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2020年1月15日星期三第1章房地产开发与经营概述主讲人:左妹华惠州学院建筑与土木工程系教材和参考书•吕萍等编著:《房地产开发与经营》,中国人民大学出版社;•乔志敏编著:《房地产经营管理教程》,立信会计出版社;•王庆春等编著:《房地产开发概论》,电子工业出版社;•郑华编著:《房地产市场分析方法》,电子工业出版社;•孙斌艺著:《现代房地产市场研究理论与方法》,上海人民出版社考核方式•中期作业:30%,调查报告(至少6000字)或理论研究论文•平时考核:20%,主要是出勤和课堂表现•期末考试:50%,闭卷(名字解释,问答题和论述题)教学安排•看本书目录•强调案例教学,自学与课件相结合5导论•一、房地产的行业划分房地产行业房地产投资开发业房地产服务业房地产咨询房地产价格评估房地产经纪物业管理房地产中介服务业6导论•三、我国房地产业的发展经历的几个阶段•1949年以前土地和房产的私有制为基础•1949-1955年开展经济建设,稳定人民生活,建立房地产管理机构,改造棚户区和贫民窟•1956-1965年以“国家经租”、“公私合营”等方式对私有房屋进行社会主义改造,改变了城市房屋和土地的所有制构成。•1966-1978年十年动乱,严重破坏房地产管理工作,致使住房问题成为严重的社会问题之一。7导论•三、我国房地产业的发展经历的几个阶段•1978年以后我国房地产业的春天。1、城市土地使用制度改革2、住房制度改革3、房地产生产方式的改革住宅商品化国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度•1978—1985,起步阶段,开发数量少,规模小。全价售房补贴出售外商和国内的个体户8导论•三、我国房地产业的发展经历的几个阶段•1986—1992,萌芽阶段,开发企业按计划经营。这个阶段主要由于住房实行配给制,长期实行低租金,人们没有购买房屋的积极性。(土地管理法)1992—1996,发展阶段,开发企业膨胀,房屋空置。这个时期由于不规范的房地产运作,使得有的房地产商通过一定的手段获得暴富(珠三角地区),典型的就是通过借壳运作,负债经营。910导论•三、我国房地产业的发展经历的几个阶段•1996—2002,市场转换阶段,需要公关,策划。1998年下半年停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。取消福利分房后,市场产生的巨大的需求空间以及人们物质生活水平提高后改善居住条件的巨大需求,使房地产业如雨后春笋茁壮成长,房地产企业迎来了真正的春天。2003年—现在,开发讲规模,认品牌,进入全程策划的快车道阶段。11第一节房地产开发的概念•一、房地产的概念•(一)概念:指土地、建筑物及其他地上定着物,是实物、权益、区位三者的综合体。实物实体质量功能权利利益收益权益区位距离方位环境房地产的特性1、不可移动性2、个别性3、长期使用性4、昂贵性5、增值保值性6、相互影响性7、易受政策影响性12第一节房地产开发的概念•例题:下列那些属于房地产()•A、种植在地上的树木花草•B、埋设在地下的管线设施•C、地上临时搭建的帐篷、戏台•D、地上建造的庭院、花园、假山•答案:ABD13第一节房地产开发的概念•实物:房地产看得见、摸得着的部分,如:结构、设备、装修、外观、土地的形状、基础设施完备程度。•权益:目前在我们国家,房地产的权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。•区位:指该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系,和它与重要场所(如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等)的距离,从其他地方到达该宗房地产的可及性,从该宗房地产去往其他地方的便捷性,以及该宗房地产的周围环境、景观、配套设施等。14第一节房地产开发的概念•1、房地产的存在形态:土地;建筑物;房地;•其他:期房、在建工程•(1)土地:地表以及其上下一定范围内的空间•(2)建筑物:•包括:房屋:直接供人居住、工作、娱乐等其他活动的空间场所。构筑物:不直接供人居住、工作、娱乐等其他活动的空间场所•(3)其他定着物:•固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不能分离,或者分离不经济,或者分离会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。