房地产项目2016年营销推广方案

赤峰渝能置业营销部2016年1月渝能·华府尚城2016年营销计划项目鸟瞰图汇报目录•第一章•项目简介•第二章•市场环境及竞品项目分析•第三章•年度销售指标•第四章•年度营销方案•第五章•年度营销费用预算•第一章项目简介•一•项目总平图及总体概况•二•销售总体指标•一、项目总平图及总体概况•总建筑面积：73432㎡其中住宅：66289㎡商业：7143㎡地下车位：505个地下仓库：429个(规划内109个，其余为规划外）•项目总平图•总体概况二、销售总体指标上述数据截止日期为2016年2月18日序号统计业态销售总体指标已售未售套数销售面积套数销售面积套数销售面积1住宅6546628964365305119842商业63714343945967493地下车位505（地下）328（地下）177地下4地下仓库429（地下）0（地下）0地下总计1651784889756569967612789汇报目录•第一章•项目简介•第二章•市场环境及竞品项目分析•第三章•年度销售指标•第四章•年度营销方案•第五章•年度营销费用预算随着国家出台的各种金融政策和经济政策，总体政策方向是支持房地产，我项目因占据学区优势，对外销售，抓住时机，利用金九银十两个月集中进行消化，现住宅仅剩6套。2015年赤峰房地产市场存量及赤峰房地产市场总体的供求关系上看，未来几个月内赤峰房地产价格基本趋于稳定。“去库存”为我项目2016年根本任务。一、市场环境二、竞品项目分析•1、项目周边竞品项目概况——科海明珠项目基本信息项目名称科海明珠销售电话项目地址松北新城开发商赤峰恒基房地产开发有限公司占地面积12万平建筑面积38万平规划户数1200套户型面积住宅部分，面积区间60-140平米，其中以110-130平米左右三居为主力户型，占比46%，其次为80-110平米左右二居，占比38%；销售速度销售均价：4200元/㎡；交房时间2015年12月。二、竞品项目分析•1、项目周边竞品项目概况——科海明珠销售情况在售房源60-140㎡两室两厅、三室两厅开盘起价3600元/㎡开盘最高价4600元/㎡均价4200元/㎡去化率2014年3月开盘，共计25栋（一期开盘8栋），800余套，现去化50%左右，包括15%团购，月均20套左右；每天人均到访量7组左右主力客群松山区和红山老城本地客户二、竞品项目分析•2、项目周边竞品项目概况——水榭花都C公馆项目基本信息项目名称水榭花都C公馆销售电话项目地址新城区赤峰市新城区临潢大街与林东路交汇处开发商金日怡景房地产开发有限责任公司占地面积250亩建筑面积17万㎡规划户数2000户面积区间80-137㎡主力户型100-110三居、130-140平米、120-130平米三居各占比30%、24%、21%；其中，高层多为100、140平米，多层主要为90、137平米；交房时间2016年中旬二、竞品项目分析•2、项目周边竞品项目概况——水榭C公馆销售情况在售房源60-140㎡两室两厅、三室两厅目前起价4438元/㎡目前最高价8000元/㎡均价目前为6000元/㎡去化率60%每天人均到访量5组左右主力客群红山、新城区中高端收入人群销售情况项目价格一直很高，一、二期基本售尽，三期未开盘。二、竞品项目分析•3、项目周边竞品项目概况——首地红山郡项目基本信息项目名称首地红山郡销售电话[phone]项目地址新城区小新地组团赤峰学院西侧开发商内蒙古首地房地产开发有限公司占地面积900亩建筑面积110万㎡规划户数6000容积率2.2绿化率37%交房标准毛坯开盘时间2013年3月16日交房时间2016年10月1日工程进度现、期房有无样板间暂无数量/二、竞品项目分析•3、项目周边竞品项目概况——首地红山郡销售情况主力户型120㎡三室两厅开盘起价高层4800元/㎡，多层5800目前最高价7200元/㎡目前均价高层5400元/㎡，多层6200元/㎡去化率在售3/4期，三期销售率70%促销推出特价房10套，每套房源优惠4-5万每天人均到访量15组左右主力客群红山、新城区中高端收入人群15•4、项目周边2公里已建（老）小区情况统计项目名称均价小区概括实景图片成龙家园均价5800成龙家园位置较为偏远，周边配套较不完善，但周边学校较多，属学区房，目前入住人口约3000余人。温馨家园均价6000由赤峰亚兴房地产开发有限责任公司精美铸造，该小区位于赤峰市新城区罕山街中段，地理位置优越，交通便利，住宅、车库、仓库、商厅均有。吉祥阳光均价6200吉祥阳光位于赤峰新城区以西，位置较为偏远，周边配套相对较不完善，但由于周边学校居多，属学区房，故人口相对较多，目前入住人口约4000余人。三、住宅竞品项目分析总结价格方面：受全国房地产市场形势影响，2015年赤峰房地产市场价格平缓，2015年底到现在价格趋于稳定，项目周边竞品项目均价多维持在4200-6200元之间。竞争方面：周边竞品项目中，新项目与尾盘项目并存，期房与现房并存，我项目因学区优势，同标准交付，价格已为本区域最高。四、我项目剩余产品分析（一）住宅：由于所剩房10套，为纯阳面小户型底层，其中有1套屋前有变电箱和造型柱，挡光，存在一定的销售难度，我项目面临交付，物业费用均产生，为达到清盘回款的目的，此房适宜采用特价房方式销售（此价格无优惠政策）。