2013中国房地产上市公司研究报告

2013中国房地产上市公司研究报告【蒋云峰】：大家好，很高兴今天在这里和大家分享我的上市公司的最新研究成果，我们的研究成果，今天的分享主要是分两部分，一部分是对现在的状况分析，第二部分是对前景进行简单的展望。首先我们来看我们上市公司的经营状况，在股市里面是基本面，这对于企业来说，他的经营情况、管理情况还有对股价起到决定性作用，所以我们来分析，我们看到我们的经营状况表现为收入与利润增速显著回声，成本管控能力持续强化。第一点是营业收入同比增长25.61%，业绩分化加剧。2012年，房地产上市公司的业绩增速显著回升，全年沪深及大陆在港上市房地产公司的营业收入均值为67.20亿元，同比增长25.61%，增速较上年扩大了11.24个百分点。我们看到这个企业也出现业绩的分化，怎么样分化？越小的企业，他的增长速度越慢，越大的企业，增长速度越快，我们进行了分类，我们可以看到“强者恒强”态势持续。第二盈利水平面临挑战，企业强化内部管控与运转速度，保持盈利水平。随着房地产调控的持续深入，房地产上市公司的盈利空间受到挤压。2012年，沪深、大陆在港上市房地产公司的毛利率均值分别为36.17%、6.73%，较上年下降了3.77、4.62个百分点；净利润率均值分别为13.57%和21.93%，较上年下降了0.66、2.03个百分点。在利润率持续下行的压力下，房地产上市公司更多地通过强化内部管控与运转速度来保持盈利水平。2012年，沪深及大陆在港上市房地产公司的销售管理财务三项费用率分别较上年下降了0.91、0.03个百分点。企业内部管控措施成效显著。2012年上市房地产公司总资产周转率和存货周转率基本与上年持平。2013年一季度，存货周转率较上年同期增加了0.04，运营效率进一步提升。我们再来看股东回报，对于股东非常有吸引力，去年的话，我们上市公司为股东的话，也交出了一个非常满意的答卷，做的非常好。股东回报主要表现为资产收益水平稳步提高，财富创造能力更趋分化。第一点的话，我们看净资产收益率持续提升，股东收益水平稳步提高。2012年，上市房地产公司的收益表现仍呈上升态势。其中，大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值达到19.64%，较2011年提高0.69个百分点，每股收益达到0.64元，提升了0.06元；同期，沪深上市房地产公司资产收益水平也进一步提升，每股收益均值为0.40元，较2011年上升了0.02元，净资产收益率均值为12.85%，同比提高0.15个百分点。在整体资产收益水平提升的过程中，一线龙头企业的表现更为突出，如中海、招商的每股收益分别达到1.86元与1.93元，同比分别增长24.8%与27.8%，继续以稳健高效的经营为股东创造较高收益。第二点资本成本差异扩大，财富创造能力（EVA）加速分化。2012年，房地产上市公司的财富创造能力呈现明显分化：沪深上市房地产公司的EVA均值为1.96亿元，同比增长33.33%，其绝对值也达到了近5年的最高水平；其中，EVA为正值的企业约占50%，与上年基本持平，这些企业投入资本创造经济价值的能力继续得以彰显；而大陆在港上市房地产公司创造“经济利润”的能力再度受到削弱，2012年EVA均值为3.31亿元，较上一年下降显著，其中EVA为正值的企业占比为47%，下降近20个百分点。沪深、大陆在港上市房地产公司的税后净营业利润均值分别为7.62亿元和25.02亿元，与上年相比基本保持稳定。而大陆在港上市房地产公司的资本成本均值增幅明显高于沪深上市房地产公司，是导致两个群体EVA水平呈现明显分化的重要原因。另外的话，我们看企业的财务稳健性，对于企业来说，他的持续发展能力才是投资者非常关注的一个点，我们看财务稳健性无疑是企业的一个主流策略，从表现来看，主要表现为债务压力有所缓解，企业资金面明显改善。第一点是资产负债率开始回落，短期债务压力得到缓解。截至2012年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为62.27%，大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为67.05%，较2011年分别下降1.16和0.38个百分点，是2009年以来的首次回落。此外，剔除预收账款后，沪深上市房地产公司2012年末的有效负债率均值为48.48%，同比下降了1.90个百分点，而大陆在港上市房地产公司的有效负债率为54.30%，与上年基本持平。在负债水平回落的同时，房地产上市公司的短期偿债能力也进一步加强。2012年，沪深上市房地产公司的速动比率均值为0.74，大陆在港上市房地产公司的速动比率均值为0.61，均高于2011年的水平。房地产上市公司2012年的短期偿债能力较2011年已有明显回升，整体资金状况在市场复苏下也得到改善。