号：年月日1昆明市度假区红塔东路12号滇池卫城H4区6幢1单元6-7层603室住宅用途的房地产抵押价值评估报告一、致委托方函陈翔阁下：受您的委托，对位于昆明市度假区红塔东路12号滇池卫城H4区6幢1单元6-7层603室134.4平方米住宅用途的房地产进行了抵押价值评估。价值时点为2015年11月20日，估价目的是为银行确定抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在价值时点的房地产抵押价值取整为：1213321元（大写：壹佰贰拾壹万叁仟叁佰贰拾壹元整），，评估单价：9025元/平方米。货币单位：人民币。详细结果见表1。表1：房地产抵押价值评估结果表房屋产权证号房屋所有权人层数(所在层/总层数)建筑结构证载用途实际用途备注昆房权证(昆明市)字第201245941号陈翔6-7/8钢混结构住宅住宅——昆房权证(昆明市)字第201245941号陈翔房屋坐落建成年代装修档次面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）昆明市度假区红塔东路12号滇池卫城H4区6幢1单元6-7层603室2007年高档134.490251213321二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。23、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们于2015年12月09日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8、本估价报告复印无效。本估价报告的附件是本报告重要的组成部分，使用本报告时请仔细阅读附件。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的有关纠纷和损失，本估价机构不承担责任。9、本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构。10、评估机构出具的抵押物价值是基于价值时点当时的市场状况做出的市场参考价值，具体放款金额由贷款机构根据客户自身条件进行决策，若未来出现不良时可能变现较困难，甚至变现价格较低，贷款金融机构要充分考虑各种可能因素。评估机构只能做风险提示和批露，具体决策由贷款金融机构决策，若产生不良无法收回损失，与评估机构无关。三、估价的假设和限制条件（一）假设条件1、估价委托人或产权人应当向估价机构如实提供有关情况和资料，不得隐瞒或者3提供虚假情况和资料。估价师对委托人或产权人提供的有关情况和资料进行了必要的检查（或核实），无理由怀疑委托人或产权人提供的情况和资料的真实性、合法性。2、本次估价以估价对象保持现状用途、继续使用为估价前提。3、估价对象权属清晰无异议，不属于行政法规规定不得抵押的房地产。4、当地房地产市场稳定、相关房地产政策未有重大变化。5、估价对象的建筑面积是以《房屋所有权证》上记载的为准，经过实地目测大体相当，但估价师未进行专业测量；估价对象的权属是以《房屋所有权证》上记载的为准，估价师未向有关管理部门核实。6、估价对象建筑物的已使用年限尚未达到其经济耐用年限，无理由怀疑其存在安全隐患，假定建筑结构是安全的。7、本次估价评估的房地产抵押价值为遵守谨慎原则评估出的谨慎价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。其中的市场价值是指估价对象在满足下列条件下进行交易最可能的价格：（1）交易双方是自愿地进行交易的——卖者不是被迫地将房地产卖给特定的买者，买者不是被迫地从特定的卖者那里购买房地产；（2）交易双方是出于利己动机进行交易的——交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益；（3）交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情——交易双方都是理性的，掌握充分的信息，卖方不是盲目地出售，买方不是盲目地购买；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易——卖方不是急于出售，买方不是急于购买，交易对象在市场上进行了合理时间的展示；（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。房地产估价师知悉的法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额及其他法定优先受偿款。（6）根据委托方提供的资料，估价对象于价值时点没有“没有已抵押担保的债权数额及其它法定优先受偿款”。（二）限制条件1、根据委托方提供的《房屋所有权证》，未见新设定的抵押他项权利记载，故估价师知悉的法定优先受偿权利为0元；若从价值时点开始到本报告出具日估价对象新设立4抵押、担保权利或租赁权并对估价对象的价值有重大影响，则估价结果需要调整。2、本报告估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，不作其他估价目的用。如果估价条件或目的发生变化，估价报告需做相下应调整。3、本估价报告有效期为从报告出具日起壹年。4、报告中数据部分采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据按四舍五入保留小数或取整，因此可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性5、本评估报告结果仅为本次估价目的服务，不作其它用途使用。特别说明：本报告仅提供估价对象在价值时点的价值参考，报告使用单位在使用该报告时注意关注本报告的假设和限制条件、变现能力分析，自行控制风险。6、由于房地产的不可移动性和价值大的特性，房地产将可能遇到各类商业性风险，尤其是宏观经济形式、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素的变化，对房地产的价格变动影响甚大；其次，由于地震、水灾、战争、泥石流及其它不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力的因素，将造成房地产严重坏损及灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；而且，由于房地产不易变现的特点，如出现欲对房地产进行短期强制处分时，则可能导致处置价格远远低于其正常价值。因此，各相关方面应用本报告时，应全面考虑各类风险，做出综合决策。四、房地产估价结果报告（一）委托方委托方：陈翔阁下（二）估价方（三）估价对象根据委托方提供的材料及估价人员于2015年12月09日的实地勘查，估价对象房地产概况详见表2：5表2：估价对象概况表房产基本情况位置：昆明市度假区红塔东路12号滇池卫城H4区6幢1单元6-7层603室东至:体院路南至:兴体路西至:体院路北至:环湖东路建筑面积：134.44m2建筑结构：钢混结构建筑年代：2007年户型：跃层设计用途：住宅现状用途：住宅出租情况：自住景观：小区景观总层数：8层(含地下1层）所在层数：6-7层外墙：涂料楼梯间：水泥地坪、乳胶漆墙面分户门：高级防火防盗门屋顶：平屋顶窗：铝合金窗朝向：东南室内装修情况客厅：地面：实木地板墙面：乳胶漆顶面：石膏板吊顶门：——卧室：地面：实木地板墙面：乳胶漆顶面：乳胶漆门：实木门卫生间：地面：地砖墙面：瓷片到顶顶面：铝板吊顶门：包木门厨房：地面：地砖墙面：瓷片到顶顶面：塑料扣板门：——其它说明：花园——阳台1个其它：——室内配套设备设施供水：有供电：有供气：有通信：有电梯：有电视：有消防：有物业管理：专业物业管理宽带：有区域因素状况主要道路：环湖东路主要公交线：106路商场：社区超市学校：滇池度假区实验学校医院：澳维口腔商服繁华度：一般区域环境状况：良好停车方便度：较方便房屋权益状况房产证号昆房权证(昆明市)字第201245941号面积（㎡）134.4房屋所有权人陈翔他项权利状况从委托方提供的《房屋所有权证》上未见设立他项权利抵押权记载6（四）估价目的为银行确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。（五）价值时点2015年11月20日。（六）价值定义抵押价值为估价对象在价值时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的