2011湖南张家界市调报告106p.

张家界市场调研报告目录第一部分：张家界城市概况及发展规划第三部分：张家界住宅市场第二部分：张家界商业市场位于湖南省西北部，国家重点旅游城市之一城市概况区位交通张家界因旅游建市，位于湖南省西北部，是国家重点旅游城市之一，全市76%是山地，森林覆盖率69.6%。通过长张高速距离长沙市约322KM，仅3小时左右的车程。张家界不但环境优美，而且火车站、汽车站、飞机场一应俱全，交通非常便利。AB张家界市长沙市地层构造主要为石灰岩层，为建筑业用石料、石灰，生产水泥提供了取之不尽的原材料；地层和构造的特殊条件，使张家界的矿产以沉积形成的矿产为主，有煤、铁、镍、钼，其次有低温热液形成的铅、锌、铜，非金属矿产有石灰岩、白云岩、大理石、营石、重晶石、硅石（石英）等60多种，已探明储量和可开发利用的28种，还有矿泉水。全市流域面积10平方公里、长度5公里以上的河流212条3131公里，水力资源理论蕴藏量328.54万千瓦，可开发量达143.91万千瓦。资源型城市，旅游资源和自然资源丰富，为第二产业和第三产业的持续发展奠定了坚实的基础自然资源城市概况拥有世界自然遗产、国家森林公园、全国/省重点文物保护单位等多个已开发和待开发旅游资源，旅游资源非常丰富。宏观环境分析旅游环境全市已建成国家等级旅游区点12处，其中5A级1处，4A级5处，旅游交通和旅游接待服务设施日趋完善，旅游日接待能力可达3.62万人。武陵源风景名胜区拥有世界罕见的石英砂岩峰林峡谷地貌，由中国第一个国家森林公园——张家界国家森林公园和天子山自然保护区、索溪峪自然保护区、杨家界四大景区组成，风景游览区面积264.6平方公里，是中国首批入选的世界自然遗产、世界首批地质公园、国家首批5A级旅游景区。“武陵之魂”天门山国家森林公园、“世界罕见的物种基因库”八大公山国家级自然保护区、道教圣地“南武当”五雷山、“百里画廊”茅岩河、万福温泉等景区也是景色秀美、风光独特。贺龙故居、湘鄂川黔革命根据地省委旧址是全国重点文物保护单位，普光禅寺、玉皇洞石窟群、老院子等8处人文古迹是省级重点文物保护单位。土家风情园、秀华山馆等民族风情景点和魅力湘西等演艺节目，全面展现了土家族、白族、苗族等少数民族传统习俗和民族文化。随着旅游资源的不断开发，未来张家界旅游环境会得到进一步改善，对城市发展和经济贡献的作用将更加突出宏观环境分析旅游环境全市未来还有规划中的旅游项目25个，已经在建设中的旅游项目5个，包括桑植县民族文化艺术苑、张家界影视基地、世界自然遗产游览中心、康复中心、酒吧街、碧桂园凤凰大酒店等多个项目，总投资超过数百亿元。旅游产业的地位和经济贡献日渐突出。张家界市总面积9516平方公里，辖2区2县，分别是永定区、武陵源区、慈利县、桑植县。2009年末，全市总人口162.39万人，其中少数民族占比72.48%，多达17个少数民族在此聚居，人口增长率5.23%，人口红利明显。2009年末，全市城镇化率为35.6%，距离全省平均城镇化率44%还有相当的差距，距离长株潭城市群55.04%的城镇化率差距更为明显，有较大的发展空间。根据张家界十二五规划，2015年城镇化率要达到45%，给房地产业的快速发展创造了条件。城市概况少数民族聚集区，多民族城市，城镇化率偏低，为房地产快速发展创造了条件人口环境2010年应城市实现国民生产总值242.48亿元，经济平稳较快增长，达到14.5%；2010年张家界市人均GDP达到16422元；相比周边其他城市，张家界市经济总量虽然排名最后，但是人均GDP处于中下等位置。张家界属于经济欠发达地区，但是经济持续快速发展，连续8年增长呈2位数增长经济概况城市概况张家界市近年GDP一览表85.2196.09110.63127.54151.34183.98203.1242.4801002003002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年年份亿元GDP2010年湖南省各省市人均GDP排名2010年第三产业的比重达到62.3%，属于典型的休闲旅游型城市；第二产业和第三产业所占比重持续增高，经济结构不断调整向好。