第二点现金流状况改善，仍需警惕流动性风险。随着销售市场的回暖，沪深、大陆在港上市房地产公司2012年每股经营现金流净额均值三年来首次转正，分别达0.18元和0.28元，一定程度上缓解了近年来现金流持续趋紧的状况。从存货状况看，房地产上市公司2012年末的存货规模虽然继续攀升，但随着企业去库存策略的强化，其增速已大幅回落。截止2012年末，沪深、大陆在港上市房地产公司存货占总资产比率分别为55.86%和43.83%，较上一年有所下降，企业的实际存货压力得到一定程度的缓解。尽管房地产上市公司的财务状况在2012年已有明显改善，但其资产负债率、短期偿债能力较2009年及2010年仍有一定差距；房地产上市公司仍需严密监控市场变化，适时调整销售策略，加快存货周转，以进一步释放现金流压力，降低企业运营风险。再看我们企业还是说，投资者最关心的就是投资价值问题，我们看到就是去年房地产板块跑赢大市，估值水平，这个估值水平今年有一定的下降，现在可能在今年或者明年会有一定的修复。第一点房地产板块跑赢大市，市值大幅上扬。在市场回暖及“新型城镇化建设”推进的影响下，投资者持续看好房地产板块，全年上证地产指数涨幅达38.04%，深证地产指数涨幅也达38.25%，在所有板块中均高居首位；同时，内地房企在香港资本市场表现同样亮眼，多家公司的股价翻倍，跑赢市场大势。截至2012年底，沪深上市房地产公司的平均市值为83.85亿元，同比增长30.18%；大陆在港上市房地产公司平均市值为208.80亿元，同比大幅增长60.99%。第二点房地产上市公司估值水平有待进一步修复。2012年，沪深上市房地产公司的市盈率均值由上年的16.41上升至27.14，大陆在港上市房地产公司的市盈率均值也从上年的4.45上升至6.87；同期，沪深、大陆在港上市房地产公司的市净率也分别上升至2.58和0.95。2013年以来，受国家调控政策影响，房地产板块有所调整。未来，在新型城镇化建设的背景下，庞大住房需求将继续支撑房地产市场平稳快速发展，随着利好效应逐步传导到资本市场，房地产板块估值有望持续修复，并带来新一轮的投资机会。下面我们对上市公司的发展前景进行一个简单的展望。我们看到就是说我们的上市公司通过多元化融资和合理布局，其实我们的发展前景是非常光明的，非常美好的。第一点在融资方面主要表现为银行贷款，海外发债，信托、IPO等多渠道拓展资金来源。在银行贷款方面，2013年初，房地产开发贷款一度井喷，一季度房地产开发贷款余额为4.24万亿元，同比增长17.9%，较上年末大幅提升6.8个百分点。在此背景下，许多上市房企抓住机遇加快银行渠道的融资。在海外发债方面，随着美国2012年第三轮量化宽松(QE3)政策的实施，全球资本市场出现了超低利率环境，海外上市房企在境外融资面临较好机遇。截至2013年5月9日，共有27家上市企业发债融资共计人民币759亿元，已超2012全年25%。在信托融资方面，2012年四季度240只信托产品共计580亿元的募资额；2013年一季度223只房地产信托共计募资499亿元。但2013年到期规模为1974亿元，比2012年多出401亿元，需要警惕兑付风险。香港IPO来看的话，2012年至今共有三家房企在香港上市，首发募集资金40多亿港元。而且他们也进行了不同的配补、增补，除了IPO之外，他还做了一些其他的融资，所以香港融资的渠道还是比较畅通的。另外我们看企业的优化布局，我们看仅2013年前4个月，十大上市房企拿地2389万平方米，总金额754亿元，由于其中一、二线城市热点区域高价地块较多，代表企业拿地金额远超去年上半年总和。从分城市占比来看，十大上市房企前4个月在一二线城市拿地面积、金额占比分别为71%、88%，可见一二线城市仍然备受上市房企青睐。上市房企通过聚焦一二线城市土地，优化布局，为未来发展打下良好的基础。2012年，随着房地产调控步入常态化，房地产企业持续面临利润率逐步下降、融资趋紧的行业环境，企业间分化进一步加剧。在此背景下，优秀的房地产上市公司积极应对，持续优化市场战略布局与产品结构，并主动采取灵活销售策略，实现业绩的明显好转。同时，房地产上市公司更加“强管理、重实效”，积极提升成本管控水平、创新多元融资体系以降低资本成本，经营更趋稳健。而龙头上市房企的竞争优势日益显现，表现出更快的成长速度与更高的经营绩效，在高速扩张的过程中引领行业集中度稳步提升。在新型城镇化建设推进的背景下，庞大住房需求仍将继续支撑房地产市场平稳快速发展，房地产上市公司迎来新一轮的发展契机。2013年，随着行业基本面的明朗和政策的稳定，布局完善、产品多元、模式成熟的龙头上市公司投资潜力更为凸显，财务状况良好、具有区域竞争优势的区域龙头房企也将面临广阔的成长空间。优秀的房地产上市企业，应该紧跟市场导向，把握发展机遇，不断提升管理效率、创建多元融资体系，在新的形势下，实现持续稳定健康发展。谢谢大家。文章来源：搜房产业网/中国指数研究院