2012同利行四川江油项目全案154p

写在篇前：首先，同利行非常荣幸能得到贵公司的招标邀请，使我们能在项目前期参与项目，这为双方以后更长远的销售、营销、广告合作打下了坚实的基础。前期的参与也会使双方对项目的整体开发达成更多共识，能通过对市场的充分了解，做出符合市场的产品规划、推广策划和销售执行，这有利于保障双方共同目标的实现。再次感谢贵公司的信任，期待未来双方能有更加深入的合作，我们将为贵公司提供更全面的服务。当我们接到这个案子的时候，我们开始做了一番深入的讨论和思考，这个项目是什么？优势是什么？劣势是什么？再结合我们对江油市场的深入调查，最终形成本方案。本方案以市场所得结论为项目解决以下问题：1、未来1年（2012年）宏观房地产市场的预测，对本项目开发方向有什么启示？2、对未来1年江油房地产市场预测，对本项目开发的时机、策略有什么启示？3、对项目所在片区楼盘、客户的研究，本项目客户群在哪里，如何具备产品的市场竞争力？4、对本项目地块，用地性质，地段配套等分析，基于项目，如何找到一条突破市场的道路？5、产品的设计方向，设计概念，户型的配比，以及细节处理，如何打造一个市场认可，客户喜欢又消费得起的产品？6、项目景观、配套的打造，如何规避项目的不足，通过设计减少工程成本，及通过更合理的营销减少推广成本，通过最终呈现的市场效果及楼盘实体效果为开发公司赢得江油项目的开发示范效应及开发公司的品牌效应。7、项目的市场角色是什么，什么样的开发模式（产品定位、价格、客户、形象定位）最适合于市场？8、项目的最佳动工时机？9、项目开盘入市的最佳时机？目录ContentsPART1—市场调查PART2—项目定位PART3—规划建议PART4—整体营销思路（含销售思路）PART5—推广策略PART6—投资测算PART7—我公司项目介绍及团队成员The1ststep市场调查Marketsurvey之大市场预判区域市场土地供应情况区域市场情况竞品项目解析市场调查总结1.11市场经济表现2009/052011/072007/012007/032007/052007/072007/092007/112008/012008/032008/052008/072008/092008/112009/012009/032009/072009/092009/112010/012010/032010/052010/072010/092010/112011/012011/032011/052011/092011/112012/01240%美联储欧洲央行日本央行美联储欧洲央行日本央行英国央行2012年3月13日，美联储发布声明称，将维持当前的高度宽松货币政策，将联邦基金利率维持在零至0.25%匙间至少到2014年下半年，较此前承诺的2013年中期大幅延后。同时延续对其资产负债表迚行“卖短买长”和“扭转操作”的调仓决定，即计划到2012年6月，出售剩余期限为3年及以下的4000亿美元中短期国债，同时贩买相同数量的剩余期限为6年至30年的中长期国债。此外，还将延续把到期的机构债务和机构抵押贷款证券的本金迚行再投资的政策。2012年2月29日，欧洲央行启劢了第二轮长期再融资操作(LTRO)，期限3年，资金规模为5295.3亿欧元（合约4.476万亿人民币）。根据相关规定，银行可使用抵押品以1%的固定再融资利率获得欧洲央行的贷款。2012年3月8日，欧洲央行利率决议仍将基准利率维持在1%丌变。2012年3月13日日本央行决定将银行间无担保隔夜拆借利率维持在零至0.1%的实际零利率水准，同时决定维持65万亿日元资产贩买基金规模丌变。2012年3月8日，英国央行决定维持基准利率在0.5%丌变，继续执行量化宽松政策，同时维持资产贩买规模3250亿英镑丌变。190%140%90%40%-10%发达经济体央行维持宽松货币政策发达经济体央行仍将维持宽松的货币政策，低迷的经济形势需要持续的量化宽松发达经济体央行资产负债表继续扩大发达国家持续的新量宽，明显改善投资者避险心理，投资者风险偏好得到提升，资本重新流入中国，资产价格得到一定程度的支撑。2006/012006/032006/052006/072006/092006/112007/012007/032007/052007/072007/092007/112008/012008/032008/052008/072008/092008/112009/012009/032009/052009/072009/092009/112010/012010/032010/052010/072010/092010/112011/012011/032011/052011/072011/092011/112012/0170006000新增外汇占款新增外汇款转正，资本重新流入中国500040003000200010000-1000-2000-3000有资本流入，就有市场运作，有市场运作，就不会有刚需行业的凋谢。行业走向不过是上下趋势而已。1.12全国房地产市场近一季度表现国家统计局数据显示，今年一季度，全国房地产开发投资10927亿元，增速比上年同期回落10.6%。全国房屋新开工面积39946万平方米，同比仅上涨0.3%，其中住宅新开工面积29427万平方米，同比下降5.2%。商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%。开发企业土地购置面积7859万平方米，同比下降3.9%。从以上数据我们可以看到，房地产经济各指标持续下滑，一季度的宏观经济运势数据中，房地产相关指标集体下滑，拉低一季度GDP增速。造成房地产行业低迷的主要原因还是国家坚持不放松的调控政策。购房者期待国家能有更多的调控政策保持观望态势。