深圳金光华广场、华润万象城、中信城市广场等项目考察报告(32页)

深圳市场考察报告深圳零售市场概况深圳商圈简析东门人民南商圈：太阳百货、东门茂业百货、金光华广场华强商圈：华强北茂业百货深南路商圈：华润万象城、中信城市广场-西武百货福田商圈：怡景中心城、COCOPARK、君尚百货、KKMALL南山商圈：保利文化广场、海岸城华侨城商圈-益田假日广场目录：深圳零售市场概况2、我市5000平方米以上的大型商业设施已达453家，大型超市、百货店和专业店的营业面积已占零售总面积的41.5%。1、到2005年12月31日止，我市共有各类商业网点超过14万个，从业人员超百万。以全市约1200万经常性消费人口计算，人均年零售消费额12000元左右，人均拥有零售面积为0.96平方米，已经接近香港人均1.1平方米的水平。3、休闲、娱乐、餐饮业在商业中的比重不断加大，随着老百姓生活水平的日益提高，消费者对于购物档次、购物环境、消费愉悦和服务水平等要求也不断加强，促使深圳商业更加趋于国际化。根据深圳市工商局2005年商业年鉴：福田商圈罗湖商圈海岸城万象城深圳商业版图金光华中信花园城海雅百货华强北中心城Cocopark崇尚百货东门老街南山商圈深圳零售市场的发展状况深圳在保持着13％以上的消费品零售总量增长率的情况下，零售市场继续健康发展，作为中国最富裕的深圳人一直保持着人均消费的全国冠军。预测2010年，实现社会消费品零售总额2400—2600亿元，人均零售面积约1.23平方米，连锁商业销售额占社会消费品零售总额的比例达到60%，连锁商业网点占商业网点总数的比例达到15%。深圳商圈简析深圳是东西长、南北短，呈带状分布的城市，随着城市中心的西移，呈现出自东向西滚动发展的态势。商业发展亦不例外，从80年代的东门人民南商圈到90年代末华强商圈的崛起和深南中路沿线点状商业的不断丰富，都见证了深圳商业强大生命力。福田中心区商圈、南山商业文化中心区、宝安和龙岗新商业的成熟也必将在不远的将来证实深圳人的高瞻远瞩。宝安商业文化中心区南山商业文化中心区福田中心区商圈华强商圈深南中路沿线商圈东门人民南商圈东门人民南商圈东门商业区：•历史悠久，以纵横交错商业步行街为主，几大百货镶嵌其中的商业格局；•时尚、潮流是东门经久不衰的秘笈；•平时30万，节假日50－70万的客流实现年销售额130亿；•本地居民和外地游客游览购物的首选，也成为港人在深圳消费的首选区域。人民南商业区：•深圳传统高档商业集中的区域，日渐没落；•休闲娱乐产业逐渐成为区域主流；•政府大投资力求重现人民南商业辉煌东门茂业太阳百货东门天虹和平茂业友谊城天安动感国际佳宁娜广场金光华广场南洋商业城罗湖商业城九龙城西武百货传统商圈再现辉煌太阳百货太阳广场位于日均人流量50万人的东门步行街，占地面积近10000平方米，总建筑面积达70000多平方米，总楼高9层，地面7层，地下两层；停车位300个，引进百佳超市，1-6层为太阳百货，7层为写字楼。定位于中低端年轻男女东门茂业百货东门茂业百货位于日均人流量50万人的东门步行街，茂业百货广场的货品以服装、化妆品、超市经营为主。化妆品等百货较为齐全，属休闲平民化的风格百货商场。金光华广场购物70%娱乐休闲5%餐饮25%楼层业态B2特色餐饮、零售店B1珠宝、休闲装、潮流女装L1品牌服饰、化妆品、钟表L2品牌男装L3女装、电影院L4儿童用品、女士内衣L5数码、电子、家居、文化用品L6体育用品、美容美发L7大型餐饮金光华广场位于人民南商圈。占地1.8万平方米，营业面积达12万平方米，是集“购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能为一体的大规模购物中心。设地上7层，地下3层，自有标准停车位500个。KAPPAADIDASNIKE浩沙傲胜北面诺诗兰哥伦比亚反斗乐园金光华在运动品牌组合方面采用了KAPPA、ADIDAS、NINE三个规划国际一线品牌作搭配；还采用浩沙（香港）游泳专业装备品牌做为辅助搭配，我觉得比较合理。