置换业务流程1.0

链家培训中心制作置换业务流程课程目的：了解链家置换业务种类，熟悉置换业务的各种流程及注意细节。进度内容案例提示11:00-11:10PPT1-PPT5完全透明交易:链家地产提供二手房买卖双方服务时，坚持买卖双方见面，拒绝“欺上瞒下”行为，给交易双方一个公开、公正、合理、透明、规范的操作环境；买方、卖方、居间方(中介)三方见面签署协议；在买卖业务中必须由三方见面签署合同而不能由我们替业主或客户代签。普通三方：是指我们为业主和客户提供信息，业主和客户可以直接谈判并进行交易。独家代理：业主委托链家地产做“独家代理”出售房屋业务，链家地产为业主提供专人专项服务；限时销售是独家代理的一种。独家代理在带看过程中如果我们有业主的钥匙那些客户不需要与业主见面，但是签定合同时必须由业主来签不可以由我们公司代签，这是独家代理与租赁中全程代理的主要区别。全款：一次性支付全额房款；贷款：买方先支付部分房款,其余向银行借款，分商贷和公积金贷款11:10-11:25PPT6交易中心：交易中心是我们公司专门用来支持买卖业务的，负责办理评估、贷款、产权过户、抵押登记、放款等相关手续；买卖业务后续的流程相对租赁比较烦琐，我们会交给交易中心办理，但是为了向客户解释我们需要了解每个流程，当客户选择全款时，首先客户把钱放到银行进行托管然后去房地局办理过户，过户完以后银行将钱打给业主，流程比较简单，接下来我们主要讲贷款的流程：客户向银行申请贷款时，银行为了降低风险首先要拿客户所要购买的房子进行评估抵押贷款，银行会指定评估所对房屋进行评估，在进行评估时如果将房屋评的过高或持平银行将面临更大的风险所以银行一般会评的比市场价低一点，房屋通过审核后银行会对贷款人进行资质审查也就是所谓的面签，包括是否有未还完的贷款、是否有不良的信贷记录（信用卡）、学历高低、有无正当职业、有无稳定的收入等，这就是平常说的贷款过程中的面签。银行审核通过以后会确定具体的贷款额，接下来就要买卖双方就可以到房地局进行产权过户，把原业主产权证上的名字变更为购买者的名字，过户完以后在一定时间内我们将拿到房屋所有权证并到银行进行抵押登记，最后银行就可以放款给业主。公积金贷款首先签定公积金贷款合同，填写一份住房公积金贷款申请审批表（要回单位盖章加意见），银行会将你的申请送给当地住房公积金贷款审批中心，审批的时间7天到15天，审批过后，银行就会发放你的住房公积金贷款，目前是最高30年60万；后面培训会有详细讲解。从二个方面来说明一是房子值多少钱二是借款人能不能借；举一些平时工作中贷款的实例来说明贷款的流程及注意事项；11:25-11:40PPT7开发(接待)→带看→收定→送定→签约→售后；开发是进行业务操作的第一步也是非常关键的一步没有客户谈不上做业务，客户越多有效客户才越多签单量才会越多，经纪人就需要通过店面、电话、网络、社区走访、老客户推荐等各种方式去开发客户当了解客户的基本需求以后，通过内网系统寻找与客户需求匹配的房源向客户进行推荐，并和业主联系约看的具体时间接下来就进行带看。买卖的经纪合同和看房确认书在一页低上统称看房确认书。解释一下当前同行业的激烈竞争和二手房市是卖方市场，链家培训中心制作带看过程中为了防止跳单，经纪人在带看之前一定要签看房确认书，要坚持客户不签就不给带看的原则。带看前要和客户对市场的行情沟通，提醒客户在看房前要带定金或意向金，经纪人在带客户看房的过程中，要不断的撮合、协调，使业主的要求和客户的需求达成一致，当客户有意向购房时要在第一时间收取客户的定金或意向金，同时要在第一时间送到业主的手中。如果收的是意向金，当业主收下意向金之后，意向金自动转为定金。收取定金后第一时间签合同防止双方违约，向双方解释后续的流程和手续需要提供的资料做好售后服务。备注：收取买方客户的定金时，根据房屋的价格收取定金越高双方违约机率越少，公司规定收取20000元，如果业主没有带那么多定金，最低的额度为“小定”人民币5000元，买方如在交定金时交的为“小定”时，则需要买方最迟在24内补齐“大定”20000元。定金是要负法律责任的不能随便退，意向金是有意向购房的保证金不具备法律效益举一些收定送定和签约过程中的小实例来说明及时的重要性。11:40-11:50PPT8-PPT11开发(接待)→实勘→签署独家代理协议(支付定金)→寻找客户→议价→收定→签约→售后开发是进行获取独家代理的的第一步也是非常关键的一步，经纪人通过店面、电话、网络、社区走访、老客户推荐及买卖房源转变等各种方式了解到新的房源以后，第一时间向业主提出独家代理房屋的业务。实勘对所开发的小区房源进行实地看房，如果对小区特别熟悉可以不用去看房子这样更能体现专业性，所以作为新人来讲一定要多看房对各种房子要有概念，接下来就要签署独家代理协议支付业主定金（如何收），接下来和普通流程一样。无论是独家代理和普通三方都需要签三方协议，区别就是独家代理业主不可以和其它公司再合作，我们将对其房子进行专门的推广在一定时间内按双方约定的价格将房子出售如果未能出售就业主不需要返还定金。签定独家代理的时候要查看身份证、房产证上的名字是否一致；如果业主要出售房源首先要确定的就是出售的方式：是普通三方还是独家代理，普通三方则寻找客户→看房→收定→签署合同→售后服务；、独家代理：开发(接待)→实勘→签署独家代理协议(支付定金)→寻找客户→议价→收定→签约→售后；课程回顾