四、我项目剩余产品分析（一）特价住宅实景：•19住宅特价建议维持对外销售房源均价4770元/平(1套）剩余住宅产品情况：剩余住宅明细表序号楼号房号面积集团底价底总价特价特价总价楼层/总层备注19#9#1-10287.16517045061747704157531/27双阳一楼合计1套四、我项目剩余产品分析（二）商业：（参考项目产品特征及价格）•万达广场•科海明珠•红山郡沿街商铺,主力面积170-180㎡，位置布局在快捷酒店周边，产品形式一拖二为主，层高3米-5.4米；对外报价1.5-3万，成交价0.9万-1.4万；整体建筑为2层，一二层销售，主力产品为一拖二，分割面积80平起；首层层高4.5米，二层层高3.9米;成交价0.8万-1.2万;二层沿街底商，主体建筑为二层，层高一层4.5米，二层4-4.2米，主力面积150-300㎡；成交价格1.3万-1.5万四、我项目剩余产品分析商业现价南侧商业10#均价：14215元/平（表价）（根据付款方式有3-5%优惠）北侧商业11#均价：8200元/平备注：北侧整售可按7800元/平米，尽量不分零销售，寻求整体购买大客户，现基本已有意向，现暂不考虑销售方案）四、我项目剩余产品分析库存商业产品特点（10#）昭示性：南侧临街商业展示面前绿化带宽，弱化了街铺价值产品分类：一层单层商铺、复式商铺、写字楼。价格分类：总价140万左右8套（底层）；总价200-300万9套（复式铺)；总价300-400万2套（复式铺）；400-500万1套（写字楼）。（备注：销售时最好连在一起卖，单层不先散卖，以备大面积客户购买）10#商铺门面实景库存商业产品分析（10#）：1、按照目前公司表价测算，存量商业10#预计可售面积3377.85平，可售资金约4500万元，按照2年去化的进度，财务成本按照年费用10%计算，第一年财务成本为450万元，第二年财务成本为225万元，两年合计财务成本需675万元。（不含每年350万元管理成本）折合单价约2000元/平米。2、目前购买商业潜在需求约150户左右。3、从市场调研价格对比看，比同一区域内价格偏高。四、我项目剩余产品分析库存商业销售策略（10#）：1、养商策略：通过先招商后出售或者联合运营的方式，用商业价值带动销售。2年返租，开发商统一运营，炒成旺铺；通过引进主力商家，提升客户投资信心。2、稳健收益策略：与百利网合作，提供20年每年总房款2.5%的投资补贴。3、施工单位抵账：欠工程款施工方，以商厅抵工程款，达到保证工程款拨付，同时施工方也推动项目销售。4、全民营销方式：全公司人员集体营销，带动销售工作。5、策略降价：想快速成交，价格是硬道理，从市场实际出发，均价定在12661万元之间易于接受,建议采取策略降价手段，通过采取大客户或施工方抵账手段，采取策略方式落地，达到成交。四、我项目剩余产品分析•26商业价格建议维持商铺均价12661元/平(20套）10#待售产品情况：10#金街商铺序号铺号实测面积（㎡）电商销售价格（+2%）特价户型布局备注单价(元/㎡）总价（元）单价(元/㎡）总价（元）11-10164.15227021457936207021328033一楼商铺开间3.6米，进深米一楼层高4.5米，二层层高3.9米，三层层高3.6米，开间：3.6米，进深21-104189.38143312578878123312335245复式商铺一层平，二层平31-10563.13227021361679207021306917一楼商铺41-106189.38143312578878123312335245复式商铺一层平，二层平51-107284.87145604096008125603577967复式商铺一层平，二层平61-108219.84145603204470125602761190复式商铺一层平，二层平71-109191.63143522613394123522367014复式商铺一层平，二层平81-11065.38228161417587208161360950一楼商铺91-111208.87143522815473123522579962复式商铺一层平，二层平101-112189.38143522582680123522339222复式商铺一层平，二层平111-11363.13228161368531208161314114一楼商铺121-114189.38143522582680123522339222复式商铺一层平，二层平131-11563.13228161368531208161314114一楼商铺141-116189.38142172558420122172313655复式商铺一层平，二层平151-11763.13227021361679207021306917一楼商铺161-118189.38143312578878123312335245复式商铺一层平，二层平171-11963.13227021361679207021306917一楼商铺181-120189.38143312578878123312335245复式商铺一层平，二层平191-12163.13227021361679207021306917一楼商铺201-302638.677466460173374664601733写字楼（三层）合计3377.8514518464296701266142765825四、我项目剩余产品分析（三）机械车位定价1.项目所剩车位多为机械车位上层车位，承重量及高度受限，客户接受度低；2.前期对职工销售车位：7万元/个；3.现价格：上层车位8万元/个，下层车位9万元/个（下层车位现有8个，暂时销控，引导购房人选择上层车位）；四、我项目剩余产品分析（三）机械车位销售策略1、销售说辞统一培训，突出车位性价比。2、采取激励政策，提高成交积极性。机械车位一直未提成，销售人员积极性不高，现建议采取车位提佣方式，带动分销公司及我司销售人员积极性，加速成交。。3、稳健收益策略：与百利网合作，提供20年每年总房款2.5%的投资补贴。4、分期还款，一年内交清。四、我项目剩余产品分析（四）地下仓库项目指标1.规划内：109个/856平规划外：320个/4200平总计：429个/5056平2.面积区间：5-20平；3.销售额：800万四、我项目剩余产品分析（四）地下仓库销售策略1.价格建议：建筑面积均价为1800元/平（包含电销提成）（具体价格可根据市场情况、面积大小、位置等因素进行调整）。；备注：因我项目地下仓库有部分为灰面积，需综合验收通过后方可销售，采取先蓄客，根据需求，测算成本，方可正式销售。2、销售模式：采取电商模