(变现能力分析)

宁安市农业委员会确定拍卖底价房地产估价报告书地址：黑龙江省牡丹江市西安区爱民街139号Tel：0453-6288380Fax：[phone]牡丹江市宝昌房地产估价有限公司E-ail：[e-mail]（四）、拍卖底价的确定：公式：【Ⅳ】建筑物拍卖底价=建筑物评估现值×变现系数⑴、变现系数的确定：综合分析估价对象的变现能力，采用打分的形式确定变现系数。变现能力分析评分表变现能力分析评分表分类项目构成概念及依据评分结论分值评分标准得分分析估价对象的实物形态及体现的市场流动性估价对象的通用性通用性，是估价对象是否常见和普遍适用。一般而言，凡越是常见和越是普遍适用的房地产，即通用性越强，市场流动性越强，一旦进行处置，受众面广，易于处置和变现，变现能力也越强。反之亦然。建筑物为商服用房，市场流动性优。该项因素优秀。20分优秀标准分值为15-20分20分良好标准分值为10-15分较差标准分值为5-10分独立使用性或可分割转让性独立使用性是指估价对象是否可以单独使用而不受限制，是否可以在实物形态上较经济地分离开来进行转让。一般而言，凡越是可以独立使用或可以较经济地分割转让的房地产，即独立使用性越强或可分割转让性越强，市场流动性越强，一旦进行处置，受众面广，易于处置和变现，变现能力也越强。反之亦然。该房屋位于六层建筑的第一层，其独立使用性较强；可分割转让性一般，市场流动性优。该项因素基本优20分优秀标准分值为15-20分19分良好标准分值为10-15分较差标准分值为5-10分价值量大小价值量大小是指估价对象总价值的大小。一般而言，价值量越小房地产，市场流动性越强，一旦进行处置，受众面广，易于处置和变现，变现能力也越强。反之亦然。该房屋建筑面积为34.46平方米且价值量不大，市场流动性较强，该项因素优秀。20分优秀标准分值为15-20分20分良好标准分值为10-15分较差标准分值为5-10分区位区位是估价对象坐落的地理位置的优劣。一般而言，凡越是区位好的房地产，市场流动性越强，一旦进行处置，受众面广，易于处置和变现，变现能力也越强。反之亦然。该房屋位于宁安市一级地段，所处区域商服用房较多，交通道路情况良好。市场流动性较好，该项因素较好。20分优秀标准分值为15-20分18分良好标准分值为10-15分较差标准分值为5-10分分析估价对象所在区域房地产市场状况市场发育程度及市场景气程度市场发育程度是指估价对象所在地区类似房地产市场交易平台的成熟程度。一般而言，凡越是当地类似房地产市场发育，越是市场交易平台成熟，估价对象一旦进行处置，受众面广，易于处置和变现，变现能力也越强。反之亦然。市场景气程度是指估价对象所在地区类似房地产市场的交易活跃程度。一般而言，凡越是当地类似房地产被市场普遍看好，交易活跃，市场景气程度高，估价对象一旦进行处置，受众面广，易于处置和变现，变现能力也越强。反之亦然。该地区类似房地产市场交易平台成熟程度较高。该地区类似房地产市场的交易量较大，市场交易活跃程度较高。该项因素优良。20分优秀标准分值为15-20分18分良好标准分值为10-15分较差标准分值为5-10分合计100分95分宁安市农业委员会确定拍卖底价房地产估价报告书地址：黑龙江省牡丹江市西安区爱民街139号Tel：0453-6288380Fax：[phone]牡丹江市宝昌房地产估价有限公司E-ail：[e-mail]根据《变现能力分析评分表》中所打出的分数确定变现系数：95分变现系数=≈0.95100分该商服用房的变现系数为0.95（五）、拍卖底价的确定：公式【Ⅵ】：建筑物拍卖底价=建筑物评估现值×变现系数该商服用房的拍卖底价为：拍卖底价=253,970.00元×0.95≈241,270.00元