20150413-蓝天城市广场整改方案2015.

蓝天城市广场项目整改1.市场分析2.目标解析3.项目解析4.竞争对手解析5.客户解析6.营销策略解析7.营销总控及费用2015.3.30日国家政策刺激房地产预计市场将会回暖2015.3.30，成为广大地产人的幸运日。央行、住建部、银监会通知，对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付比例调整为不低于40%。住房公积金购买首套房首付20%，二套首付30%。五改二落地：购买2年以上普通住房销售免征营业税，利好政策的影响，我们所以吹响清盘的号角了！1.预计政府将会陆续出台新政策可能导致市场短期回暖。2.充分利用利好政策，加快销售速度。烟台市各区发展定位福山区牟平区区域芝罘区福山区开发区莱山区牟平区功能定位商业、居住中心工业中心外向型、现代化工业中心行政、居住、文化、教育中心休闲、娱乐、度假中心烟台市发展趋势山景海景芝罘区牟平区莱山区高新区烟台各区房产价格及11-14年住房需求统计区域功能定位均价芝罘区商业、居住中心8000莱山区行政、居住、文化、教育中心7500开发区外向型、现代化工业中心8000福山区工业中心5500牟平区休闲、娱乐、度假中心4300年份2011201220132014普通商品住房套数（套）21500235002500027000总面积（万㎡）217240255275保障住房套数2500250030003000总面积（万㎡）20202525烟台六区牟平是最大的区，位置是郊区，优势临海海边海边海边1.烟台分为六区，芝罘区和莱山区是市中心，经济发达。2.开发区是工业区，工业实力雄厚，房产去化快，福山区老工业基地，经济优势较弱。3.高新区是新建立区域，发展潜力巨大，牟平地块大发展缓慢，无大企业带动。芝罘区是市区中心区域，项目比较多，且高端项目集中项目名称（代表）位置体量（平）面积区间（平）价格（均价）产品类型1.万科御龙山梁家村竹林路西1000米75万106-230㎡11500高层、小高层、别墅2.万达广场芝罘区西南河路与建昌南街交汇处东北角118万60-300㎡18000级写字楼、精装SOHO、城市豪宅、国际购物中3.山水龙城芝罘区通世南路与卧龙中路交汇处东100米149万42-146㎡7000多层、高层4.保利紫薇郡芝罘区青年南路与港城西大街交汇处北行200米路西14万100-150㎡9500多层、小高层5.大成门芝罘南大街149号19万83-143㎡7800高层6.名士豪庭芝罘南大街与毓璜顶西路交汇处以东9.7万35-92㎡8900超高层7.金象泰芝罘机场路下曲家13万59-143㎡7000多层、小高、高层8.越秀星汇芝罘只楚路与楚凤六街交汇处西100米路南21万83-142㎡7200高层烟台芝罘区市场总结1.以上八个项目是位置是芝罘区87个具有代表性的项目涵盖了芝罘区所有的产品和户型、以及价格。2.体量大中小及其具有代表性，开发商的品牌效应发挥比较明显。3.也是本土六区品牌开发商最多一个地区,商业发达,有部分大企业带动,外来人口较多，去化速度较快,对牟平区域经济发展带动力较少.莱山区是新市中心，发展速度较快，品牌开发商集中项目名称(代表)位置体量面积区间价格产品类型1.万象城莱山清泉路19号103万50-183㎡8500高层2.中海银海熙岸莱山区港城东大街与海天路交汇处西南14万82-138㎡7000高层、超高层3.中海紫御公馆莱山区港城东大街与海天路交汇处27万60-280㎡7500高层、别墅4.保利香榭里莱山港城东大街1286号30万79-173㎡7000小高层/高层5.中铁逸都莱山区山海路111号30万65-159㎡7000多层、小高层、高层6.上海滩花园莱山区观海路669号160万61-385㎡6900多层、小高层、高层、别墅7.宝龙城市广场莱山区迎春大街与金滩东路交汇东南17万97-122㎡--高层、商铺8.逸品香山莱山观海路与红旗东路交汇处北100米21万90-189㎡10000高层烟台莱山区市场总结1.