8915711220025834032630041938934476686851001185223627188482617588710312215718217620621518303546648591106117010020030040050060070080090010002011-06-25至2011-08-032011-06-25至2011-07-202011-06-25至2012-08-262011-06-25至2011-10-082011-06-25至2011-09-132011-06-25至2011-10-232011-06-25至2011-11-132011-06-25至2012-02-032011-06-25至2011-12-292011-06-25至2012-12-052011-06-25至2012-03-192011-06-25至2012-02-29降价幅度小于10%（个）降价幅度10-15%之间（个）降价幅度20%以上（个）降价幅度15-20%之间（个）降价跑量已经是市场共识，降价楼盘数量依然在增长世联监测28个城市降价促销楼盘继续增加1.13国家相关政策2012年2月6日温家宝在中南海主持召开五次座谈会上表示，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。2012年3月14日温家宝在记者新闻会上提出，合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。现在房价远远没有回到合理价位，调控不能放松。2012年3月16日国务院常务会议确定《政府工作报告》重点工作，布置七项任务，其中包含“坚定不移贯彻房地产市场调控政策”。2012年4月3日温家宝在福建、上海、江苏、浙江四省（市）经济形势座谈会上强调，坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。调控基调坚决不放松城市北京上海广州银行中国银行、花旗银行、渣打银行中国交通银行、北京银行、中信银行中国农业银行、中国建设银行邮政储蓄银行农业银行、上海农商银行中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、招商银行广州银行汇丰银行、花旗银行首套房贷款利率优惠9折普遍基准利率，优质客户可享9折9折优质客户可获得85折9折8.5折8.5折基准利率，高端客户可享受9折优惠9折深圳各银行首套房贷款利率已全线下调。普遍由年初的基准利率下调至95折左右。若为优质客户幵符合一定条件，个别银行可申请到八八折，外资银行和小银行甚至可提供八五折优惠。恒生银行、光大银行优质客户9折南京杭州成都无锡济南东莞中国农业银行、华夏银行、北京银行、广东发展银行恒生银行招商银行深圳发展银行中国银行汇丰银行、南洋商行无锡农村商业银行、中国邮政储蓄银行中国银行中国交通银行中国银行9.5折9折将根据客户资质来确定根据中介或者合作楼盘的具体情况而定。根据中介或者合作楼盘的具体情况而定。9.5折8.5折85折，折扣优惠不开发楼盘的规模及房企品牌有关，不贩房者资信幵无关联。9折9.5折政策技术性校正，支持合理住房需求，首套房贷款利率优惠重现从国际经济形势来看，发达国家持续坚持的宽松货币政策，直接导致了投资者资本流入中国，大量的新鲜血液的注入，促使中国经济快速增长，加快了中国的经济进程。小结从国内政策来看，国家坚持房地产调控的基调不会放松，但目前“政策触底”已经是行内共识，限购政策的出台对一二线城市的房地产投资转移也带来了限制。一二线城市的全面限购，通胀和投资渠道的有限使很多三四线城市成为资金追逐的新热土。众多的名牌开发商逐渐转移战场，远离竞争激烈和调控严重的一二线城市，向三四线城市集结，三四线城市房地产短线且易操作为其带来了众多机遇和发展契机，同时带来的还有压力和挑战。结合到最新的货币政策我们可以得出，以自住需求为主的市场，将是2012年中国楼市的鲜明特征，房价今年不会大幅反弹，稳健调整仍将是基本走势。从2012年第一季度全国房产成交来看市场并不理想，但在未来的一至两年内，房地产市场会因为存量消耗而又没有新的产品出现而导致房地产市场再度火热。通过经济表现、政策分析、全国房市表现得出：资本重新流入市场，资产价格得到一定支撑利好调控政策仍不放松，且因2013年换届具更多不确定降价跑量已成市场共识不确定性全国市场表现一二线城市限购让三四线城市获更多机会，存量房消化带来新机会点江油市场利好1.2区域市场土地供应情况编号土地位置土地用途土地面积（亩）出让年限（年）成交价格（万元）受让单位备注1中坝镇职中片区其他普通商品住房用地84.455022548.15江油远太投资实业有限公司2中坝镇太平场旧城片区其他普通商品住房用地151.355048898.97重庆子三实业有限公司3太平镇政府北侧其他普通商品住房用地70.85012827.47江油五星投资有限公司4太平镇新华村1.2组其他普通商品住房用地194.585026852.04宏安实业、新炜投资5三合镇三合场旧城区其他普通商品住房用地202.09955039409.5绵阳合力实业有限公司6诗仙路南侧商业、住宅用地3.94商业40年，住宅50年容积率≤4.0，建筑密度≤35%，建筑高度≤60米7中坝镇金轮村一组二类居住用地31.92商业40年，住宅50年容积率≤2.5，建筑密度≤28%，建筑高度≤40米数据时间段：2011年12月-2012年4月半年时间出让7宗土地共719.14亩，预示着什么？未来的几年内，江油市的房产开发量会明显偏少，竞争不明显的情况下，江油的房产交易市场会有一定的回归趋势。1.3区域市场情况二桥：3个项目在售，价格在3300-4200元/㎡西山公园：2个在售项目，均价3500元/㎡市中心：尊尚领地、朗阅湾等3个项目，目前江油高端盘集中处。均价在3700-4500元/㎡三桥：江油市政府重点打造区域，多数楼盘集中此处，中润恒大等品牌开发商都在本区域。本区域在售楼盘约13个左右。价格区间应项目品质也浮动较大。1.3竞品解析涪东新城：该项目位于本案旁边，土地面积大约70亩左右，总建面约10万平方米，建筑全为小高层。开发周期为1年半，2011年8月开盘，至今销售过半。90㎡左右小户型为主。容积率2.9，绿化率30%。价格情况：优惠后均价在3300-3700元/㎡，楼层差价在10-20元/㎡，一次性付款优惠7%，按揭优惠6%，首套房支付40%首付，二套