2015-2018年缅甸房地产行业投资风险及前景预测报告

第三章缅甸房地产行业概述第一节缅甸房地产业发展的特征及主要影响因素一、缅甸房地产业发展的特征1．房地产业发展的周期性特征从世界各国房地产业的发展历程可以看出，房地产业的发展具有明显的周期性特征，并与一国的政治经济社会政策密切相关，被普遍看作是国民经济发展的晴雨表。缅甸房地产业的显著周期性特征，表现为缅甸房地产业在发展过程中呈现的高峰期和低谷期。缅甸房地产业发展的周期性特征一般体现在该行业发展过程中扩张与收缩交替循环的过程，具体来说，包括缅甸房地产业发展的繁荣、衰退、萧条和复苏与增长四个阶段，各阶段的主要特征如下表所示。图表1缅甸房地产业发展周期的阶段性特征发展阶段主要特征繁荣市场交易量急剧增加，空置率不断下降，产品供不应求，拉动房价不断升高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资量猛增，整个房地产市场呈现出兴旺发达的景象；渐次达到顶点，形成房地产业发展的波峰；到一定阶段后，由于开发量的过度扩张，内部结构不合理，市场供给逐渐超过市场的有效需求，出现衰退迹象，开始下滑，进入衰退阶段。衰退市场交易量明显减少，市场需求呈下降趋势；房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象；房地产投资增长率趋缓，市场推出的楼盘减少，实力小的开发商难以为继，进入萧条阶段。萧条市场交易量锐减，市场需求急剧下降；市场供给严重超过需求，商品房空置率急速上升；导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值；开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以支持而破产，一般开发企业也难免遭受重大损失，房地产投资量呈现负增长，形成常说的房地产业发展的波谷；当达到谷底时，市场交易量开始回升，进入复苏与增长阶段。复苏与增市场交易量回升，市场需求开始增加；房地产价格趋升，投资者信心增强；房地产投资逐步增长，开发速度加快；当发展到一定阶段时，整个房地产市场又步入新一轮的繁荣阶段。第2页长2．房地产业具有很强的产业关联性房地产业在缅甸经济链条中处于中间环节，会对关联产业产生较大需求。据统计，缅甸房地产业与四十多个行业具有关联度，如缅甸建筑业、缅甸建材业、缅甸装饰装修业、缅甸轻工业、缅甸纺织业等。因此，缅甸房地产业的发展在很大程度上可以促进关联产业的发展，表现出很强的产业关联性。3．房地产业发展的地域性特征房地产的不动产特点使得其具有很强的地域性特征。从房地产市场的供给角度看，房地产业开发建设和提供的商品具有位置的固定性和不可移动性，一般来说，一个地区的房地产供给不可能去满足另一个地区的需求。从房地产市场的需求角度看，消费者购买房地产主要是用来满足当地的生产、自身住房和投资的需求，这在很大程度上也受到地域性的限制。因此，当某一地区的房地产市场供求不平衡，或者不同地区房地产价格存在差异时，不能像其他商品一样，通过房地产商品在地区之间的流通来缩小这种供求不平衡或价格差异。此外，房地产业的发展状况与当地经济的发展水平关系密切，当一个地区的经济发展水平较高时，该地区的房地产市场需求旺盛，房地产业就会呈现出良好的发展势头。反之，当一个地区经济发展水平滞后，居民购买力不足时，房地产市场就会表现出平稳或不景气的状况。4．房地产业的发展受国家政策的影响很大作为缅甸国民经济发展中的支柱产业，房地产业在发展的过程中不可避免地受到国家政策的影响，这种影响主要体现在以下五个方面：一是缅甸对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应量，进而影响缅甸房地产业的开发状况；二是缅甸的各项税费政策会从生产法的统计角度看，房地产投资主要由建筑企业具体完成，可以粗略地看作是建筑业总产出的一部分。缅甸建筑业均重要的第3页几个关联行业分别是：机械设备制造业、金属产品制造业、建筑材料及其他非金属矿物制品业、化学工业、炼焦、煤气及石油加工业、采掘业等。