2010年16月宝鸡市房地产市场分析报告94335549

2010年1-6月宝鸡市房地产市场分析报告2010年上半年，宝鸡市房地产市场市场供给较为充足，需求旺盛，交易活跃，在国家宏观调控政策的影响下，市场交易趋于理智、平稳，无论是新建商品房还是存量住房，交易量猛增，房价平稳上涨，商品房仍然占据主导地位。随着《关天规划》的实施、宝鸡市大城市的建设，宝鸡市房地产市场会更加繁荣，房价处于在合理价格空间之内。一、商品房预售情况1、基本情况2008年1-6月份办理20件，批准预售房屋建筑面积47.71万平方米；2009年1-6月份共办理预售许可22件，预售房屋建筑面积79.20万平方米，较上年同期增长66%%；2010年1-6月份共办理预售许可53件，批准预售房屋建筑面积89.54万平方米，较上年同期增长13.06%。2、预售房屋分析（1）按用途分析2010年1-6月份批准预售房屋8846套，89.54万平方米，其中住宅7989套，73.32万平方米；商业用房等857间（套），16.22万平方米。（2）住宅房按套型分析套型套型建筑面积(万平方米)房屋套数1)60平方米以下8.6719712)60-80平方米4.165753)80-90平方米7.438714)90-100平方米14.0114765)100-120平方米14.1413236)120-144平方米15.2711867)144-180平方米7.65495（3）住宅房按层次分析2010年1-6月份批准预售住宅用房7989套，73.32万平方米，其中多层24.12万平方米，2552套；高层49.20万平方米，5437套。截止6月30日，宝鸡市可售房屋14725套，可售面积168.62万平方米，其中住宅可售套数10878套，可售面积116.11万平方米。二、商品房成交情况1、基本情况2010年1-6月份商品房共成交8182套，82.51万平方米，其中住宅房成交7906套，面积80.64万平方米，商业等其他用房成交276套，面积1.87万平方米。住宅房中多层住宅成交3040套，30.17万平方米；高层住房成交4866套，50.47万平方米。2010年1-6月份宝鸡市商品房成交均价为3026.90元/平方米，其中住宅房成交均价2885.06元/平方米（多层住宅房成交均价2493.24元/平方米，高层住宅房成交均价3119.23元/平方米），商业等其他用房成交均价为9139.96元/平方米。住宅房成交均价较上年同期上涨11.13%，较一季度增长2.85%。3、2010年各月商品房成交价格情况4、按套型分析2010年1-6月份商品住房共成交7906套，80.64万平方米，其中套型在60平方米以内的成交869套，3.61万平方米；60~80平方米的成交301套，2.17万平方米；80~90平方米的成交1161套，9.89万平方米；90~100平方米的成交1769套，16.90万平方米；100~120平方米的成交1683套，18.13万平方米；120~144平方米的成交1446套，18.99万平方米；144平方米以上的成交677套，10.95万平方米。5、按成交价格分析2010年1-6月份商品住房共成交7906套，80.64万平方米，其中价格在2000元/m2以内的成交328套，3.50万平方米；价格在2000~2500元/m2以内的成交1755套，17.93万平方米；价格在2500~3000元/m2以内的成交2678套，29.66万平方米；价格在3000~4000元/m2以内的成交2157套，24.13万平方米；价格大于4000元/m2（买赠结合情况）的成交988套，5.42万平方米。三、存量房成交情况1、基本情况2010年1-6月份存量房共成交1833套，19.49万平方米，其中住宅房成交1702套，面积13.71万平方米，商业等其他用房成交131套，面积5.78万平方米。2、成交价格情况2010年1-6月份宝鸡市存量住房成交均价为1773元/平方米，较上年同期上涨11.72%，较一季度增长2.19%。3、不同性质房屋基本情况住宅房成交1702套，面积13.71万平方米，其中房改房上市交易818套，5.71万平方米；已购经济适用房上市交易146套，1.57万平方米；其他存量住房交易738套，6.43万平方米。4、按套型分析2010年1-6月份存量住房共成交1702套，13.71万平方米，其中套型在60平方米以内的成交469套，2.38万平方米；60~80平方米的成交519套，3.57万平方米；80~90平方米的成交168套，1.43万平方米；90~100平方米的成交196套，1.86万平方米；100~120平方米的成交162套，1.75万平方米；120~144平方米的成交122套，1.61万平方米；144平方米以上的成交66套，1.11万平方米。