麦肯锡-打造南京城市第三极南京南部新城区规划-项目建议书

打造南京城市第三极南京南部新城区规划二OO九年七月机密和专有未经麦肯锡许可，任何对此资料的使用严格禁止项目建议书讨论稿|McKinsey&Company1议程▪项目背景与目标▪分阶段项目工作计划▪项目工作组安排和工作方法▪麦肯锡的资历及相关案例|McKinsey&Company2南京正处于重要的战略机遇期，南部新城区开发对南京整体发展意义重大资料来源：《南京南站地区发展战略规划》专题汇报；麦肯锡分析...南部新城区开发适逢前所未有的巨大机遇南京发展战略逐渐清晰...▪国家已将南京作为连接长三角地区与中西部地区的重要铁路枢纽之一▪地处长三角腹地，南京既可借力长三角地区经济增长，又受益于新一轮的产业转移，是潜在的长三角经济增长新引擎▪省委书记梁保华同志明确要求南京“切实抓住建设铁路枢纽的有利时机，全面提升城市综合服务功能”描述战略枢纽铁路枢纽和配套交通基础设施的建设为南部新城区发展提供了强大的动力▪按照国家建设特大型铁路枢纽的规划，南京铁路南站将有10条线路通往全国6个方向▪将配套建设4条城市轨道交通线、20余条城市公交线路和长途客户客运站▪战略枢纽带来的人流将为南部新城区带来巨大商机区域经济区域经济一体化为南部新城区发展注入新的活力▪上海、南京和杭州将通过京沪高铁、沪宁、沪杭、宁杭城际铁路全面实现高速铁路对接，各城市间的联动将更为紧密城市发展地区资源整合将为南部新城区加快发展创造巨大空间▪红花机场搬迁，将释放约10平方公里的土地▪南站、原红花机场周边还有整块的土地可供利用，总面积达48平方公里|McKinsey&Company3国际经验表明，以交通枢纽带动的城市开发可以成为城市社会经济发展的新引擎法国里尔日本东京新宿中国广州天河交通枢纽对地区经济的促进作用▪欧洲之星与TGV高速铁路的枢纽站，大量换乘旅客给里尔带来了旺盛的人流，为周边商贸的发展带来了契机▪实现了里尔支柱产业由纺织及重工业向计算机、食品、物流、旅游等行业的转型▪里尔逐步发展为旅游城市和法国国际贸易运营的第二大地区和诸多大型跨国零售企业的总部所在地，如迪卡侬、欧尚、3Suisses▪60年代，由于东京原单一的城市中心过度聚集、办公用房短缺、地价高涨、通勤时间长，客观上产生了建设城市副中心的需求▪1964年高速路建成，新宿成为日本客流最大的车站，为副中心开发提供了条件▪经过近30年，新宿逐步形成了商务、购物、文化娱乐于一体的完整布局；80年代以来的CBD的建设，使新宿成为日本规模最大、现代服务业聚集度最高、经济生态和生活生态有机平衡的区域▪东京政府从原市中心迁至新宿，进一步促进了新宿副中心发展▪广州东站90年代初始建，是我国第一条准高速铁路的起始站▪天河体育中心的建设和交通枢纽的形成带动了天河区西部商务办公圈的繁荣和珠江新城的开发▪明确提出将天河定为成广州市新的城市中心，在体育中心区域明确发展“总部经济”，90年代以来，大量吸引新进入中国的众多跨国公司、以及大型内资职业区域性总部入驻▪经20多年发展，逐步从以农业为主的城市郊区成为新城市中心，实现广州市城市中心的向东转移资料来源：文献检索；麦肯锡分析；专家访谈；麦肯锡分析对南京的启示▪明确的需求，如城市发展扩容的客观需要，是建设新城区、城市副中心的前提▪便捷的交通及其带来的充足的人流可为新城区的开发创造条件，但没有固定的成功模式▪在开发过程中需要处理好新城与老城、其他在建园区项目的关系，实现优势互补、错位竞争，共同提升南京的整体形象▪新城区的开发是长时间的过程，需要政府的长期投入、以及一以贯之的规划|McKinsey&Company4南京市政府基本确定了南部新城未来发展的战略方向，在具体的战略制定规划过程中需要对前期成果进一步完善、深化和提升，形成可操作的方案资料来源：《南京南站地区发展战略研究》；麦肯锡分析南部新城未来发展的战略方向…具体战略规划制定过程中需注意…▪战略定位及目标–近期：建成综合交通枢纽–中期：建成枢纽型商贸商