金光华在户外这一块采用了哥伦比亚（美国）、诺诗兰（奥地利）、北面（美国）三个档次相近但风格差异较大的品牌，既能保证同档次又能保证不会同质化；还采用傲胜（运动/器材）品牌搭配，我觉得比较合理。体育类业态分布180㎡180㎡50㎡180㎡100㎡100㎡100㎡80㎡经营情况：位处深圳传统商圈，国际品牌名店、时尚百货经营状况一般，高楼层人流较少，目前主要以餐饮带动人流与消费。随着国际上MALL旋风愈演愈烈，一股提倡“吃、喝、玩、乐、购”的一站式消费理念风靡全球，让消费在庞大无比的超级大商场中体验式消费，购物中心模式必然是商业地产的发展趋势。“金光华广场”也将高举“大都会体验式消费”的大旗，将MALL进行到底。金光华广场小结华强商圈•以华强北商业街为核心，商业面积超过80万平方米；•各类大型商业23个，成为电子、家电、百货、服装、女性消费等聚集的商业旺区；•每日客流量50万人次，年营业额280亿元；•消费群主要主是25~35岁的白领阶层，总体层次高过东门商圈；•已经成为媲美北京王府井，上海南京路，广州上下九的超级商业中心；国美电器顺电家居广场女人世界万商电器城曼哈广场赛博电子铜锣湾茂业百货华强广场赛格广场地铁商城天虹商场紫荆城远望数码群星广场女人世界名店华强电子世界核心商圈市场翘楚华强北茂业百货购物85%餐饮12%娱乐休闲3%楼层业态B1超市、电器、数码L1化妆品、皮鞋皮具、钟表、首饰L2少女装、饰品、化妆品、餐饮L3淑女装、精品女装、餐饮L4成熟女装、皮具、内衣、美容院L5男装、皮具、餐饮L6休闲装L7运动服饰、运动器材、文体用品L8童装、儿童用品、儿童乐园L9家居用品、酒楼、电影院L10美食广场、电影院茂业华强北店位于华强北路中段，占地1.1万平方米，营业面积近8万平方米，拥有11层商用楼面，是一个以百货为主的购物中心。深南中路沿线商圈•深南路是深圳的象征，亦是深圳商业发展的见证者；•东起地王大厦，西至新华宾馆，中信城市广场和万象城是本区域的代表；•深南中路商业带正被打造成为亚洲时尚之都，必定给深圳的零售商业格局带来冲击。茂业百货华联商业中信城市广场岁宝百货深圳书城地王商场万象城商业潮流城市典范华润万象城餐饮15%购物65%娱乐休闲20%楼层业态B1生活便利（超市、百货、餐饮）L1国际品牌（百货、西式餐饮）L2时尚空间（西式餐饮、百货）L3休闲驿站（餐饮、百货、电影院）L4动感地带（餐饮、百货、溜冰场、电影院）L5美食天地（餐饮、百货）华润万象城位于深南中路与宝安南路交汇处，占地7万余平方米，建筑面积18.8万平方米，营业面积约13万平方米，它是一个超大型室内购物中心。拥有六层商用楼面，近三百个大小不一、功能不同的独立店铺，以及一千多个停车位，及购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等功能于一体。华润万象城华润万象城于2004年12月开业，定位兼顾中档与高档，万象城每一楼层都有一个明显的客流动线，实际每层楼都是一条各具特色的步行街，所有店面都分布在街两边，街两边配合精美的展示橱窗，街两头穿插特色餐饮，保证整个商场没有死角。负一层的内街与五层的真冰溜冰场都成为其休闲娱乐的亮点。主力店4个REAL百货Ole超市嘉禾电影城冰纷万象滑冰场次主力店9个Esprit王子饭店顺电意粉屋运动100Delicity美食城NOVOi.tazona占营业面积比例40%中信城市广场楼层业态B1超级市场L1名牌时装城L2名牌时装城L3高级时装城L4特色餐饮中心L5高级中餐购物80%餐饮15%娱乐休闲5%中信城市广场位于深南中路市委对面，占地5.1万平方米，由建筑面积3.99万平方米的中信大厦、营业面积6.8万平方米的商业购物中心，经营面积达2000平方米的国际休闲（酒吧）街，以及3万平方米的星光广场组成，拥有地上、地下共788个停车位。中信城市广场中信城市广场开业于2002年9月，是深圳最高档的购物中心，拥有深圳最大的购物中心外广场，消费人流主要集中在广场和负一层，广场上的国际休闲街是其极具特色的亮点。