宏观环境分析以旅游业（第三产业）占主导，是典型的旅游型资源城市。产业结构张家界市产业结构变化211817.716.416.817.113.212.922.727.124.324.223.823.323.224.856.354.95859.459.459.663.662.30%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年第三产业第二产业第一产业张家界近年旅游人数变化165017801679192825000500100015002000250030002006年2007年2008年2009年2010年万人2009年，城镇居民人均可支配收入全年12170元，同比增长9%,恩格尔系数为38%；居民消费能力随着观念的解放和收入的增加逐步提升。居民收入8年翻番，消费能力持续增强。居民生活水平城市概况张家界市城镇人口人均可支配收入和支出变化6430711376678424948410561115141270547034968539565877125794686969258020004000600080001000012000140002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年城镇人口人均可支配收入人均消费小结典型的旅游型城市，国家的重点旅游城市之一；经济增长迅速，人均收入和消费能力不断增强；城镇化率偏低为城市房地产发展提供了机遇；旅游资源丰富，旅游资源的不断开发和旅游休闲配套的不断升级完善为旅游地产的开发带来了机会。张家界，一个自然资源、民族文化丰富的城市，一个不断发展的旅游城市，一个蕴藏着丰富机遇和机会的城市。世界自然遗产保护地/国际旅游目的地城市/湖南省旅游增长极/区域性旅游服务基地/湘西地区现代服务业中心/市域经济、政治、文化中心总体发展战略城市发展规划城市发展目标国际风景旅游城市11中心城区极化战略强化武陵源区的遗产保护职能，将城市建设和旅游服务设施建设的重点向中心城区转移。加快中心城区的环境和基础设施建设，提升中心城区品质，突出中心城区的景观风貌特色。12旅游国际化战略产品国际化、营销国际化和服务国际化31区域一体化与中心战略区域一体化战略：整合张家界市周边地区的旅游资源，加强区域旅游合作，将张家界市建设成为湖南省的旅游服务中心。在全国范围内，重点加强与国内一线城市和热点景区的旅游合作；在湖南省内，重点加强与长沙的分工协作；在大湘西地区，强化航空运输的优势地位，优化陆路交通格局。中心地战略：将张家界市建设成为湖南省的旅游信息服务中心地、旅游组织中心地和交通中心地。141产业发展战略围绕建设国际精品旅游城市的目标，以转变发展方式为主线，以旅游产业为主导，以现代服务业为重点，加快发展新型工业，改造优化传统农业，努力构建具有较强竞争力的现代产业体系。15根据2区2县的布局，将武陵源纳入中心城区，3个大区域按照不同特色共同发展总体发展战略城市发展规划城市发展方向：城市按照“一主两副三轴”的方向发展1、“一主”：指张家界市中心城市，包括中心城区和武陵源城区。2、“两副”：指两个市域副中心城市，分别为慈利县城（零阳镇）和桑植县城（澧源镇）。3、“三轴”：指以常张高速公路、省道S305和省道S228为依托的三条市域城镇发展轴线。慈利县城桑植县城武陵源城区中心城区S305省道S228省道城市发展方向城市发展规划城市规划区的整体空间结构为：“一心三翼、两轴四带”。1、“一心”：指中心城区，建设国际风景旅游城市和湘西地区的现代服务业中心。2、“三翼”：指以武陵源风景名胜区、天门山风景名胜区和茅岩河风景名胜区为主体的三个旅游职能片区。严格控制中湖、天子山镇发展规模，提升城镇建设水平与旅游服务品质。