14第十四章土地市场概论.

第十四章土地市场概论第十四章土地市场概论【重点】１、土地市场的一般理论土地市场的内涵和特点；土地市场的功能与运行条件；土地市场模式与运行机制2、中国土地市场体系中国土地市场体系的建立与发展；中国土地市场体系的特点与构成；中国城市土地市场；中国农村土地市场；中国城市土地收购储备制度3、中国土地市场管理土地市场管理的原则；土地市场管理的手段第一节土地市场一般理论•一、土地市场的内涵•◆土地市场：是土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。•◆土地市场的主体是买卖双方及参与者；客体是土地。•◆土地市场交换的内容：所有权、使用权、租赁权、抵押权等等。各国法律不同，土地交易的内容也不同二、土地市场的特点•（一）地域性•土地位置的固定性，使土地市场具有强烈的地域性特点，难以形成统一市场。•（二）不充分性（不完全竞争市场）•地域性的特点决定了土地市场竞争的不充分，交易效率相对较低。土地市场参与者不多，市场信息获取较难，使竞争不充分。•（三）层次性•土地市场上交易的内容（权利）不一样，因此存在不同层次的交易市场。•（四）供给弹性小•土地自然供给弹性零，经济供给弹性较低。•（五）政府管制严格•土地资源的利用对社会经济发展的影响巨大，因此政府会对土地市场的交易权利、规模、形式等多方面进行干预。三、土地市场的功能•（一）优化配置土地资源•行政划拨方式•市场配置方法(价格机制在起作用)•（二）调整产业结构，优化生产力布局•地租、地价通过价格机制整合资源•（三）健全市场体系，实现生产要素的最佳组合四、建立土地市场的必要条件•（一）良好的市场经济环境•价格机制和风险机制等基本市场环境。•（二）明晰的土地产权•土地产权是市场交易的客体，因此必须是界定清楚的。•（三）发达的土地金融市场•（四）完善的土地法律法规•（五）优质的市场中介服务五、土地市场的运行模式•模式1：土地私有制为基础的完全市场模式•模式2：土地国家所有为基础的市场竞争模式共同点：以市场经济为基础；有形和无形市场相结合；供求决定土地价格；土地市场进出自由；政府干预不同点：土地所有制不同；市场客体不同；市场竞争程度不同第二节中国土地市场体系•一、中国土地市场的建立和发展历程1949年以前国民党政府下设地政部，负责土地评估和交易等工作。1949年-1978年不存在土地市场，城镇土地实行无偿无限期划拨使用制度，农村土地集体所有，禁止土地使用权转让。1978年农村土地改革，实行家庭联产承包责任制1980年中国开始以场地使用权作为出资兴办中外合资企业或向中外合资企业收取场地使用费。1982年深圳特区开始按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。随后逐步在全国推开。1986年国家通过了土地管理法，成立了国家土地管理局，并分离土地使用权和所有权，变使用权为有偿、有限期使用权，使其真正按照其商品的属性进入市场。1987年国务院批准了在深圳、上海等6个城市进行土地使用制度改革试点。同时开始进行土地估价试点，先后颁布了《城镇土地定级规程（试行）》和《城镇土地估价规程（试行）》。1988年国务院决定在全国城镇普遍实行收取土地使用费（税）。七届人大修改《宪法》的有关条款，删除了土地不得出租的规定，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。并通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。全国各城市开始建立房地产交易所，各专业银行成立房地产信贷部。1990年国务院允许外商进入房地产市场，发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和相应的有关文件，这标志着中国的土地市场走上了有法可依的轨道。1992年-1993年邓小平同志南巡讲话和党的十四大确立了经济体制改革和土地市场培育的进程后，土地市场发展迅速，曾一度出现土地投机热潮。1994年-1998年国务院整顿房地产市场后，市场发展逐步走向正常轨道。但土地出让多以协议为主。另外，600多个城镇完成土地定级和基准地价的评估工作。