15第一节房地产开发的概念•2、房地产:房产和地产的总称。•房产(房屋财产):指建设在土地上的各种房屋。按用途分为住宅房屋和非住宅房屋(包括生产用房、营业用房、行政用房和其它专业用房)。•地产(土地财产):是土地、地上附着物(包括道路、水坝、水渠等)和地下各项基础设施(包括供水、电、热、气、排水排污等地下管线)的总称。•房产与地产在物质上是紧密相连不可分割的。16第一节房地产开发的概念•(二)建筑物的概念•建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物,包括房屋和构筑物两大类。位置面积层数高度结构装修用途产权成新设备、设施17(三)土地的概念土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。地壳一定深度大气对流层土壤母质母岩土地的空间价值位置设计权利四至面积利用生熟地质环境形状认识土地的层面地价如何分摊?第一节房地产开发的概念18第一节房地产开发的概念•(四)开发的概念•开发:生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的,对资源进行合理开发与利用的过程。•广义的房地产开发–国土开发与区域开发:宏观上的对土地资源的利用–城市开发:土地和地上建筑物的开发活动•狭义的房地产开发–在依据国家的法律取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,是在特定地段上所进行的具体的房地产的规划、设计、建设、施工等开发活动19第一节房地产开发的概念房地产开发的特点1、开发成本高,投资量大2、开发建设期长,投资周转慢3、市场具有地区性和分散性4、需求具有稳定性5、涉及面广,综合性强(四)开发的概念房地产开发是指根据社会经济发展和城市发展的需要,按照城市总体规划和城市建没的要求,对土地及地上各类建筑物、构筑物进行有计划、有步骤的开发建设和经营管理,为人们提供房地产商品的一项综合性社会经济活动。20第一节房地产开发的概念•(五)房地产的类型•1、按用途划分的类型•居住用房地产•工商用房地产•其他用途房地产•2.按开发程度划分的类型•生地、毛地、熟地、•在建房地产、竣工房地产•3、按是否产生收益划分的类型•收益性房地产、非收益性房地产•4.按经营使用方式划分的类型•出租型、出售型、营业型和自用型四类房地产21第一节房地产开发的概念•(六)房地产开发的分类•1、按开发项目的区域性质分:•A、新城区房地产开发:如卫星城市的建设•B、旧城区房地产再开发(旧区改造)•2、按开发的规模分•单项房地产开发:规模小、占地小、功能比较单一。•成片小区开发:综合开发,分期分批、滚动开发。22第一节房地产开发的概念•(六)房地产开发的分类•3、按开发对象分•土地开发:土地开发是将生地变为熟地的开发。•房屋开发:房屋开发则在土地开发的基础上进行房屋建设的开发活动,并出售或出租。•综合开发:土地开发以及房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发方式。为目前我国绝大多数房地产开发企业采取的一种方式。23第一节房地产开发的概念•(六)房地产开发的分类•4、按开发项目的使用功能分•居住房地产:包含普通住宅、公寓(酒店式公寓)、别墅•商业房地产:商场、酒店•工业房地产•办公房地产•旅馆房地产•娱乐房地产•特殊用途房地产24酒店式公寓简介•酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业,此种物业的客人虽然只是做短暂的休息和停留,但是提供给他们的是统一的上门服务,所以有酒店的性质,但又相当于个人的“临时住家”,这就是酒店式公寓的雏形。•所谓酒店式公寓,指建筑的结构形式类似于酒店,拥有独立产权、配置包括厨卫在内的综合套间物业,整个大厦负责管理的物业公司提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业服务、租赁服务,将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权,可以像购买普通住宅一样用于自住,又可以交由大厦以酒店的形式出租,获得投资回报,也可以转售。