2009年房地产估价师《经营与管理》真题及答案

环球天下教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司环球网校——中国职业教育领导者品牌一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)第1题对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为()。A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命【正确答案】：B第2题地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有()的特性。A.变现性差B.易受政策影响C.依赖专业管理D.效益外溢和转移【正确答案】：D第3题甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是()。A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙物业的投资风险相同D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小【正确答案】：B第4题如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是()。环球天下教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司环球网校——中国职业教育领导者品牌【正确答案】：A【参考解析】：9%+0.23(15%-9%)=10.38%第5题2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万in2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡;当年销售和出租的房屋总面积为2750万I112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为()。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%【正确答案】：C第6题某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是()。A.半个月B.2个月C.半年D.2年【正确答案】：D第7题房地产市场供给垄断性的原因不包括()。A.房地产市场需求的广泛性B.房地产市场供给的异质性环球天下教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司环球网校——中国职业教育领导者品牌土地所有权的排他性D.土地的有限性【正确答案】：A第8题房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由()。A.上升到下降B.下降到上升C.高于合理空置率到低于合理空置率D.低于合理空置率到高于合理空置率【正确答案】：C第9题横道图法用于项目建设阶段的()。A.质量控制B.进度控制C.成本控制D.合同管理【正确答案】：B第10题在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由()列出质量缺陷清单。A.开发商B.承包商C.监理工程师D.使用单位【正确答案】：C第11题需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是()。环球天下教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司环球网校——中国职业教育领导者品牌目标定价法B.价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法【正确答案】：A第12题在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的()。A.市场需求上限B.市场有效需求C.市场现实需求D.市场最低需求【正确答案】：A第13题某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为()万㎡。A.500.0B.537.5C.612.5D.650.0【正确答案】：C第14题某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是()战略。A.形象差异化B.人员差别化C.服务差别化D.产品差别化环球天下教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司环球网校——中国职业教育领导者品牌【正确答案】：D第15题某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的()。A.替代性B.发展性C.地区性D.复杂性【正确答案】：B第16题认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是()。A.马克思的利率决定理论B.可贷资金利率理论C.Is—1M曲线模型利率理论D.流动性偏好利率理论【正确答案】：D第17题若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为()。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%【正确答案】：A第18题某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为()万元。A.11.41B.11.49环球天下教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司环球网校——中国职业教育领导者品牌【正确答案】：C第19题李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为()元。A.3456.09B.3505.95C.3509.74D.3705.73【正确答案】：C第20题某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为()年。A.37B.40C.43D.50【正确答案】：B第21题某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为450万元;当i2=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为()。A.20%B.14.31%C.14.69%D.14.80%环球天下教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司环球网校——中国职业教育领导者品牌【正确答案】：C第22题某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为()。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%【正确答案】：C第23题赵某以12000元/㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为()。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【正确答案】：C第24题房地产投资方案比选通常是在()之间进行。A.独立方案B.互斥方案C.净现值法D.等额年费用法【正确答案】：B第25题对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是()。A.等额年值法环球天下教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司环球网校——中国职业教育领导者品牌差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法【正确答案】：A第26题下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是()。A.空置率与有效毛收入呈反向变动B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率【正确答案】：A第27题各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是()。A.净现值B.净现值期望值C.净现值标准差D.净现值标准差系数【正确答案】：D第28题下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是()A.出租率B.基准收益率C.成本利润率D.财务杠杆比率【正确答案】：A环球天下教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司环球网校——中国职业教育领导者品牌第29题某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为()万元。A.1800B.2040C.2100D.2380【正确答案】：C第30题将借款本息视为现金流出的基本报表是()。A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.借款还本付息估算表D.投资计划与资金筹措表【正确答案】：B第31题租赁融资在房地产领域的应用模式主要是()。A.置业投资B.设备租赁C.售后回租D.权益融资【正确答案】：C第32题商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括()。A.开发商违法预售B.借款人赖账不还C.借款人拖延还款环球天下教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司环球网校——中国职业教育领导者品牌房地产市场供需失衡【正确答案】：D第33题在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为()。A.50%B.60%C.70%D.80%【正确答案】：D第34题在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由()支付。A.业主B.承租人C.物业服务企业D.业主、承租人和物业服务企业共同【正确答案】：A第35题某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为()万元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0【正确答案】：D$page$二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)环球天下教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司环球网校——中国职业教育领导者品牌第36题下列风险中，属于房地产投资系统风险的有()。A.市场供求风险B.变现风险C.利率风险D.时间风险E.资本价值风险【正确答案】：A,B,C第37题对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析()。A.价格结构B.总量结构C.档次结构D.投资结构E.租买结构【正确答案】：B,D,E第38题房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有()。A.竞争性B.垄断性C.外部性D.均衡性E.信息不对称性【正确答案】：B,C,E第39题房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括()。环球天下教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司环球网校——中国职业教育领导者品牌工程质量保修书B.可行性研究报告C.竣工图D.住宅使用说明书E.竣工验收备案表【正确答案】：C,E第40题采取随行就市定价法确定价格的情形有()。A.开发商处于市场领导者地位B.开发商难以估算成本C.开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D.开发商打算与同行和平共处E.开发商具有向市场领导者挑战的实力【正确答案】：B,D第41题房地产市场分析可以帮助开发商()。A.选择合适的项目位置B.寻找投资合作伙伴C.确定满足市场需求的产品类型D.判断租买时机E.进行土地使用权出让决策【正确答案】：A,B,C第42题开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有()。A.供需分析B.竞争分析环球天下教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司环球网校——中国职业教育领导者品牌市场占有率分析D.投资收益分析E.宏观因素分析【正确答案】：A,B,C第43题下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本