2004成都房产市场解读及2005预测(报告版)

第1页2004年成都房地产市场解读及2005年趋势预测2004年，成都市区房地产市场呈现出供求稳定、需求旺盛的市场特征，郊区房地产高速增长。由于受沿海城市房价上涨、建筑材料涨价、地价上涨以及人们购房预期变化等因素的影响，老百姓购房热度高涨，市场价格受短期需求膨胀的影响较大，价格的上涨随之引发了一些非理性购房行为，排号购房普遍，人们对房地产市场现状的和后市发展的理解混乱，某些不恰当的市场舆论误导了消费者。通过对成都房地产近几年（特别是2004年）市场发展数据分析得出：成都房地产市场基本处于良性运行态势，但同时也出现一些值得关注、引导和调控的问题。一、宏观环境自2003年以来，我国宏观经济运行正处于经济周期的上升阶段。随着经济增长速度的提高，也出现了一些不稳定、不健康的因素，特别是一些盲目投资、低水平重复建设问题严重，引发了宏观经济局部出现过热现象。针对这一现象，为了保持经济持续快速健康发展，党中央、国务院自去年下半年以来实施了新一轮的宏观调控措施。到目前为止，已经取得了一定的成果。宏观经济保持平稳运行，继续向着宏观调控的预定目标发展，国民经济总体形势好转。预计我国国民经济在2005年仍可以继续保持较快的增长，GDP增长率将超过自亚洲金融危机爆发以来的平均水平。（一）经济环境2004年，成都经济实现稳步增长势头，国民经济发展速度指标均保持了稳步增长。2004年，成都市全社会固定资产投资额为1085.2亿元，同比增长25.7%。其中房地产开发投资额291.41亿元，同比增长18.8%，其中住宅投资额增长18.1%。2004年，成都市社会消费品零售总额为875.28亿元，比上年增长13.5%；生活物价方面，市区居民人均可支配收入为10394元，市区居民人均消费性支出达到8997元，比2003年同期增长27.4%；2004年成都市的城市居民消费价格指数达到103.9，高于2003年水平。以上宏观数据显示，成都市的经济经过多年的发展，目前正处一个较高速度的发展阶段，当前经济发展取得的一系列丰硕成果，为成都未来经济的发展已经奠定了一个十分良好的基第2页础。表1：1999-2004年主要经济指标增速比较(%)数据来源：成都市统计局（二）政策环境在2004年进行的新一轮宏观调控对国家经济发展起到了很大的作用。这次宏观调控所采取的措施可以归纳为五个方面的政策：（1）货币政策：两次提高商业银行的存款准备金率；实行差别存款准备金率制度；扩大贷款浮息制度；提高存贷款利率制度；等等。（2）土地政策：国土资源部实行土地管理部门的省以下垂直领导，严格土地保护制度；加强土地和环境保护法执行力度；对部分城市实行了农用地转用停止审批半年的措施；等等。（3）行政措施：中国人民银行对金融机构实行窗口指导，限制对钢铁、电解铝、水泥等过热行业的贷款；银监会严查过热行业和地区的贷款，全面清理金融机构对在建、拟建项目已发放或已承诺的固定资产贷款的使用；国家发改委发布关于控制钢铁、电解铝、水泥三行业投资的意见；等等。（4）财政政策：调整国债发行量；调整国债资金使用结构；等等。其中货币政策、行政措施和土地政策都对房地产业产生很大影响，对抑制投资过热、稳定市场起到了及时的“降温”作用。二、成都房地产发展现状2004年成都房地产继续保持快速发展势头。房地产投资增速趋缓，销售火暴，空置房下降，整体房价增速加快。在2004年国家宏观调控政策的引导之下，房地产市场的土地和金融两大要素进一步规范化，对开发企业的综合实力要求大为提高。从商品房交易数据变化情况、土地市场、住房供应、需求及其他城市变化情况等方面观察，预计2005年商品住宅供求矛盾将趋缓。(一)当前成都房地产市场发展典型特征1、成都的城市发展正处于由中大型城市向大型、特大型城市方向发展的临界点，其房1999年2000年2001年2002年2003年2004年地区生产总值10.312.313.212.813.6固定资产投资总额15.114.524.430.131.525.7社会消费品零售总额8.610.811.91312.513.5第3页地产的开发已由前几年的集中在一至二环路间开发转向三环以外和城郊结合部开发以及更远郊的郊区楼盘并举的局面。