套型成交套数（套）按套数所占比例成交面积（万平方米）按面积所占比例1)60平方米以下46927.56%2.3817.36%2)60-80平方米51930.49%3.5726.04%3)80-90平方米1689.87%1.4310.43%4)90-100平方米19611.52%1.8613.57%5)100-120平方米1629.52%1.7512.76%6)120-144平方米1227.17%1.6111.74%7)144平方米以上663.88%1.118.10%合计170213.71四、商品房与存量房成交情况对比2010年1-6月份宝鸡市全市共成交房屋10015套，102万平方米，其中商品房共成交8182套，82.51万平方米，占总成交量的80.89%；存量房共成交1833套，19.49万平方米，占总成交量的19.11%。总成交量中住宅房成交9608套，94.35万平方米，其中商品住宅房成交7906套，面积80.64万平方米，占总成交量的85.47%；存量住宅房成交1702套，面积13.71万平方米，占总成交量的14.53%。从以上数据来看，2010年1-6月份宝鸡市房地产市场商品房、存量房交易面积同比均有大幅度增加，新建商品房在市场交易中占据主导地位，存量房所占比重较轻，应政策引导。商品住房和存量住房成交价格同比有一定的涨幅，涨幅较为平稳。商品住房中90~120平方米、房价2500~4000元/m2，占据市场主流，存量住房中面积小于80平方米的住房占据市场主流。二、房地产市场情况分析（一）市场背景分析自2009年12月起，国家加大对房地产市场宏观调控的力度，09年12月14日，国务院提出四项措施遏制部分城市房价过快上涨；12月17日，国土资源部等5部位出台新政打击囤地炒地，拿地首付不低于50%；2010年元月10日，国务院办公厅发出通知，要求促进房地产市场平稳健康发展；2月20日，银监会规定，流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资；3月30日，陕西省政府办公厅要求促进房地产市场平稳健康发展；4月15日，国务院常委会提出，贷款买二套房首付不得低于50%；4月17日，国务院提出，房价过高地区可暂停发放三套房贷；4月20日，住建部发出通知，要求加强市场监管，未获预售许可证项目，开发商不得收取定金。国家在半年之内，频频出台楼市新政，目的是为了控制房价暴涨，北京、上海、广州等一线城市房地产市场受到较大影响，二、三线城市受到的影响相对较小。（二）区域因素分析2009年6月25日，国务院正式发布了《关中―天水经济区发展规划》，关中―天水经济区是《国家西部大开发“十一五”规划》中确定的西部大开发三大重点经济区之一，《规划》对关中-天水经济区的发展定位是“一个高地，四个基地”，对宝鸡的城市定位是建成区域重要的交通枢纽、国家新材料研发和生产基地、生态园林城市。宝鸡在规划其中区位、产业、创新、文化、环境等方面具有得天独厚的优越条件，《规划》的实施，是宝鸡实现跨越式发展的历史机遇，巩固和强化作为西部交通枢纽的地位和“承东启西”的重要作用，使宝鸡有了成为区域性中心城市的有利条件。另外，作为国际级经济区，中央财政对引进技术、消化吸收再创新及实施人才开发工程等方面都会加大投入，同时还有实施一批重大项目，这些项目对宝鸡加快基础设施建设、产业升级等意义重大，必将带动宝鸡经济飞速发展。（三）个别因素分析近年来，宝鸡市的城市建设取得了巨大成就，城市面貌发生了翻天覆地的变化，经济增速位居全省前列，被授予国家森林城市、国家节水型城市、全国环境优美城市称号，荣获中国人居环境奖，跻身“新中国60个城市发展代表”行列，良好的人居环境和发展潜力使城市魅力彰显，吸引着越来越多的人安家创业。宝鸡房地产市场繁荣，不断创造佳绩，房地产开发在品质、规模、信誉等方面有了很大的提升。三、房地产市场发展趋势分析宝鸡房价总体上看会平稳运行。一是房地产开发成本不断增加。宝鸡是带状城市，市区可供开发的土地极为有限，土地稀缺，拍卖价格不断上涨，另外物价上涨引发建筑材料价格的上涨，人工费用增加，房屋建筑质量的提高也会增加开发成本；二是宝鸡的房价水平低于周边城市（如咸阳、汉中、天水、延安、安康等），但宝鸡的经济实力、城市环境、城市品质远远超过这些城市。总的来说，宝鸡房价处于合理的价格空间之内，涨跌仍将保持平稳态势。说明：1、本报告中数据来源于宝鸡市房地产交易权属登记管理处房地产市场信息系统。2、本报告中商品房交易指房地产开发企业销售的商品房，存量房交易指二手房买卖，包括房改房和经济适用房上市交易。3、本报告中数据不包含陈仓区。