影响到房地产的成本和交易价格，进而影响房地产商品的销售情况；三是缅甸对房地产信贷政策，直接影响到开发与消费能力；四是缅甸对房地产交易所采取的政策会影响到房地产资源配置趋势和流通状况；五是缅甸对住房市场的政策导向，直接影响到不同收入阶层居民的购房倾向。二、影响缅甸房地产业发展的主要因素缅甸房地产业的发展受到诸多因素的制约和影响，包括宏观经济的运行状况、投资规模、居民收入水平、利率水平以及投资者的消费观念和心里预期等。在此，把这些制约和影响因素归纳为经济因素、政策因素和社会因素。1．经济因素房地产业作为缅甸国民经济的组成部门，必然受到宏观经济发展状况、投资规模、居民收入水平等方面的影响。一般来说，宏观经济运行态势良好，房地产业发展速度较快，反之，则相反。例如，1997年，受到东南亚金融危机的影响，东南亚国家经济普遍不景气，房地产投资一度出现负增长，居民资产呈现负资产的局面。进入新世纪后，由于经济复苏，各国政府也相应地采取了各种积极的财政政策和稳健的货币政策，国民经济形势出现好转，使得房地产业结束了长达多年的萧条阶段，进入复苏与增长的时期。在缅甸则表现为房地产业从经济发达地区开始起步，逐步向中西部地区递进发展。经济活跃度比较高的地区，房地产业发展较快；经济相对落后地区，房地产业起步、发展较慢。2．政策因素政府的政策作为上层建筑，对经济基础具有重大的反作用。一般来说，国家第4页对房地产业发展所采取的土地政策、货币政策和税收政策以及行业发展政策都对房地产的需求和供给产生重要的影响。（1）土地政策土地政策的确立和调整，可以直接决定作为房地产开发对象的土地的投入量，这不但直接影响到房地产的供给数量和供给结构，还会在价格传导机制的作用下对房地产的需求产生巨大影响。（2）利率政策从需求的角度看，利率上升时，资本边际效率与利率之差下降，甚至出现负值，投资者对房地产的生产性需求和投资性需求就会受到抑制；利率下降时，资本边际效率与利率之差上升，投资者对房地产的生产性需求和投资性需求会相应增加。此外，利率的变动还会影响到消费者对房地产商品的支付能力，进而对房地产的消费需求产生影响。从供给的角度看，利率的调整对房地产开发企业的生产成本将产生重要的影响，进而通过价格机制影响房地产商品的供给，甚至改变房地产业的市场格局。（3）税收政策税收政策可以通过对房地产商品需求者的收入水平进行调节，进而对房地产消费者的支付能力产生影响，也可以通过对供给者的盈利水平进行调节，导致房地产价格出现相应的变化，在投资机制和价格机制的双重作用下，均终对房地产供给产生影响。（4）行业发展政策住宅产业化政策将直接影响到住宅产业的发展导向，如以绿色、节能、环保第5页为重点的产业政策，将对未来的房地产开发建设产生重大影响；房地产交易政策的鼓励与限制政策将直接影响到人们的交易倾向；住房政策，特别是住房保障政策，将对不同收入阶层供应不同的住房产品，直接影响到住房供给结构与消费导向。3．社会因素大众的投资消费心理在很大程度上影响着房地产市场的需求。此外，投资者的心理预期也会在很大程度上影响房地产市场的需求。当经济发展处于扩张阶段时，投资者往往会产生乐观的情绪，过高估计房地产的增值空间，进而大投入大量资本，销售量和销售价格都会大幅度增长，产生需求泡沫，进而导致房地产市场进入高涨阶段。而当经济发展或宏观政策进入收缩或调控阶段时，投资者往往持有悲观的情绪，低估房地产的价值，减少对房地产的投资，产生需求不足，进而导致房地产市场进入低迷阶段。第6页第二节房地产业在缅甸国民经济中的地位与作用一、房地产业在缅甸国民经济发展中的支柱地位据世界银行权威数学模型测定分析表明，对房地产业每投入100瑞尔，可带动相关产业产生170-200瑞尔的需求；每销售100瑞尔住宅，可带动130瑞尔-150瑞尔的其他商品需求。另据测算，2011年房地产增加值对缅甸国内生产总值的直接贡献率超过1.5%，加上拉动相关部门的投资消费增长的间接贡献，合计直接贡献和间接贡献率为2%以上。由此可见，缅甸房地产业的发展对整个国民经济增长的贡献显著。图表22003-2013年缅甸房地产开发投资额及其占国内生产总值比重如上图所示，2003-2013年，缅甸房地产业发展迅速，房地产开发投资额从2003年的3614亿瑞尔增加到2013年的30580亿瑞尔，年均增长率为23.8%。