03-CBD.

本报告是严格保密的。1城市地标式综合体之公寓需要从三大层面研究•宏观：城市整个的发展现状与趋势北京大东部商务区整体发展现状与趋势解析•中观：综合体所在区域的价值研究•微观：综合体之公寓的产品价值研究本报告是严格保密的。2北京大东部商务区已经形成了以较为明确的功能板块划分北京大东部形成商务带区域：以CBD为核心的东部商务带已经形成，并成为北京商务区的“代言人”，由区域功能区上升为城市功能区。同时，中央商务区的周边形成了其他以商务功能为主，但拥有不同特色的功能板块，如燕莎，东直门，东二环，建国门，朝阳公园等。中央商务区CBD建国门金融商务区朝阳公园区域第一使馆区第二使馆区第三使馆区工人体育馆工人体育场燕莎涉外商务区东直门国门商务区东二环商务区面向整个东部商务带，可以预见：项目未来的竞争就是区域之争！本报告是严格保密的。3从目前的各项指标来看，CBD在北京的大东部依然是最重要的核心区域类别所占比例高档写字楼70%来京的世界500强90%跨国公司驻中国代表处65%跨国公司驻北京代表处95%外国银行驻北京分行90%最大的10家会计师事务所8家5大咨询公司全部知名的市场研究公司90%2000年以来，北京写字楼的平均空置率一般在13%-15%左右，中关村的空置率在18%-21%，且逐年上涨；而CBD的空置率一直保持在5%-7%，且逐年下降；CBD写字楼平均租金以每季度3-5%的幅度增长；CBD高档公寓租金持续上涨，空置率持续下降；CBD内的住宅项目价格涨幅多在2500元/平方米左右；朝阳公园片区项目涨幅在3000元/平方米以上；CBD南部区域的涨幅也在1000-2000元/平方米；近年销售排行榜的前20名中，一般有7个左右项目在CBD及其周边动态指标静态指标本报告是严格保密的。41993年1998年国务院批复的《北京城市总体规划》，首次提出规划建设北京商务中心区《北京市中心地区控制性详细规划》，北京商务中心区规划范围调整2000年首届朝阳国际商务节胜利召开，正式推出CBD概念2001年第一个标志性项目——北京财富中心正式开工2002年建外SOHO项目一期开盘销售2004年中央电视台新址开工、普华永道落户北京财富中心2005年地标性建筑国贸三期开工建设2003年北京电视台新址开工建设北京东部CBD的发展历程发展阶段成熟阶段外扩阶段本报告是严格保密的。5城市商务区的发展的规律大体要经历四个阶段，北京大东部商务区进入CBD功能分化期城市中心功能聚集期CBD功能升级分化期城市商务区发展阶段：更高层次的中心集中城市经济活动兴起期纽约商务区发展过程曼哈顿南端的三角地区，原始CBD形成1664~1763年以34街为中心的商业区形成1763~1876年以时报广场为中心的42~61街区，现代城市大商务区形成1876年后曼哈顿的新阿姆斯特丹经济中心的胚珠1626~1664年本报告是严格保密的。6CBD功能分化期将会出现多个SUB-CBD集群，并承担不同的城市功能。CBD功能升级分化期：CBD是具有商务，金融，办公，商贸，休闲等功能的有形建筑集群。在发展过程中，其功能开始升级与分化，周边会出现一个或多个SUB-CBD来承担其疏散的功能或者弥补其因空间约束而不能提供的功能。典型案例：东京的SUB-CBD群东京SUB-CBD的其它功能实例商务功能东京新宿文化休闲型东京上野产业与交通核心锦系町高科技型东京大崎涉外商务型东京临海金融服务与商业东京涩谷本报告是严格保密的。7北京大东部形成以国贸CBD为核心，其他功能板块为相对独立SUB-CBD的城市商务区中央商务区CBD建国门金融商务区朝阳公园区域第三使馆区工人体育馆工人体育场燕莎涉外商务区东直门国门商务区东二环商务区以涉外为主的商务区中央公园区中央商务区金融商务区交通核心区政务区本报告是严格保密的。8国贸区域之于北京大东部商务区中央商务区CBDCBD长安街北向资源国贸中心，中国大饭店银泰中心，柏悦酒店建国饭店，温特莱饭店贵友商店嘉里中心，嘉里饭店中央电视台，京广中心第一使馆区交通资源：长安街，东三环；地铁一号线。