20110311_中冶包头昆区项目宏观市场分析报告.

中冶包头昆都仑区项目宏观市场研究报告报告目录一宏观房地产环境研究二区域房地产市场研究三项目本体分析四项目发展专题研究五项目定位与发展策略研究六物业发展建议与样板区策略七开发计划与项目经济分析2报告目录3一宏观房地产环境研究1区位与发展优势2宏观经济状况3人口与产业发展4城市发展规划5宏观房地产市场报告目录4一宏观房地产环境研究1区位与发展优势2宏观经济状况3人口与产业发展4城市发展规划5宏观房地产市场内蒙古经济实力最强地区，国家重要的基础工业基地包头位于内蒙古自治区中部偏西，东与呼和浩特市相邻，西与巴彦淖尔盟市连接，北与蒙古国接壤，南濒黄河与鄂尔多斯市隔河相望。是国务院首批确定的十三个较大城市之一，是内蒙古自治区最大的工业城市，是国家重要的基础工业基地。包头市总面积27768平方公里，2009年底总人口257万人，其中主要城区人口200万人。到2020年规划期末，市域总人口为340万人，城镇人口为320万人，城市人口300万人。包头市是内蒙古经济实力最强的地区，城镇居民收入水平较高，且该地的地理位置优越，处于呼包鄂中心，往来交通便利。5矿产资源丰富，受益面广，中高财富人群基数大包头矿产资源丰富，白云鄂博矿山，是举世罕见的金属共生矿山，稀土储量居世界之最，、而且品位高、生产成本低，占全国稀土储量的91.6%，占世界已探明储量的54.2%；全市各类矿山企业均分布在市区周围，以大青山周边分布最为密集；国有矿场比例高，如白云鄂博铁和稀土矿、神华煤矿等，利益分配圈层更广，因此除少量私营业主等顶富阶层外，还催生大量的中高财富阶层。6地区中心、对外口岸、承启南北、连接东西，区位优势凸显包头区位优势明显，是内蒙古西部重要的区域性中心城市，是京包、包兰、兰新铁路沿线城市链中的重要一环，是连接我国东部与中西部、华北与西北地区的交通枢纽，在我国北方经济格局中占有重要地位。包头有与蒙古国通商贸易的前沿口岸，同时又是欧亚大陆桥东方腹地的中枢，在我国与俄罗斯、蒙古及西亚各国经济交往中，起着承启南北、连接东西的作用。7包头包头是地区级中心城市、对外开放口岸、国家铁路网重要一环、连接中国东部与中西部、华北于西北地区枢纽，具备无可比拟的区位优势。8《国家主体功能区规划（2011-2020）》：两横两纵城市群新增一纵，北起呼包鄂城市群，向南串起关中城市群、重庆和成都城市群（成渝经济区），再到昆明和贵州城市群。《十二五纲要》：发挥资源优势，实施以市场为导向的优势资源转化战略，在资源富集地区布局一批资源开发及深加工项目，建设国家重要能源、战略资源接续地和产业集聚区，推进重庆、成都、西安区域战略合作，推动呼包鄂榆、……等经济区加快发展，培育新的经济增长极。“推动呼包鄂榆经济区加快发展”进入国家战略层面十二五推动新一轮西部大开发，呼包鄂占据西部发展带前列奠定基础阶段：2001-2010年，重点是调整结构，搞好基础建设，建立和完善市场体制，培育特色产业增长点；加速发展阶段：2011-2030年，巩固基础，培育特色，实施经济产业化、市场化、生态化和专业区域布局升级；全面推进现代化阶段：2031-2050年，加快边远山区、农牧区开发，提高西部人民生产生活水平，全面缩小差距。9十一届全国人大四次会议公布的“十二五”规划纲要明确指出，要推进新一轮西部大开发，将其放到战略优先的位置，并给予特殊政策支持。110呼包鄂一体化战略定位清晰，区域发展水平已比肩沿海地区呼包鄂一体化发展的战略定位是要将呼包鄂经济区建设成为国家重要的一极、二区、三基地，即我国西部地区重要城镇群和重要增长极，我国沿边开放的示范区，京津冀重要的生态安全保障区，国家重要的新型能源重化工业基地、绿色农畜产品生产基地和战略性新型产业基地。内蒙古自治区蒙古国北京宁夏陕西山西河北鄂尔多斯包头呼和浩特金三角“2小时经济圈”呼包鄂城市群位于内蒙中西部核心区，呈品字形分布，之间的经贸和社会联系密切，三市GDP及财政收入约占内蒙全区总量的60%左右，经济发展水平已与沿海发达地区比肩。