务集聚区–远期：成为以交通枢纽为核心的城市副中心，集交通枢纽、经济枢纽、城市门户为一体▪产业选择–依托交通枢纽，优先发展商贸商务业–发挥区位优势，加快发展总部经济–利用产业联动，重点发展智力型服务业–挖掘秦淮河文化资源，大力发展创意型的水岸经济▪借鉴国际、国内的最佳实践，对前期的战略定位及可行性进行严密的评估和验证，确保战略规划的前瞻性、科学性▪细化战略举措，并根据选定的评估原则确定各项举措实施的轻重缓急，确保战略规划的务实性▪明确南京政府应承担的角色和今后12个月的战略抓手，保证规划切实落地，确保战略规划的可操作性▪充分的了解、评估今后实际操作中可遇见的挑战和风险，并制定相应的备选方案，确保战略规划的灵活性|McKinsey&Company5同时，南京南部新城区的发展在宏观形势和微观操作上均面临一系列挑战，系统性的战略规划势在必行资料来源：麦肯锡分析系统化的战略规划是保证开发顺利进行的前提宏观挑战微观挑战描述▪当前国际国内经济形势严峻、对南部新城区的开发、招商带来挑战▪相比长三角其他城市，南京发展速度较慢，直接利用外商投资较少（2008年实际利用外资24亿美元，少于杭州33亿、苏州81亿美元），民营企业发展也相对滞后，经济活力不如苏、杭等地（2008年南京GDP为3,775亿人民币，少于杭州4,781亿、苏州6,701亿元人民币），南京作为区域中心的地位需要进一步明确▪城市整体发展规划和重点不明确，在已有鼓楼、夫子庙多个商业中心及新街口城市中心基础上，南部新城区、河西新城多个新中心、仙林、浦口、东山多个副中心，以及生态科技城等多个开发区共同建设，可能遇到需求总量不足、重复建设的问题▪低附加值工业逐渐向中西部地区和其他亚洲国家转移的同时，产业升级步伐缓慢▪南部新城区经济基础薄弱、经济总量较低，产业、商业未形成规模▪南部新城区地跨三个行政区，缺乏统一开发主体▪南京其他开发区已经有明确功能定位，及各自产业重点，南部新城区的规划和建设需要与其他区域形成错位关系，避免在存量上的内部竞争，而应吸引、促进增量的发展▪南部新城区地区已有大面积的住宅区以及宁南科技城、宁南商贸区，实际可利用地块集中于核心区与机场地区，开发空间有限▪定位已较为明确的宁南科技城、宁南商贸区须与未来的机场地区以及南站核心区融合、联动，发挥鲜明的产业集群效应▪南部新城区建设需要大量的资金，对建设、融资主体的吸引可能存在一定困难初步，供讨论|McKinsey&Company6南京目前实际情况对新的商业、娱乐、居住中心的开发提出了挑战经济活力有限居民消费能力有限存量经济分散房产等需求难以饱和挑战描述初步分析（2008年）▪相比长三角其他城市，南京经济发展水平较低，对投资者的吸引力有限▪南京居民消费能力及社会零售商品总量在长三角不具有优势▪新的商业/娱乐中心的建设可能面临本地需求不足的挑战▪南京市开发区众多,多个新项目正在建设,分散了有限的产业及消费资源▪南京目前商品住宅具有一定的存量，新建园区的商业住宅的配套开发将进一步扩大供给量，增加空置率13,698上海6,701苏州4,781杭州3,775南京年国内生产总值（亿元）101813324实际利用外资额（亿美元）资料来源：文献检索；麦肯锡分析3,657上海1,5031,633杭州苏州1,444南京城镇居民可支配收入总额（亿元）26,67524,10423,86723,123城镇居民年人均可支配收入（元）▪新开发园区–南部新城区–生态科技岛–新模范马路▪已有园区–浦口开发区–江东软件城–新城科技园–江宁开发区–南京高新区–其他…9.011.82.55.3计划新增量预估年底存量预计销售量1年初存量2009年南京商品房供给（万套）1假设2009全年日均商品房销售量与1－3月商品房日均销售量相同，为322套/天初步，供讨论|McKinsey&Company7本项目需解决六个关键问题资料来源：麦肯锡分析描述南部新城区的发展条件和资源禀赋如何？▪长三角区域各城市的发展趋势和特点是什么？