3、“两轴”：指以澧水为纽带的城市发展轴和武陵源风景名胜区至天门山风景名胜区的旅游发展轴。4、“四带”：沙堤旅游发展带——依托张清公路，发展近郊休闲度假旅游。茅溪河旅游发展带——依托张桑公路，发展水上休闲项目和近郊旅游度假设施。澧水旅游发展带——为张家界市未来旅游服务中心和度假基地建设的重点区域。澧水城市职能拓展带——是中心城区向东部拓展，完善城市中心地职能的空间拓展带。市域空间布局城市发展规划市域产业发展布局结构为“三片、两核、两带”。1、“三片”：指市域三个经济片区，包括中心城市旅游服务经济区、慈利工业与旅游经济区、桑植生态文化旅游经济区。中心城市旅游服务经济区：包括永定区和武陵源区的行政辖区范围，该区重点发展与旅游服务相关的第三产业。慈利工业与旅游经济区：指慈利县的行政辖区范围，该区全面发展三次产业。规划在慈利集中建设张家界市级工业园区。桑植生态文化旅游经济区：指桑植县的行政辖区范围，该区应加强自然与人文资源保护，合理开发生态、人文旅游产品。2、“两核”包括中心城区旅游服务核和武陵源世界自然遗产旅游核。3、“两带”包括西部旅游产业发展带和东部旅游产业发展带。西部旅游产业发展带：为茅岩河－九天洞－八大公山组成的带状区域，重点发展自然休闲、生态、民俗和红色旅游产业。东部旅游产业发展带：为百岛湖港龙潭河-五雷山-江垭组成的带状区域，重点发展人文观光与休闲旅游产业。市域产业布局城市发展规划通过四级配置，构成完整的市域社会服务设施体系。市域服务体系城市发展规划1、中心城市综合配置具有区域服务功能的高等教育（含高等职业教育）、研发中心、博物馆、文化馆、体育场馆等设施，形成完备的教育、文化、体育、医疗和社会福利体系。2、市域副中心城市（包括县城）拥有完善的教育、文化、医疗、基础教育和社会福利设施，形成具备市（县）域服务能力的社会服务设施体系。3、重点镇综合配置中小学教育、科技服务、文化活动场馆、医疗保健、群众性体育活动、社会福利等社会服务设施，并对周边乡镇具有一定的服务功能。4、一般乡镇配置中小学、文化站、卫生院、防疫站、福利院等基本社会服务设施，服务本地居民日常生活需要。规划期内，城市重点沿澧水河向东西两侧扩展。其中，向西拓展至枫香岗片区，向东拓展至阳湖坪片区。中心城区发展城市发展规划中心城区将向四周扩容，主城区的城市面积增加，城市功能将更集中和完善，带动周边土地升值。中心城区承担旅游服务中心职能、现代服务业中心职能、城市中心地职能。中心城区空间发展策略为“集聚、拓展、优化”。中心城区规划城市发展规划（1）“集聚”：加快中心城区旅游服务设施和城市基础设施的建设，强化集聚效应，重点建设旅游服务片区；（2）“拓展”：壮大中心城区实力，接纳武陵源城区转移的城市职能，建立能够适应城市与旅游协调发展的空间新格局；（3）“优化”：优化城市内部空间，形成功能合理、环境优美和设施完善的中心城区与旅游服务中心。按照“旅游西优、城市东拓、轴带发展、组团布局”的空间发展策略，形成以澧水河为轴带、九个组团和一个旅游片区的空间布局结构。中心城区规划城市发展规划1、“旅游西优”：中心城区的旅游职能主要沿澧水河向现状城区西侧的且住岗、荷花和枫香岗方向拓展，建设功能完备、设施一流、国际水准的综合旅游服务片区。2、“城市东拓”：中心城区的城市中心地职能主要沿澧水河向东部阳湖坪方向拓展，调整与优化现状中心城区的城市空间结构，逐步疏解老城人口与职能，完善城市基础设施，强化中心城区的综合竞争力。3、“轴带发展”：中心城区以澧水河为发展轴带。向东为城市职能拓展轴，向西为旅游职能拓展轴。4、“组团布局”：因借自然山水格局，沿主要河流水系两岸有机布局九个城市组团和一个旅游片区。其中，九个组团分别为永定组团、南庄坪组团、官黎坪组团、西溪坪组团、阳湖坪组团、长岭组团、且住岗组团、荷花组团和枫香岗组团；一个旅游片区为沙堤旅游片区。按照“旅游西优、城市东拓、轴带发展、组团布局”的空间发展策略，形成以澧水河为轴带、九个组团和一个旅游片