以上八个项目是位置是莱山区49个具有代表性的项目涵盖了莱山区所有的产品和户型、以及价格。2.体量大中小及其具有代表性，一些大的开发商的品牌效应发挥比较明显。3.也是新市政府的所在地全国大开发商认准这一商机，都来此分得一杯羹。4.本区域商业经济发达，外来人口，海景资源开发合理，去化速度较快。开发区是烟台工业基地，发展较早，经济实力强项目名称（代表）位置体量面积区间价格产品类型1.中南山海湾开发区长江路西段与三亚路交汇以南33万53-215㎡7500多层、别墅2.天马相城开发区黄河路369号57万99-198㎡6800高层3.东方国际开发区长江路128号13万47-93㎡5800高层、超高层4.香格里拉花园开发区凤台山路15号10万80-135㎡6300高层5.招商马尔贝拉开发区海滨路277号70万71-261㎡14800多层、高层6.万科城开发区宁波路8号75万75-130㎡7000小高层、高层、超高层7.星颐广场江路与嵩山路交汇处西南角35万75-105㎡7500商铺住宅8.海信天山郡开发区天山路206号56万78-107㎡6000高层、超高层、烟台开发区市场总结1.以上八个项目是位置是开发区50个具有代表性的项目涵盖了开发区所有的产品和户型、以及价格。2.体量大中小及其具有代表性，以招商地产马尔贝拉为代表的开发商带动整体区域开发。3.开发区是改革开放第一批工业区，也是烟台最大工业区，工业发达，外来人口最多，房产去化速度最快，对牟平离得稍远，经济区域优势借助不上。福山区经济在烟台市区一直缓慢发展项目名称（代表）位置体量面积区间价格产品类型1.万科假日润园福山梧桐路198号19万76-110㎡6200小高层、高层2.香缇熙岸福山福海路和蒲湾街交汇处东北侧33万74-109㎡5000小高层、高层、超高层3.奥林峰情福山县府街431号48万69-135㎡6000多层、小高层、高层4.欧尚花园福山福海路连福街59号42万28-117㎡5300高层5.金华家园福山林门路99号7.6万78-90㎡4200多层6.富丽新城福山大旺路399号60万55-98㎡4600多层烟台福山区市场总结分析1.以上六个项目是位置是福山区56个具有代表性的项目涵盖了福山区所有的产品和户型、以及价格。2.体量大中小及其具有代表性，带动区域发展。3.福山区外来人较少，库存大，去化慢，离牟平远对牟平板块无积极影响。高新区是烟台市区新划分区域，发展潜力巨大项目名称（代表）位置体量（平）面积区间价格产品类型1.金地格林世界莱山轸大路10号300万70-140㎡5800多层、小高层、高层2.中海国际社区高新区港城东大街与海越路交汇处往南140万72-135㎡5000多层、高层3.金地澜悦高新区滨海中路2008号13万60-175㎡8500多层、高层4.容大东海岸高新区海兴路11号65万45-150㎡7000小高层、高层、大高层烟台高新区市场总结分析1.以上六个项目是位置是高新区23个具有代表性的项目涵盖了高新区所有的产品和户型、以及价格。2.2008年划分高新区，高新区刚刚起步，区域发展空间比较大。3.高新区目前外来人较少，库存大，去化慢，离牟平近近几年发展趋势牟平高新东西联动与六区更好融合促进烟台所有地区经济发展。牟平区是烟台不温不火地区，经济实力落后烟台牟平区市场总结分析项目名称（代表）位置体量面积区间价格产品类型1.龙湖葡醍海湾牟平滨海东路199号，养马岛度假区55万50-300㎡8000别墅、公寓、高层2.东泰百合苑牟平西关路和牟山路交汇处20万80-120㎡3600小高层、高层3.庄禾城牟平文兴路和工商大街交汇处6万80-101㎡3500高层4.恒邦金帝御景牟平昆山路和北关大街交界处15万77-95㎡4500小高层、高层5.安德利迎海花园牟平通海路59号17万85-237㎡6200高层6.山海龙城牟平通海路69号26万85-127㎡5500多层、小高层、高层烟台牟平区市场总结分析1.