中央商务区CBD建国门金融商务区朝阳公园区域燕莎涉外商务区东直门国门商务区东二环商务区国贸区域（CBD）在北京拥有最成熟的城市资源，最悠久的商务发展历程，，与大东部区域的其他板块功能相比，已经承担起区域的核心商务功能，引领整个大东部区域商务的发展。本报告是严格保密的。9朝阳公园区域之于北京大东部商务区城市核心中央公园中央商务区CBD建国门金融商务区朝阳公园区域燕莎涉外商务区东直门国门商务区东二环商务区•朝阳公园为北京市内最大的公园，有“城市绿肺”之称；成为区域最重要的，最具有特点的资源。•朝阳公园的价值认知经历了由北到南再到西的过程；•2008年奥运会的部分水上项目将在此举行朝阳公园区域在整个北京核心区域拥有最佳的城市景观资源与自然资源，已经成为北京中央公园区域，与区域的其他板块功能相比，已经承担起商务区域的长期居住功能，为整个大东部区域提供高品质的长期居住的物业。本报告是严格保密的。10燕莎区域之于北京大东部商务区涉外商务区资源名称长城饭店，亮马河饭店燕莎友谊商城，凯宾斯基饭店光明饭店，21世纪剧院第一上海中心，华都饭店第三使馆区，联合国开发署昆仑饭店，希尔顿饭店交通资源：东三环，机场高速，京承高速中央商务区CBD建国门金融商务区朝阳公园区域燕莎涉外商务区东直门国门商务区东二环商务区燕莎区域是拥有北京第三使馆区，已经成为北京未来最主要的使馆的发展区域，同时其他涉外商务配套的进一步的成熟，与区域的其他板块功能相比，已经承担起商务区域的涉外商务功能。本报告是严格保密的。11东直门区域之于北京大东部商务区国门商务区中央商务区CBD建国门金融商务区朝阳公园区域燕莎涉外商务区东直门国门商务区东二环商务区•在城市既有的区域认知中，东直门区域是北京东部的重要的交通的核心。•机场高速西延长线完工，在建的机场快速轨道交通，使国门商务区成为现实；•政府用地计划的公布，使二环内城的稀缺价值有所加剧•交通资源：东，北二环，地铁二号线，机场高速，机场高速铁路。东直门区域作为东部商务区靠近内城的板块，是东部最重要的交通枢纽，加之其与北京国际机场的关系进一步密切，未来将成为从外界进入大东部商务区乃至北京的重要入口，在大东部区域定义为国门商务区。本报告是严格保密的。12东二环区域之于北京大东部商务区政务功能区重要单位名称中华人民共和国外交部，文化部中海油，中石油，中石化中青旅，中国人保中国邮政国际局，中铁物流中国移动，中国电信保利集团中央商务区CBD建国门金融商务区朝阳公园区域燕莎涉外商务区东直门国门商务区东二环商务区东二环区域在原有国家部委机关的基础上，现在又有能源，通信，保险，旅游与物流等行业世界500强的大型国企进驻，与大东部其他板块功能相比，在本身商务功能的基础上，在整个大东部区域发挥着重要的政务功能。本报告是严格保密的。13建国门区域之于北京大东部商务区金融商务区城市资源聚集华润大厦/美洲俱乐部光华长安/长安大戏院国际饭店，国际俱乐部中粮广场，恒基中心长富宫中心，凯莱饭店赛特饭店/购物中心交通资源：长安街，东二环，地铁一二号线中央商务区CBD建国门金融商务区朝阳公园区域燕莎涉外商务区东直门国门商务区东二环商务区具有较强的城市资源，同时是大东部商务区与内城衔接的重要组成部分，在未来整体商务区规划中，建国门区域将逐步在整个东部区域承担金融商务的作用。本报告是严格保密的。14成熟商务区案例与北京大东部商务区对比分析北京大东部区域在发展扩张的过程中出现了明显的功能缺失：休闲娱乐为主的商务中心SUB-CBD的功能对应板块商务功能国贸日常居住朝阳公园金融服务建国门产业与交通核心东直门政务型东二环涉外商务与商业型燕莎文化休闲型？本报告是严格保密的。