房地产开发投资额占国内生产总值的比重总体呈不断上升趋势，由2003年的4.3%上升到2012年的10.3%，2013年的10.2%。二、房地产业在缅甸国民经济发展中的拉动作用2003年以来，随着城镇住房制度改革的推进、城市化进程的加快和国家积极的财政政策的实施和引导，缅甸房地产业得到了长足的发展，对固定资产投资和国民经济发展起到了重要的拉动作用。第7页1．缅甸房地产开发投资增长速度持续快于国内生产总值。如下图所示，作为全社会固定资产投资的一部分，缅甸房地产开发投资快速增长，从2003年到2013年年均增长23.8%，明显高于同期国内生产总值。图表31999-2013年缅甸GDP、全社会固定资产投资额和房地产开发投资额及增长2．缅甸房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重大。如下图所示，由于房地产开发投资持续快速增长，其占全社会固定资产投资的比重从2003年的12.7%上升到2012年的18.4%，2013年缅甸房地产投资占固定资产投资的比重有所，但仍然较高，达17.7%。2003-2013年，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重年均为17.5%，成为影响固定资本投资规模和速度的重要力量。考虑到房地产开发投资中土地购置费用所占比重较高，如果扣除土地购置费用所造成的影响，即扣除土地购置费用后的房地产开发投资（大体相当于房地产固定资本形成）占当年全社会固定资产投资的比重从2003年的11.4%上升到2012年的14.9%，2013年的14.4%。第8页图表42003-2013年缅甸房地产开发投资占全社会固定资产投资比重3．房地产开发投资对缅甸经济增长的贡献率逐步提高。2003年，扣除土地购置费用后的房地产开发投资占国内生产总值的比重为3.8%，2013年提高到8.24%。2003-2013年间，扣除土地购置费用后的房地产开发投资的增量占国内生产总值增量的比重达到10.3%，也就是说，缅甸房地产开发投资对国内生产总值增长速度的贡献率为10.3%。这还不包括房地产对其他产业以乘数效应产生的间接拉动。图表52003-2013年缅甸房地产开发投资占国内生产总值比重第9页图表62003-2013年缅甸房地产开发投资对国内生产总值增长的贡献率第10页第四章2013年缅甸土地市场发展情况分析第一节2013缅甸土地市场运行状况一、2013缅甸土地开发、投资及购置情况1．土地开发情况土地开发面积减少，相比于12年呈负增长态势，土地开发速度降幅明显。2013年1-12月，全国完成土地开发面积为26033.27平方米，同比下降5.6%，同比增幅下降了6.3%。图表72008-2013年缅甸土地开发情况统计单位：平方米，%年份本年完成开发土地面积同比增长200822166.314.2200919740.2-10.9201022676.214.9201126605.617.3201226870.80.7201326033.27-5.62．土地购置情况土地购置面积减少，降幅明显，继2012年的高增长后再次呈现负增长的局面。2013年1-12月，全国完成土地购置面积为36785.37平方米，同比下降8.6%，同比增幅下降了19.6个百分点。2013年的土地购置面积比土地开发面积多10752.1平方米，说明土地囤积状况仍然没有得到改变。图表82008-2013年度缅甸土地购置情况单位：平方米，%年份本年购置土地面积同比增长200835696.513.8200939784.711.5第11页201038253.7-3.8201136791.0-3.8201240609.211.0201336785.37-8.6三、缅甸土地市场存在的问题缅甸土地市场建设运营中存在的问题主要有五个方面：第一，地方政府财政过度依赖土地开发收益，开发商囤积土地现象严重。地价的波动严重影响着地方政府财政收入的稳定性。地方政府在土地一级市场中具有垄断地位，出于增加财政收入的考虑，地方政府期望通过招拍挂制度获取