主力店2个西武吉之岛次主力店4个南国电影院王子厨房逸和轩中航健身会占营业面积比例80%西武百货深圳市福田区深南中路1095号中信城市广场1～3层，经营面积15000平方米，公司员工1000人。西武百货专营世界顶级品牌服饰、皮具、精品、名表珠宝、及化妆品等等。目前在深圳西武经营的品牌有：LOUISVUITTON、Cartier、SalvatoreFerragamo、CANALI、CELINE、Swarovski、D&G、MONTBLANC、a.testoni、BALLY、FENDI、VERSACE、HUGOBOSS、VERTU、PIGUET、IWC、CHOPARD等100多个世界品牌。西武百货KKmall雄踞蔡屋围金融中心商圈核心，毗邻深南大道，接驳深圳地铁大剧院站，数十路公交线路途经停靠，商业建筑面积达83500平方米，共五层。定位于“国际时尚精品购物中心”，致力于打造一个以集国际顶尖品牌及各种高端消费业态于一体的高品质国际购物中心。KKMALL深圳（福田）中心区商圈•借鉴历史经验规划中心商务区不忘商业配套；•规避与传统商圈直接竞争，迎合商务人群与居住人群的消费特征；•走国际化路线，向深圳高档商圈迈进，成为一个真正的品牌消费区。香格里拉大中华金中环购物公园COCOPARK天虹购物广场新一佳晶岛国际广场怡景中心城星河·丽思卡尔顿酒店星河世纪商业完美规划商业之都怡景中心城楼层业态B1超市G青春动感UG活力休闲L1都会时尚怡景中心城深圳市中心区福华路（大中华西侧），占地4.3万平方米，总建筑面积14万平方米，商业面积近11万平方米，停车场2.8万平方米，近800个车位。建筑总层数为五层，其中L1、UG、G、B1为商业，B2为停车场，是一个生态型购物中心。娱乐休闲15%餐饮19%购物66%怡景中心城主力店2个家乐福中心百货次主力店2个华纳影院稻香占营业面积比例57%怡景中心城是中国首创的生态型购物中心，是目前深圳购物中心中最具绿色概念的项目。中心城将以餐饮、娱乐推动零售，进而融入零售，主导零售。规划中的中心城美食园林将以四大主题餐饮区作为吸引未来中心区乃至深圳市民的主要特色之一。COCOPARK娱乐休闲15%餐饮36%购物49%楼层业态B2DISCO、健身会所、美容SPAB1美食广场、时尚超市、数码、健康保健品L1国际流行服饰街、酒吧街、珠宝、化妆品；L2影院、休闲运动主题街、书店及时尚餐饮；L3高档中式酒楼、纤体美容、艺术长廊；CoCoPark，位于深圳市福田中心区，邻深圳会展中心，有地铁购物公园站三地铁口和未来的公交总站。项目占地面积约31000平方米，建筑面积约8.5万平方米，营业面积约6万平方米，建筑主体为五层，其中地下二层，地上三层，停车位600个。COCOPark一个集餐饮、购物、娱乐、休闲、广场秀、街头文化艺术等多功能于一体的购物中心，并首先提出园林情景式的“自由版购物中心”概念。集中打造“美食”、“娱乐”、“潮流”、“时尚”四大主题式消费中心，以餐饮为项目经营核心。主力店4个百老汇电影院王子厨房超市（品牌不祥）美食广场（品牌不祥）占营业面积比例55%君尚百货深圳君尚百货是由天虹商场股份有限公司投资的全资子公司，是高级百货的独立运营商，君尚百货中心店（原天虹购物广场），定位于深圳市场最高档的综合性高级百货，坐落于深圳中央商务区，是深圳行政、文化、金融中心，区域内拥有便捷的交通环境，地铁1号线、2号线、3号线、4号线在中心区地下交汇，发达的城市公共交通系统在区内集中体现。南山商圈•集商务办公、商业、文化等多功能于一体的现代服务业中心；•满足南山100万高素质人群的消费需求，打造深圳又一商业引擎；•西部通道开通将带动南山形成又一个口岸商圈；•完善了南山区的城市功能，展示南山区新形象、新风貌，为南山区全方位迅速发展奠定了坚实基础。海典数码友谊城崇尚百货儿童世界南山书城海雅百货金融中心天利中央广场海岸城MALL保利文化广场凯宾斯基国美电器乐安居西街顺电新兴商圈渐入佳境保利文化广场购物53%餐饮26%娱乐休闲21%楼层业态B1超市L1百货、顶级品牌服饰、特色店、酒吧L2百货