15RBD应具备的功能物业文化设施休闲商务区RBD商业物业居住物业商务物业集购物、休闲、娱乐于一体的体验型的商业，具有风情的，品牌的，活力与动感的具有商务功能的酒店、公寓等临时居住物业与为白领人士提供的长期居住物业核心区商务功能的补充与延伸，高形象写字楼开放性广场、影视中心、表演中心、展览中心等公共物业•北京休闲商务区RBD是更好的满足了那些林立在城市核心的高楼大厦中的国际商务人士，白领精英们的休闲生活，也是他们日常办公之外的一切商务活动的聚集地•是一种从严肃商务CBD转换到放松商务RBD的过程工体区域现有物业处于无序，散乱的状态，没有进行整合，也更没有领袖综合物业的出现，体现区域的RBD特征。区位条件本报告是严格保密的。16工体片区是对于RBD的最佳诠释外因内因ＣＢＤ发展阶段东部商务区发展阶段北京整体经济发展阶段区域在东部商务区所处的地位商务区出现功能缺失区域发展现状项目自身的条件城市经济高速发展ＣＢＤ发展到了外扩阶段，其他板块功能独立各个板块快速发展，开始向外扩散商务区的核心区域，已经被其他板块围合休闲、娱乐为主商务中心区域无序自主发展，缺乏领袖项目良好的资源条件，特别是人文，休闲娱乐资源RBD本报告是严格保密的。17北京休闲商务区RBD商务的+休闲的+文化的+居住的本报告是严格保密的。18城市地标式综合体之公寓需要从三大层面研究•宏观（城市规划）：城市整个的发展现状与趋势北京大东部商务区整体发展现状与趋势解析•中观（区域价值）：项目所在区域的研究区域的价值研究与区域定位•微观（产品价值）：城市住宅市场研究与产品价值研究北京大东部商务区居住类物业市场研究综合体公寓产品价值研究本报告是严格保密的。19北京大东部商务区住宅类物业分类与代表项目北京大东部商务区住宅类物业分类顶级公馆昆仑公寓北京公馆综合体公寓银泰中心·柏悦居华贸中心公寓城市景观公寓公园大道；观湖国际9号公寓；Goif公寓服务型公寓海晟国际银钻公寓；东方瑞景设施型公寓当代MOMA本报告是严格保密的。20顶级公馆代表项目：昆仑公寓；北京公馆项目名称规模核心卖点主力户型月销售速度销售均价销售状况物业管理顶级设备昆仑公馆占地：5000m2建面：3万区位、景观、产品、物管393、7201套6万元50%锦江国际集团智能化电梯控制系统、家居智能化系统、恒温恒湿系统、地板采暖、软化水系统、蓝牙操作系统、无线上网系统北京公馆占地：8000平米建面：7万区位+产品500-600——3万元——京城俱乐部外循环双层幕墙；幕墙百叶系统；空气调节系统；水源热泵系统；同层排水系统；EIB智能家居、卫星及有线电视接收、楼宇自动化控制、彩色液晶可视对讲、多表自动远传顶级公馆主要分布在燕莎区域，超大的户型，高单价高总价，价格没有上限、销售速度非常缓慢，风险相应较大。本报告是严格保密的。21综合体公寓代表项目：柏悦居；华贸公寓项目名称规模主力户型销售速度销售均价销售状况物管公司物业管理柏悦居占地:3.1万建面:35万130与24011套40000元60%柏悦酒店16元/平方米华贸中心建面15万80-22035套20000元95%ＤＴＺ4.2元/平方米国贸公寓---100%东方豪庭占地:10.5万建面:80万85与160---3000美金100%君悦酒店6.5元/平方米综合体公寓未来市场供应量小，可替代性弱。市场销售价格相对较高，每平方米的售价都在20000元以上，同时能够保证市场平均销售速度，市场整体表现较为强劲。本报告是严格保密的。22城市景观公寓代表项目：9号公寓；观湖国际项目名称规模核心卖点主力户型销售速度销售均价销售状况物业管理九号国际公寓占地:1.8万建面:9万地段+景观视野+品质160-40020套20000元30%8元/平米北京GOLF公寓建面6.8万位置+景观视野273三居23套19000元68%8.27元/平米维多利亚花园建面4.8万㎡地段+产品121-37318套19000元34%8.5元/平米观湖国际公寓建面:31.3万户型+高舒适度136-20030套17000元80%3.98元/平米公园大道占地:4.9万建面:25万地段+尊贵感150-19030套18000元95%6.5元/平米棕榈泉国际公寓占地:7万建面:24万位置+