南京具有什么样的条件、机遇、处于什么样的战略地位？▪南部新城区整体发展的现状和已有规划会如何影响南部新城区开发？▪与国际可比城市对标分析，有哪些经验可供借鉴？南部新城区应确定怎样的愿景目标？▪南部新城区与周边东山新市区等地区关系如何，核心区的范围应如何做出界定？▪在南京城市形态发展、构建“全省现代服务业中心”战略背景下，南部新城区应确立怎样的具有前瞻性和务实型的发展愿景目标？如，长三角的区域副中心、或者是南京市的城市中心或副中心？▪检验南部新城区开发是否实现其愿景目标的可衡量的标准是什么？哪些产业可以成为南部新城区的目标产业集群？▪南部新城区应选择发展哪些产业集群，以实现与其他开发区差异化定位，达到统筹共进、优势互补？–国家及省政府的产业指导政策对南部新城区的产业选择和发展有何具体指导？–南京的产业基础如何？自身经济、社会、地理位置、人口、环境资源等实际情况对南部新城区的产业集群选择提出了怎样的要求？–南京已有的未来中长期战略规划中对南京的产业发展提出了什么目标？战略规划中明确的产业是否适宜于南部新城区，这些产业发展的目标和市场需求如何？–国内外经验以及全球新兴产业发展方向对南部新城区的产业选择有什么启示？▪根据选定的产业组合，南部新城区如何进行定位，以吸引潜在的项目机会？▪具体而言，应该采取怎哪些举措？潜在的机会和重点项目有哪些？南部新城区的开发应选择怎样的开发模式和主体构架？▪南部新城区应运用怎样的开发模式，以保证对社会资源的有效调动？–各级政府、相关部门在南部新城区的开发中如何明确权、责、利？–如何根据南京特点和国内外经验，建立市场化的开发模式，更有效地利用各方面资源？在未来一年中应如何实施南部新城区的开发战略？▪在未来的12个月里，南部新城区开发在政策、基础设施、人力资源、宜居环境、商业环境营造等关键领域需要完成哪些具体的工作？▪在此过程中，各项关键工作的时间节点、责任主体、目标分别是什么？初步，供讨论针对目标产业集群，应选择怎样的功能组合？▪南部新城针对目标产业集群，在规划开发的过程中应选择怎样的功能组合配比，保证办公楼、商业零售、娱乐餐饮、酒店设施、绿化等配套体系的合理组合和布局，构建商业休闲一体，宜居环保的混合型功能组合|McKinsey&Company8议程▪项目背景与目标▪分阶段项目工作计划▪项目工作组安排和工作方法▪麦肯锡的资历及相关案例|McKinsey&Company9后续全面支持项目分阶段安排时间表确立南部新城区具有前瞻性的发展愿景明确南部新城区的产业规划和价值定位设计开发模式和开发主体的架构通过对南部新城区的发展条件和资源禀赋的研判，结合国际案例，明确南部新城区发展愿景和战略定位123汇报阶段成果，请领导层对关键决定进行指示关键研讨会初步汇报会议汇报决策会议20273101724731147月8月9月结合国际经验和南部新城区自身资源禀赋，明确南部新城区的重点产业组合及相应的价值定位，以及对南部新城区在政策、基础设施、功能组合、服务设施配套以及空间布局方面提出的要求总结国内外地区开发经验，定义各级政府在南部新城区开发过程中的权责分配，明确政府与各类企业在开发过程中的合作机制根据中期报告结果及领导反馈意见，对报告做出修改；制定重大项目实施方案，明确责任主体和关键时间节点；明确南部新城区开发的近期举措及实施蓝图制定实施计划和近期举措４2127|McKinsey&Company10项目分模块的主要工作和交付成果（1/2）资料来源：麦肯锡分析主要工作内容交付成果确立南部新城区具有前瞻性的发展愿景1▪通过文献检索、专家访谈等方式对南京的自身条件、机遇、战略地位和战略导向进行深入分析▪访谈南京政府及新城相关区县的主要领导，了解新城发展的历史和现状，明确新城发展的内部优劣势▪访谈国内外专家，深入分析2-3个交通枢纽及周边新型城市建设的成功案例，总结其开发、发展的关键成功因素▪通过分析核心区域与东山新市区等周边区域的关系，界定核心区的具体范围▪初步确定南京南部新城区发展的愿景目标，并对该愿景提出可