2011大连房地产调研报告

1/23《2011大连房地产调研报告》目录一、夏季房交会整体分析报告........................................31、参展企业情况比较介绍...........................................32、参展人数减少，观望情绪依旧.....................................53、最为关心的“价格”问题.........................................54、展会现场优惠比例占多...........................................65、媒体合作，增加关注.............................................76、活动有所创新，微博亮丽登场.....................................87、展会其它情况介绍...............................................8二、现阶段全国楼市宏观形势浅析....................................91、通货膨胀，再次加息.............................................92、半年形势，房价回稳............................................103、新国五条，继续调控............................................114、国内受限，海外寻机............................................13三、现阶段大连楼市浅析...........................................131、涨势放缓观望延续..............................................132、楼市下半年或有变数............................................153、数据统计上半年大连房价每平跌了112元..........................164、大连房地产存货超警戒线........................................175、7月大连楼市掀起“优惠风暴”..................................19结语............................................................20附件2011大连夏季房交会打折楼盘一览表...........................212/23序言夏日的阳光明媚而清澈，映照着滨城楼市。2011年大连第四十界夏季房交会，7月14日在大连世纪博览广场隆重开幕。此次房交会以“助力全域化，安家在大连”为主题，在楼市发展愈加理性和成熟的背景下，继续积极贯彻政府全域化精神，积极为外地购房者创造更为便捷的选房通道，为广大开发商和购房者提供了强有力的展示交易平台。本届房交会前来参展企业69家，参展楼盘76个，不仅有国内各大企业名家，也吸引了一些国外的参展商。万科、亿达、远洋、中铁等知名开发商，各家都拿出了自己的参展楼盘，精心布置，极力营销。海昌集团的旅游地产也为房交会带来了别具特色的地产项目。瑞家、好望角、链家、安鑫地产等二手房企业也都积极的前来参展，继续在愈演愈烈的二手房市场上进行着彼此的角逐。众多开发商信心满满，对大连房交会准确发挥大连楼市发展的“风向标”和“晴雨表”的积极作用感同身受。大家认为，房交会提供了高效规范的展示交易平台，不仅能够准确把脉楼市，了解购房者心理，且可以更好的积累有效客户，更能高效的对企业品牌和整体形象进行宣传，是把脉市场和完善自我的高效途径，有利于实现销售与展示的完美结合。以下，本人通过全程跟踪此次房交会亲身体验及观察，就房交会期间表现以及对于后市的走向进行一些相关的论述，并针对自身项目给予一些意见和建议。3/23一、夏季房交会整体分析报告1、参展企业情况比较介绍（1）新项目大规模集中亮相此次展会吸引了来自主城区、新城区、北三市、山东、海南等地的公寓、别墅、住宅、商业地产等多种类型项目以及海外楼盘参展。值得关注的是，亿达•天琴山、第一郡、金广大连海湾城、中庚香海金鼎、名仕智慧谷、大力花溪镇、中铁•诺德滨海花园、百年港湾等近20个新项目集中高调亮相。（2）春、夏参展企业比较图-参展企业明细与2011年春展相比，参展企业有所下降，环比下滑17%；其中开发商方面，本地开发商以40家的数量占比67%，而外地开发商数量再次增长，由2011年春展的13家增加到20家，环比上涨54%，多为省外以及国际性开发商。参展企业携新项目亮相大连夏季房交会，除较为看好大连的区域位置及楼市发展外，也为大连房地产市场注入新鲜活力，也是探寻市场及客户对自身项目的反馈。（3）参展项目概述4/23本次夏季展会参展项目共计82个，大连市参展项目共计66个，环比2011年春展下滑25%，此次外地参展项目共计16个，环比下滑16%，主要以价格及景观优势吸引客户，并且以高投资回报率扩充客群的投资渠道。本次展会展示项目共计38个，较春展下滑25%，展示项目多为大体量住宅，反馈未来市场供应的同时预示了市场未来竞争的激烈程度。住宅项目依旧是本次参展项目的主力，66个，占比80%，较春展占比提升20个百分点，公寓类产品5个，纯别墅产品9个，商铺产品2个。从大连市参展产品区域分布情况来看，甘区依旧保持主力地位，而西岗区则一改往期参展项目冷清境遇，有4席项目参展，以新品展示为主，或将预见到未来该区域新气息的不断进驻而对市场带来的竞争氛围。5/232、参展人数减少，观望情绪依旧今年夏季房交会时间由往届的四天延长至五天，展会第一天又恰逢周四，观展人数有所减少。