是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的综合物业。•酒店式公寓提供“酒店式的服务,公寓式的管理”是一种只做服务,没有任何酒店经营的纯服务公寓,大多用于投资。25第一节房地产开发的概念•(六)房地产开发的分类•5、按开发的方式分A、定向开发定向开发是面向企事业单位或拆迁户,为其代建房屋,开发企业按每平方米建筑面积收取一定比例的管理费,虽然盈利不太大,但开发企业基本无风险,作为新成立的开发企业,可采取这种开发方式。B、联合开发联合开发是几家开发企业共同出资开发商品房,并按比例共同承担风险,共同获利。C、合作开发合作开发是一方出土地,另一方出资,按协商的比例分房或进行利润分成,新成立的开发企业或缺乏经验的开发企业可采取这种开发方式。D、单独开发单独开发是开发企业独家出资开发,自负盈亏,从购置土地使用权,拆迁安置,规划设计,建设到销售服务全部由该企业组织完成,经验丰富,技术力量较强,资金雄厚管理水平较高的开发企业可采用这种开发方式。26第一节房地产开发的概念•二、房地产开发商及其开发队伍•(一)房地产开发企业及其类型•企业法人的房地产开发企业,是指自负盈亏,实行独立核算,从事房地产开发经营的企业。实行的是现代企业制度。•类型:1、按产权关系分全民所有制房地产开发企业集体所有制房地产开发企业中外合资形式的房地产开发企业中外合作经营的房地产开发企业外商独资的房地产开发企业2、按经营业务范围分专营公司兼营公司项目公司虚拟公司,由于专业化分工的加细,房地产开发企业一般通过将项目的各个环节委托给专业公司,例如咨询公司、工程管理公司、销售代理公司等,自身仅仅进行融资。或者由多家组成一个公司,项目结束则公司解散。27房地产企业的设立与资质等级管理一级企业二级企业三级企业四级企业注册资金5000万元2000万元800万元100万元专业管理人员不少于40人不少于20人不少于10人不少于5人其中中级职称以上的管理人员不少于20人不少于10人不少于5人持有资格证书的专职会计人员不少于4人不少于3人不少于2人不少于2人人员资质要求工程技术、财务、统计等业务负责人具有专业中级及上职称工程技术、财务、统计等业务负责人具有专业中级及上职称工程技术、财务、等业务负责人具有专业中级及上职称。统计等其它业务负责人有专业初级以上职称工程技术负责人具有专业中级及上职称。财务负责人有专业初级以上职称房地产开发经历5年以上3年以上2年以上1年以上经营业绩近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或累计完成与此相当的房地产开发投资额,连续5年建筑质量合格率100%,上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上或完成与此相当的房地产开发投资额近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或累计完成与此相当的房地产开发投资额,连续3年建筑质量合格率100%,上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上或完成与此相当的房地产开发投资额房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或累计完成与此相当的房地产开发投资额,连续2年建筑质量合格率100%已竣工的建筑质量合格率达100%28第一节房地产开发的概念1、订立章程2、确认股东3、确认出资4、设置机构5、设立复写6、资质确认进行可行性研究,拟定申请书,制定章程发起人认领股份(>35%)和认股人认购股份发起人和认股人缴纳股金发起人选任董事、监事,通过公司章程董事、监事申请设立登记到开发主管部门备案确认资质设立房地产公司,要按下列程序进行:29第一节房地产开发的概念•(二)开发商的社会声誉•(三)开发队伍•三、房地产开发商及其合作伙伴•(一)土地所有者或当前的土地使用者•(二)政府及其机构•(三)金融机构•(四)建筑承包商•(五)专业顾问•(六)消费者或买家30房地产市场参与者政府部门:发展改革委国土资源局规划管理局建设委员会质量监督检查站消防局人防部门房屋管理局园林部门环境保护局工商管理局市政管理部门供电部门热力部门供水部门供气部门电信部门
本文标题:01房地产开发的程序与管理.
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