11城市发展定位的差异化，使包头经济发展潜力稳居内蒙首位包头将重点发展装备制造业、钢铁、电解铝和稀土新材料产业，建成我国北方重要的现代装备制造业和稀土产业基地；同时，要依托具有前瞻性的城市规划，打造宜人居住的国家生态园林城市。鄂尔多斯市将重点发展能源、重化工产业，建成国家重要的能源重化工基地呼和浩特市将突出首府经济特点，重点发展金融、会展、总部经济和服务外包等现代服务业，加快发展生物医药和电子信息等高新技术产业。呼和浩特，立足于第三产业发展，建立现代服务体系鄂尔多斯，立足于能源优势，偏重资源的综合开发利用包头，偏重于大型实体工业园区的建设，兼顾宜居城市报告目录12一宏观房地产环境研究1区位与发展优势2宏观经济状况3人口与产业发展4城市发展规划5宏观房地产市场经济增速放缓，但同比全国仍处于高位，人均指标超京津沪包头市GDP逐年增长。2010年GDP达到2460.8亿元，同比增长,16%。13近年来包头市GDP增速虽有所放缓，但仍保持了了持续的高速增长，发展速度远高于全国同期水平，人均GDP指标更是超过了上海、北京等一线城市城市人均GDP（美元）鄂尔多斯15443包头13490上海11320北京10298天津9136呼和浩特8946重庆3355200520062007200820092010GDP总量848.71012.41277.217602168.82460.8增速28.6%18.4%19.9%19.6%17.6%16.0%28.6%18.4%19.9%19.6%17.6%16.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%0500100015002000250030002004-2010GDP增长情况GDP指标比较居民收入水平内蒙第一，仅略低于京沪，居民购买能力强2010年包头人均可支配收入达25862元，增幅为10.7%,2005年以来，均保持了10%以上的高增速，居民购买能力和消费潜力显著增长。14包头人均可支配收入均保持较快增速，在北方城市位居前列，仅次于北京，超过天津、呼市等200520062007200820092010人均可支配收入132181512217876208612308925862增长14.9%14.4%18.2%16.7%10.7%12.0%14.9%14.4%18.2%16.7%10.7%12.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%0500010000150002000025000300002004-2010人均可支配收入增长情况城市人均可支配收入（元）上海28838北京26738包头23089呼和浩特22397鄂尔多斯21883天津21430重庆15749可支配收入指标比较固定资产投资保持高增速，城市发展稳健强劲152006年2007年2008年2009年2010年固定资产投资600.2803.51080.11500.31800.5增速20%34%34%39%20%20%34%34%39%20%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%02004006008001000120014001600180020002006-2010固定资产投资情况固定资产投资连年保持20%以上的增速，显示城市发展强劲稳健，可持续发展能力强报告目录16一宏观房地产环境研究1区位与发展优势2宏观经济状况3人口与产业发展4城市发展规划5宏观房地产市场行政区划共分六区一县两旗，本项目位于核心城区内17达尔罕茂明安联合旗昆都仑区青山区九原区东河区石拐区土默特右旗固阳县白云鄂博矿区包头市市区主要城区为昆区、青山、九原、东河四区。东河区为老城区，目前发展相对落后，以昆区和青山组成的新区是目前包头的中心城区，九原位于老城区和中心城区之间，发展尚不成熟。稀土高新技术产业开发区本项目位于昆都仑区北部，临近青山区，属于中心城区地域。