笔者在展会现场观察到，当日前来参观的市民多为中老年人，许多“上班族”因工作原因尚未参加到“淘房大军”当中；以往经验也得出，夏季房交会一般为房地产淡季，消费者关注度稍低；在新政影响下，购房者观望心理仍然较重以及对市场信心明显不足。由于大连市第十一次党代会闭幕仪式在会展举行，故本次展会时间遇到临时调整，周六（16日）休会一天。往届展会每逢周六、周日观展市民数量较为集中，16日休会影响到了观展人群的数量。3、最为关心的“价格”问题“房价降了没有”，这是有购房需求的市民最为关心的问题。据调查，本次夏季房交会共有69家企业76个楼盘参展，其中37个项目为在售项目。所有参展项目中，有35个给出了明确报价。在对楼盘报价的比较中，市内四区及高新区报价楼盘相比春季房交会基本没有变化。而金州区楼盘相比春季房交会价格则有所上涨，以金州区某楼盘为例，该楼盘去年夏季房交会报价6500元/平方米，今年春季房交会报价7700元/平方米，而本届春季房交会报价升至均价8500元/平方米。本次展会上，新区参展楼盘占比有所提高，据业内人士分析，随着全域城市化建设推进，金州新区、普湾新区及旅顺口区发展较快，6/23交通、生活配套设施日趋完善，吸引了一部分购房者。另外，限购令也限制了一部分购房者选择市内楼盘。图-参展在售项目均价分布统计37个有准确价格的在售项目，8000-12000元/平的楼盘共有15个，占比41%,本次参展楼盘万元以下的项目共16个，占比高达43%，此区间是本次展会供应产品主流价格区间，其中10个盘来自新城区，价格的外延现象明显。4、展会现场优惠比例占多本次房交会上，虽然房价尚无明显下降，但优惠相比以往较多。调查中了解到，夏季房交会期间，实际参展的66个商品房项目中，除去展示的28个项目外，剩余在售楼盘8成以上有优惠措施，7/23但多为延续顺销优惠，针对展会特设优惠措施较少，且优惠力度小。整体价格较今年春展对比来看基本维稳，与整体市场保持一致。有多家参展楼盘给出了每平方米100至400元、总房款9.8折之类不等的优惠，借此刺激购买。然而，在现阶段的市场环境及信贷环境下，多数购房者对此不太感冒，表示还将继续观望一段时间。此次展会优惠方式无新意，春展期间与媒体合作的抽奖项目很普遍，这也是积累人气是一个重要手段，春展时，部分项目的优惠幅度虽然不大，但是有跟客户进行互动的优惠方式，使得场面热烈，但是夏展参展项目中这样的是少之又少，而且场面冷淡。开发商在礼品赠送上的预算也有了大幅度的缩减。与往届展会相比，本届展会的优惠主要拘泥于打折这样的传统优惠，且力度小。限购政策使得购房者逐渐冷静下来，对“羊毛出在羊身上”有了进一步了解，消费者也不再纠结优惠幅度的大小，开发商也逐渐意识到展会成交中“优惠”不是最重要的，产品是关键，因此开发商延续顺销的优惠可以理解。5、媒体合作，增加关注媒体的介入一如既往，远洋、亿达、万科等展厅现场设有专门的媒体工作室，并且由大连房屋交易大会组委会、大连市房地产开发协会主办，新青年网、新商报承办的“2011大连夏季房交会全国百家媒体大连行”活动为整个展会增添了许多的媒体关注度。8/236、活动有所创新，微博亮丽登场活动在每一次房交会上都必不可少，本届房交会，虽活动的数量并不是很多，除常见的各式表演外，在活动的创新上也吸引眼球的小亮点出现。如某项目依照本项目定位客群特点，展示了一些七八十年代的“回忆”，吸引了很多人气；“寻找大连最美楼盘”活动而征集来的100多幅精美作品，在展会上得以展示，受到了普遍的关注和赞赏等。随着网络影响面的日益普及，借用网络途径宣传楼盘的手法已是是屡见不鲜，但本次展会上已不局限于往常的网络新闻报道，“微博”等网络新宠也在本次展会登台亮相，借助网络积攒人气也是不二选择。一来体现了消费者对于购房仍有热情，二来也看得出开发商在新政之后，面对消费者的观望而普遍进行一些务实的活动来吸引客户。7、展会其它情况介绍通过细致走访，将展会所有楼盘都一一进行了以下几点的调查：1）、展会装修风格没有豪华的设计场面，各家都布置的比较简略，似乎是在有意缩减成本。之前的大场面和大屏幕展示变少了。值得一提的是“大连天地”的风格，其塑料薄膜夹泡沫球的装饰风格显得很是独特。2）、展会促销方式一些简单的礼品发放，例如赠送纸抽、饮料、爆米花、冰激凌等促销活动。9/234）、展会宣传手段有传统的影像宣传方式，还有现场新闻直播，以及列队游行宣传，派发广告纸，乐队演奏、街舞表演、真人雕像、模特表演等。5）、展会资料收集与上届展会发放材料不尽相同，少了一些奢华的宣传册，更多的是纸袋和一些基本的纸张设计。6）、展会效果评估从整体效果来看，此次展会的新颖性不强、创新性不够、人气也不是很旺盛，做为大连房产的晴雨表，似乎传达出来的效果并不理想，犹如博弈的双方，大家好像都很纠结。二、现阶段全国楼市宏观形势浅析1、通货膨胀，再次加息央行连续上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款利率在7月7号再次分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。本次加息系年内第三次加息，一年期存、贷款利率分别提至3.5%和6.56%，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位。若不考虑存量房贷利率7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。多次加息逐渐将出现叠加效应，利率的上调效果将显现。以20年期百万贷款额计算，第一套房增加的月供为149.63元，第二套房增加的月供为168.86元。考虑到2010年10月份之前的大部分房贷利率仍可10/237折，对于存量房贷来说，在2012年开始执行新利率之后，三次加息的叠加影响，将使100万20年商业贷款月供增约400元。由此不断加深的利率负担，使得购房者背负的压力也越来越大，从而放缓购房的脚步。在此基础上有多家银行停止办理房贷等业务也为购房者增添了许多无奈。在经济增速趋缓的背景下，央行宣布再次加息，凸显出当局坚决抑制通胀的决心。同时，对于房地产市场来说无疑也加深了调控的砝码，甚至会