2、南面是公认的富人区，由于城区基本成型，可开发土地已经基本没有，因此，南面的开发特别是三环以内的城南开发将渐入尾声。三环外的城南是未来5年内成都开发最热的区域，特别是城南副中心区域在未来两年内将基本形成一个高尚新兴的城区。3、西面传统上有“西贵”的说法，由于有浣花溪风景区、光华片区和羊西线片区的强力带动，城西的土地和居住价值得以回归。但近年城西相继出土一些文物，因此城市向西发展受到控制，这也和成都向东向南发展的整体规划相呼应。4、成都东面的房地产开发目前正处于“竞争加剧、片区形象上升”的过程。当年万科欲以一已之力去启动东部板块，并且如期完成了开发和销售，但事实上直至2003年消费大潮仍未东移。但到了2004年，由于顺江路一线的迅速崛起以及东部新区整体片区的启动，城东的房地产大潮才真正开始。但是，城东之所以能有如此快速的成长，也得益于整体市场环境的火爆，一旦市场出现不利因素，城东的发展受阻影响也是最大的。5、城北的住宅开发非常稀少，最多的是专业市场。但当成都的房地产开发延伸至二、三环及三环外区域时，城北无形中就形成了眼下成都房产界的一个机会点。目前万科在城北开发金色家园项目以及在新都圈地都说明了这个趋势，并且城北的大规模拆迁将形成大量的开发用地，在如今土地市场趋紧的情况下显然是一块开发“处女地”。但其市场心理地位、环境及配套完善将成为制约其发展的主要因素。6、成都的住房消费市场为增量市场，过去的存量市场到目前为止基本已被完全消化。目前面临的最主要问题是开发跟不上需求。这和成都的城市格局以及宏观经济环境息息相关。但住宅的严重欠缺并不表示开发企业可以“稳坐江山”。事实上，明年市场的开发风险将变大，主要面临两个问题：一是2005年将是众多大盘集中上市、供应量急剧扩张的一年，将是回归供需平衡点的一年，如何与这个平衡点结合，就需要楼盘有“先人”的定位；二是由于部分被动市场需求的减少：如大规模城市拆迁已经完毕，这部分需求是过去三年房地产市场火爆的一大“功臣”，除此之外，2005年政府将推出大批经济适用房等等。7、目前已经进入从95年购房进行升级换代置业的第一个高峰期，因此关注当时所开发物业目前的需求是政府和开发商需要共同重视的问题。8、住宅产品在房型、户型、面积、质量、功能等内在品质方面越来越趋向市场细分的多元化发展，品牌、环境、企业形象等日益成为重要品质指标，同时，高品质而非高档次的精品住房越来越赢得消费者认同，竞争加剧促使开发商更加注重产品内涵质量和外在形象。第4页（二）全市（含郊县）整体房地产市场特征1、国家调控作用明显，房地产业“降温”成绩显现2004年国家调控作用明显，房地产业“降温”成绩呈现。一是整体房地产业投资增速比2003年增速下降近2个百分点。二是房地产投资比重大幅回落。（见下图）2004年全市房地产开发投资完成291.41亿元，比去年同期增长18.8%，其中住宅投资完成185.60亿元，减少1.8%；商业营业用房完成投资55.15亿元，大幅增长83.4%；办公用房完成投资9.86亿元，增加18.1%。分物业观察，住宅投资偏弱，而商业物业投资增长过快。房地产开发投资及比重变化情况0501001502002503003501995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年20.00%22.00%24.00%26.00%28.00%30.00%32.00%34.00%36.00%房地产开发投资（亿元）房地产开发投资占全社会固定资产投资比重（%）2、新开工房屋减少，消费者选择渠道变窄，房屋销售市场保持旺盛。成都房地产各项开发指标基本呈现逐步攀升的发展势头（见下图）。2004年变动较大的是新开工面积下降幅度较大，95年至今，新开工面积呈现“波浪式渐进”走势，2003年新开工面积达到历史顶峰，而2004年下调幅度较大。