以上六个项目是位置是牟平区73个具有代表性的项目涵盖了牟平区所有的产品和户型、以及价格。2.牟平城中央地产开始降价形成价格战形式，由于经济发展缓慢关系和客户观望情绪严重降价只能促成段时间成交。3.天然优势的海景资源没充分开发不像莱山芝罘海景资源带动经济加速部分去化。4.牟平区无大企业带动，外来人口少，经济发展缓慢，去化速度慢。5.六区综合发展地区经济没能发挥更大作用吗，其原因在于六区融合程度还不够密切牟平区概况区位及人口、面积牟平区，地处烟台市最东端，西与烟台高新区毗邻，东与威海高新区接壤。全区辖10个镇、3个街道、608个行政村，设1个省级经济开发区、1个省级旅游度假区，总面积1588平方公里，人口48万。工业经济机械、电子、食品、轻纺和黄金五个主导产业，安德利果胶、贝思特宽带、吉斯工业园、洛东贵金属等一批重点建设项目。2009年，全区实现生产总值183.9亿元，地方财政收入6.7亿元，规模以上固定资产投资109.3亿元。旅游、服务业牟平区围绕养马岛和昆嵛山开发，打造了养马岛天马广场、伊司顿酒庄、昆嵛山生态博物馆等一批精品旅游项目。蓝天城市广场项目整改微观市场分析烟台牟平区房产市场分析之竞争对手销量分析项目名称2014年销售情况（套）2015年销售情况（套）备注金帝御景200无成交庄禾城606智慧领域301东泰百合苑1095合计39912蓝天城市广场项目整改微观市场分析烟台牟平区房产市场分析之竞品销量总结1.2014金帝御景一年销售200套，其开发商是本地有实力雄厚的上市公司，开盘采用外部认筹和内部股权认购相结合，其内部员工股权购买占80%，不能算作正常去化速度。2.综合分析本区域市场平均去化速度是65套，而咱们自己项目去年一年销售100套，远超市场速度。3.2015年平均去化速度为3套，咱们项目还未销售，所以此方案一经批准要实现与去年销售持平。蓝天城市广场项目整改1.市场分析2.目标解析3.项目解析4.竞争对手解析5.客户解析6.营销策略解析7.营销总控及费用蓝天城市广场项目整改之任务分解1.2015年销售目标产品形式规模（平)套数2014年销额2015年销额万（预估）月消化套数总价区间总销额高层50001306000万8000万15套30-45万8000万商铺1200014套2000万2000万1套120万2000万合计——————1亿蓝天城市广场项目整改1.市场分析2.目标解析3.项目解析4.竞争对手解析5.客户解析6.营销策略解析7.营销总控及费用蓝天城市广场项目整改之项目背景分析1.项目本体分析2.项目竞争对手分析3.项目客户分析牟平区旅游资源丰富，为烟台重点打造区域烟台市牟平区1城市人口与GDP：四线城市46万人口，地区GDP：280亿，人均GDP：39189.03，1995年设区。牟平历史文化悠久，旅游资源丰富，境内养马岛是秦始皇东巡钦定的皇家马苑，全区有古遗迹30余处，有6处被列为山东省重点文物保护单位，是特级侦察英雄杨子荣的故乡。近年来，牟平区确立了“先进制造业和休闲度假旅游业双轮驱动”的发展思路，形成了机械、食品、电子、黄金和旅游等主导产业，正在布局建设“知识港湾、国家海岸、环保特区、生态绿谷”四大功能板块，着力打造烟台东部新城。牟平区是全国首批国家可持续发展先进示范区和山东省深化经济体制改革试点县市区，先后获得“全国科技进步先进区”、“全国文化先进区”、“中国苹果无公害十强区”、“中国食品工业百强县（区）”、“全省平安建设先进区”等称号。牟平区GDP排名在烟台六区是第五，人口少，地块大，远离市区，是牟平最东部。蓝天城市广场处于交通主干道，容积率较高1.项目本体分析之项目概况。项目概况：项目位置：山东省烟台市牟平区北关大街通海路东南物业类型：城市综合体占地面积：14.6亩建筑面积：63600容积率：5.1绿化率：10.5%均价：4400总套数：550户装修情况：毛坯开盘时间：2014.316户型配比63㎡共56套，占25%；99㎡共56套，占25%，107㎡共56套，占25%；93㎡共28套占1