各地先后建立500多家由政府批准的土地估价机构，3500多人获得土地估价师资格。1998年国土资源部成立1999年国土资源部下发《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》，严格限定划拨和协议用地范围，并规定协议最低价格2000年国土资源部下发《关于建立土地有形市场促进土地使用规范交易的通知》，要求各地建立土地交易所。2002年-2004年土地市场过热，出现大批违法越权批地，征地，乱建开发区等问题2004年-2006年国务院下发《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，其后各相关配套文件的下发，是市场得到规范。2006年-2007年随着各地地王的相继出，现房地产市场再次火热二、中国土地市场体系的特点（一）中国土地是政府驱动型市场（二）目前中国城市土地市场占主导地位（三）中国城市土地市场是一个垄断竞争型市场（四）中国目前未建立城乡统一的土地市场三、城镇土地市场土地使用权出让市场土地使用权转让市场土地使用权租赁市场土地使用权抵押市场城镇土地市场出让方式：协议拍卖招标挂牌一级市场二级市场三、城镇土地市场土地使用权出让市场城镇土地市场出让方式：协议拍卖招标挂牌一级市场一、概念（国家垄断、只有使用权、支付土地出让金）二、方式三、年限（居住、工业、）三、城镇土地市场土地使用权出让市场出让方式：招标：有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。拍卖：有利于公平竞争，适用区位较好，交通便利的繁华市区、较大灵活性的地块协议：自由度大，适用于公共福利事业和非盈利的社会团体、机关单位用地挂牌：土地挂牌流程（一）地块说明1、地块简介位置、四至等。2、地块优势交通、景观、环境、市政生活配套设施等。3、规划亮点规划面积、容积率控制、发展潜力等。4、市场分析市场需求、预计楼面地价1300元/平米。（二）挂牌文件1、挂牌公告编号土地位置规划用地总面积（m2）规划净用地面积（m2）土地用途规划指标要求出让年限（年）起始参考价（万元）容积率建筑密度P（2006）032A地块：汉阳区马沧湖东路以西4266142661居住用地2.1以内控制在30％以内住宅70年B地块：汉阳区马沧湖东路以东1462414624居住用地2.3以内控制在30％以内住宅70年①挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求武汉市挂牌出让让国有土地使用权公告2011年第7号（挂牌期限：2011年11月6日－2011年11月21日）②中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，除法律、行政法规和本次挂牌文件另有规定外，均可申请参加竞买。③本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人。④详细资料和具体要求见规划国土在线网站。⑤申请人可于2011年11月6日至2011年11月20日17时整，到武汉市土地交易中心五楼507室提交书面申请。交纳竞买保证金的截至时间为2011年11月20日17时整。经审查，申请人按规定交纳竞买保证金（3480万元），具备申请条件的，我局将在2011年11月20日17时前确认其竞买资格。⑥本次国有土地使用权挂牌地点为武汉市土地交易中心（江岸区麟趾路特1号）二楼交易大厅；各地块挂牌时间为：2011年11月6日10时至2006年11月21日10时。⑦挂牌出让截止时间2011年11月21日10时整，在武汉市公证处的公证下，在挂牌地点举行揭牌仪式，并宣布竞得结果；挂牌时间截止时，有竞买人表示愿意继续竞价，转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。⑧联系方式武汉市国土资源管理局二○一一年十月十七日2、竞买须知①挂牌期限、地块，地点。②地块规划条件。③住房建设规划和相关实施政策。④竟买人范围。⑤挂牌文件包括下列资料：书面竞买申请文件提交说明、本挂牌地块的竞买保证金说明。