而同时商品房销售持续了前几年的增长势头，新开工的减少、需求的增加造成了市场房源的相对紧张，带来消费者选房较难等问题。第5页表2：2004年房地产开发销售情况数据来源：成都市统计局1995-2004年成都房地产开发情况（单位：万平方米）05001000150020002500300035001995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年施工面积竣工面积新开工面积销售面积3、“牛市”市场特征促使空置房持续下降考察近5年成都商品房空置数据，反映出两个现象：一是住宅占商品房空置比例逐年变少（2004年尤其明显）；二是空置房占销售房比重逐年下降（2001年、2004年尤其明显）。由于2004年市场本身很火暴，空置房下降很容易理解，但是，由于当前的房屋销售主要手段仍以预售为主导，以现房为统计口径事实上大大缩小了实际空置状况。还有一个值得关注的问题是：一年期以上的空置房中商业营业房达到21.81万平米，同比增长达77.9%，商业用房的空置情况较为严重。2004年商品房总空置面积153.18万平方米，同比下降28.16%。其中，住宅空置58.82万平方米，比去年同期下降59.1%。数值同比增长施工面积商品房2937.738.1%住宅2252.920.8%竣工面积商品房862.4515.3%住宅700.4922.0%新开工面积商品房1185.13-9.6%住宅955.32-12.6%销售面积商品房1128.8716.8%住宅1019.6313.6%第6页2000-2004年成都空置房情况0501001502002502000年2001年2002年2003年2004年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%空置面积住宅空置空置房占销售房面积比重（％）2003-2004年房地产业投资情况0100200300400-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2003年2004年增长率2003年245.4189.18.3530.072004年291.41185.69.8655.15增长率18.80%-1.80%18.10%83.40%房地产投资#住宅#办公#商业4、土地购置面积接近2万亩，新开工面积下滑。2004年我市累计购置土地1227.65万平方米（合计18414亩），同比增长28.2%，增长速度较快。新开工面积1185.13万平方米，同比下降9.6%，其中住宅新开工面积为955.32平米，同比下降12.6%。新开工面积的不足影响了市场的供应量，直接导致了市场新开项目数量偏少，消费者选房难等问题。商品房施工面积达到2937.73万平米，同比增长8.1%，其中住宅施工面积2252.92万平米，同比增长0.8%。商品房竣工面积为862.45万平米，同比减少15.3%，其中住宅竣工700.49万平米，同比减少22.0%。5、房地产开发银行贷款降幅较大2004年，房地产资金来源总额达到396.48亿元，同比增长20.3%。其中国内银行贷款为55.50亿元，同比减少18.7%，房地产开发贷款的持续下降说明当前的金融贷款的宏观调控作用已见成效，开发商的银行贷款难度逐渐加大，对于第7页其他融资渠道的依赖性逐渐加强。购房户定金及预付款达到192.90亿元，同比增长30.6%。从下表看出，通过国内银行贷款融资的比重大幅下降，开发商自筹资金比重变化不大，购房户定金及预付款上升较大。表2：2003-2004年各种资金来源所占比例变化情况国内银行贷款开发商自筹定金及预付款2003年20.7%27.3%44.8%2004年13.9%25.8%48.4%2004年各资金来源比例情况定金及预付款48.4%自筹资金25.8%利用外资0.4%国内贷款13.9%其它11.4%5、全市商品房房价涨幅16.98%。2004年全市含经济适用房在内的