本案产业结构上第二产业占主导地位，企业集中分布在市区周边2010年，包头第一、二、三产业配比为：2.7%、54.1%、43.2%；区域产业特征鲜明：全市第二产业形成五大板块、六大产业基地格局，分布于包头外围；中部以青山区和昆区是全市行政与商务中心。1818©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2020/1/14包头产业结构呈二、三、一形态，第二产业优势明显，城市规划依据产业布局，形成单核心状态，商务商业资源集中于青山和昆区。西南重化工板块--神华煤化工电力和东方稀铝河西钢铁板块--包钢生态工业园区包头行政与商务中心区北郊装备制造业板块--北重和一机公司中部高新技术产业板块--稀土高新区东河铝业板块--国家生态工业示范园区本案人口分布集中，昆、青两区密度最高2009年末，全市常住人口257.2万人，其中市区常住人口200万人；城市产业升级促进高素质人口导入；资源型企业、公务员、高科技类企业员工收入水平良好；近年新兴消费人群主要由当地公务员、钢铁、煤化工等工业企业员工、科研骨干及私营业主构成。19核心商务区人均年收入3-5万二三产就业人口约30万居住区稀土高新区人均年收入4万二三产就业人口6万西部钢铁、煤化工、电力产业基地人均年收入4-5万产业人口8万居住区北部装备制造业人均年收入3-5万产业人口约2-3万产业布局及城市格局决定了包头75%的常住人口分布在市区，主要集中于青山区和昆区，城市中心及泛中心区相对集中。本案大中型企业数量多、效益好，员工收入水平高大量国内知名大型工业企业安家包头，相对较强的经济发展和外来人口超前的消费观念，提升了整个城市的消费能力和消费水平；依托工业基础，包头科技和教育优势突出。全市有3所普通高等学校、高等职业院校4所，重点高中10所，同时全市拥有独立科学研究与技术开发机构14个，其中地市属11个，国务院部门属3个。科研机构从业人员2205人，成为高端消费的人群主力之一。20包钢5.7万神华包头矿业9万人包头铝业0.8万内蒙古一机3万人北重2万包头第二热电厂0.4万人包头有较多重点科研机构，如包头稀土研究院、包头钢铁设计院，其中的技术骨干和管理者形成了城市较高端的消费群体。大型工业企业的发展，不但带来了较强的经济能力，同时外地人口的进入，带来了较时尚的消费理念，也形成了高端的消费力。企业及事业收入区间备注包钢科级（中层）年收入8-10万其他收入30-100万热电中层领导年收入15万左右其他收入20万包铝普通员工年收入2.5万元左右中高层管理者4-7万元一机普通员工年收入3-5万元神华15-20万（中层）、普通员工8-12万北重普通员工年收入3-5万元科研人员普通科研人员3-5万元大学老师4-6万元大型工业企业的发展提升了整个城市的消费能力和水平。同时，依托工业基础发展，形成了中高层管理人员和高级科研技术人员的主力高端消费人群报告目录21一宏观房地产环境研究1区位与发展优势2宏观经济状况3人口与产业发展4城市发展规划5宏观房地产市场城市规划（2008-2020）总体概述中心城区总体规划用地范围：市四区的城市建设用地集中地区，总面积955平方公里。城市规划区：为包头市市域行政辖区范围，包括包头市四区、石拐区、白云鄂博矿区、土默特右旗、固阳县和达尔罕茂明安联合旗，总面积27768平方公里。人口规模：至2020年城市人口规模为270万人。用地规模：规划包头市用地规模为320平方公里。总体布局：规划确定包头市城市建设用地拓展方向为新市区向南拓展，东河和九原区向西北拓展，逐步形成一市二城的布局结构。其基本形态是青山区和昆区为一个城区组团，东河区和九原区为一个城区组团，两组团相对独立的带状组团城市。工业区分散在城区边缘，生活区集中布置，工业区与生活区之间设大面积防护林带。22新城向南，老城向西北，“一市两城”格局正在形成23本项目昆区规划（2008-2020）：城市中心，对外开放窗口昆区是包头市党政机关所在地，是包头市政治