竞买人在挂牌期限内凭《竞买回执单》和《竞买报价单》办理竞买报价登记手续，武汉市土地交易中心将根据竞买人的报价更新挂牌价格。无效竟买说明。⑥本挂牌地块的成交价款说明。竞买人报价程序说明。底价说明（1.74亿元）。挂牌成交，签订《国有土地使用权成交确认书》；到土地整理储备中心签订《储备土地开发补偿协议书》，与国土资源管理局签订《国有土地使用权出让合同》，办理土地变更登记手续。取消竞得资格说明。其他问题说明3、竞买规则一、挂牌程序（一）土地交易中心公布挂牌宗地位置、面积、用途、年限、容积率、起始价等；（二）受理竞买申请，审查核发《竞买回执单》；（三）竞买人填报《竞买报价单》，土地交易中心确认该报价后，更新挂牌价格；（四）土地交易中心继续接受新的报价；（五）武汉市土地交易中心根据挂牌期限内的报价，确定竞得人。二、挂牌期限届满，公证处的监督下，挂牌主持人按下列规则确定挂牌结果：（一）挂牌期限内未收到有效报价，挂牌不成交；（二）只收到一个竞买人的有效报价，不低于底价，则挂牌成交；（三）收到两个或两个以上有效报价，且挂牌期限截止前10分钟内未收到有效报价的，如挂牌期限内最高有效报价不低于底价的，挂牌成交；收到两个或两个以上有效报价，且其中至少一个有效报价是在挂牌截止前10分钟内收到的，挂牌期限截止后，进入现场竞价程序，确定挂牌结果：（五）现场竞价起始价为挂牌期限内的最高有效报价增加一个增价幅度（10万元）的价格。（六）报价最高且不低于底价的为竞得人，若最高报价低于底价，则挂牌不成交。三、主持人宣布现场竞价的起始价三次无人应价时，挂牌期限内的最高有效报价为最终报价，如该报价不低于挂牌底价，则挂牌成交，低于底价则挂牌不成交。四、农村“土地市场”农地使用权流转——土地承包经营权流转农村集体建设用地使用权市场1、家庭承包土地流转（转包、出租、互换等）2、招标、拍卖等方式，且依法登记的土地承包经营权可以转让，出租，入股，抵押。集体土地使用权一般情况下不得出让、转让或者出租用于非农业建设。•一、土地市场管理原则•（一）土地资源配置以市场调节为主，政府干预为辅的原则•（二）符合中国国情、实现土地资源的最佳配置•（三）土地市场管理坚持多种手段综合运用的原则•二、土地市场管理手段•中国土地市场的管理主要分为：法律手段、经济手段和行政手段。第三节中国土地市场管理（一）、法律手段宪法规定：土地使用权可以依照法律的规定转让1、对市场客体的规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度，土地使用权可以依法转让2、土地用途管制制度3、土地登记制度4、耕地占卜平衡制度5、严禁闲置土地土地管理法6、限制一级市场土地使用权转移方式（土地使用权的转移方式和管理细则在土地出让和转让条例中详细规定）征地法亟待出台•1、土地征用•是国家强制将农民集体所有的土地转为国家建设用地，并对农民集体实行一定经济补偿的行为。是我国土地所有权转移的唯一合法途径。•2、土地征用存在的问题（1）农村征地范围过宽非公益性用地征地过多。（2）征地补偿标准过低最高不超过前三年产值的30倍。（3）征地收益分配机制不健全乡镇村级政府“中饱私囊”现象严重。（4）被征地农民的安置途径有待创新一次性发放补偿后，失地农民没有生活保障。（二）、经济手段税收城镇土地使用税、土地增值税金融贷款利率（三）、行政手段土地利用计划管理规定各省市年增量建设用地数量规定限制和禁止供地范围主要限制对环境污染严重和阻碍土地可持续利用的土地类型的供应建立有形土地市场土地交易中心建立交易许可和交易申报制度交易前经土地主管部门批准，交易后价格要申报登记建立市场信息公开查询制度土地市场信息系统，基准地价、标定地价等建立土地储备制度土地储备中心负责•土地储备制度：•实际上是法律规范下土地使用权的调节转换机制，即由政府或委托的机构通过征购、回收等形式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织土地开发，在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后，根据城市经济发展对土地的需求或土地供应计划，有计划地将土地投放市场。其一般运作模式主要由收购、储备、出让三个环节构成，如下图所示。土地收购储备机制