2010年房地产估价师《案例与分析》重点预习(10)

第1页共12页一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等各种类型的房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1．掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法：2．掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；3．掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；来源建设工程教育网4．熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；5．熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；6．熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；7．熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；8．了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；9．了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。二、内容讲解第七节工业房地产的估价工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。一、工业房地产及其估价特点（一）涉及的行业多工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同，因此进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。（二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大来源建设工程教育网工业厂房有一些属于标准（通用）厂房，这类厂房多为一些轻工业产品的生产用房，如电子装配、成衣加工等等，在一些新兴工业园区、出口加工区，就有许多这类标准厂房可供出租。标准厂房一般有标准的柱距、层高、楼面荷载等等，同类标准厂房的工程造价相差不会太大。另一方面，工业厂房中的大部分为非标准厂房，即根据各类生产的需要而设计建造的不同规格的厂房，这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的不同需要而定，还有一些生产用房只有屋盖，没有围护（外墙）。因此非标准工业房地产每平方米的造价相差较大。因此对工业房地产估价时，应详细了解估价对象建造标准，以便准确确定建筑工程造价。（三）要区分设备和建筑物的造价有些工业设备的建造安装是和建筑物（厂房）同时进行的，例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。如果估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明。（四）受腐蚀的可能性大厂房的工作环境常常有腐蚀性，腐蚀性强的厂房的自然寿命会受到影响，房屋使用年限会缩短。因此估价时要详细了解估价对象是否会受到腐蚀性影响，根据影响程度大小确定房屋使用年限缩短程度。二、影响工业房地产价格的主要因素第2页共12页（一）影响工业房地产价格的主要区位状况1．交通条件工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此必须有便捷的交通条件，例如：邻近公路交通干线或有符合运输条件的道路与公路干线相连，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道（或海岸）且有专用码头。以上公路、铁路和水运交通条件若能同时满足两项以上则更好。2．基础设施工业生产对基础设施的依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理的可能性，通讯条件等等，都是影响工业房地产价格的主要区位状况。3．地理位置有些工业生产要求一些其他的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道且应避免污染对下游造成重大影响；化工企业则不应设在山沟里；水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输距离；等等。若相应的工业房地产的地理位置符合生产的要求，则十分有助于提高这一工业房地产的价格。（二）影响工业房地产价格的主要实物状况来源建设工程教育网1．用地面积与形状厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大则多出的部分并不能增加房地产的价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地；用地形状、地势应符合生产要求，不同的生产常常要求不同的用地形状及地势。2．地质和水文条件厂区用地的地质条件应满足厂房建设和材料堆放场地对土质、承载力的要求；当地水文条件应满足厂区建设和生产的要求，例如：地下水位过高会影响建设施工，地下水有腐蚀性则会腐蚀基础（特别是桩基础）。河流的常年水位和流速、含砂量则影响生产取水及污水排放。洪水水位的高低则关系到厂区是否有被淹没的可能性。3．房地产用途在进行工业房地产抵押、清算、兼并等目的估价时，由于房地产的用途可能发生改变，因此要考虑该房地产改作其他用途以及用于其他产品生产的可能性。三、工业房地产估价的常用方法（一）成本法工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表，非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要途径：一是参考预算价格计算，二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。（二）市场法工业房地产通常缺少同类房地产的交易实例，特别是非标准厂房，更不易在同一供需圈内找到符合条件的可比实例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例、（特别是出租实例）通常较多，可以考虑采用市场法估价。（三）收益法如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。四、工业房地产估价的技术路线及难点处理来源建设工程教育网工业房地产一般采用成本法估价，在利用成本法估价时，往往是将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分价格合并处理。土地的估价通常采用基准地价修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地价评估时，应注意所采用的基准地价应为当地政府近期公布的，对于有土地使用年期限制的，应考虑对地价进行年期修正。对建筑物的估价时，应根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地建设定额管理站公布得最新工业建筑造价标准确定估价对象工程造价。［案例2-7］第3页共12页××保税区××厂房估价结果报告（节选）一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象概况估价对象为××保税区××地块及地上建筑物。根据××有限公司提供的《国有土地使用证》（×国用（××××）第××××号），土地使用权人为××有限公司，坐落于××保税区××地块，用途为工矿仓储用地，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月21日，使用权面积为13200㎡。此证与××国房合字［××××］××号《国有土地使用权有偿出让合同书》一起使用。四、估价目的为委托人了解估价对象市场价格提供价格参考。五、估价时点2006年9月12日。六、价格定义估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。七、估价依据（略）八、估价原则（略）来源建设工程教育网九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查看、调查后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，对靴地块拟采取基准地价系数修正法、对委估建筑物拟采取成本法进行评估。十、估价结果估价人员经过实地查看和严密测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为￥25762358元（人民币贰仟伍佰柒拾陆万贰仟叁佰伍拾捌元整），单价2025元/㎡。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2006年9月12日～2006年9月15日。①按照《房地产估价规范》应选择两种估价方法。十三、估价报告使用期限本报告使用期限为一年，自2006年9月15日至2007年9月14日止。××保税区××厂房估价技术报告一、个别因素分析估价对象为××保税区××地块及地上建筑物。根据××有限公司提供的《国有土地使用证》（×国用（××××）第××××号），土地使用权人为××有限公司，座落于××保税区××地块，用途为工矿仓储用地，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月21日，使用权面积为13200㎡。此证与××国房合字［××××］××号《国有土地使用权有偿出让合同书》一起使用。根据《建设工程规划许可证》（×城规开建字［××××］第××号、×开规建［××××］××号）及附件《报建审核意见书》，建设单位为××有限公司，建设项目名称为厂房工程，建设位置位于××保税区××大道北侧，建设规模详见表2—57：表2-57工程项目（用途）幢数层数结构种类占地面积（㎡）建筑面积（㎡）厂房13框架12722据实地查看，估价对象地块南至××大道，东、西、北至相邻地块，地块形状较规则，呈长方形，地块已达“五通一平”，地上有厂房、门卫室及环保绿化设施，地面按工艺要求部分硬底强化。第4页共12页据实地查看，委估建筑物为一幢框架结构三层的厂房，外墙贴方形釉面砖，其内部装修情况详见表2-58：表2-58楼层位置层高用途内部装修情况首层接待区约5．5m办公天花：石膏板造型，墙面：乳胶漆；地面：花岗石；玻璃门，铝合金窗；管线暗装东区约5．5m食堂天花：铝扣吊顶；墙面：乳胶漆，1．5m瓷片；地面：防滑砖；铝合金窗；管线部分暗装中区、西区约5．5m车间天花：PVC防静电塑料；墙面：PVC防静电塑料；地面，PVC防静电地板；铝合金窗；烟感系统，通风系统；管线暗装续表楼层位置层高用途内部装修情况二层全层约4m办公天花：铝扣吊顶；墙面：乳胶漆；地面：抛光砖；铝合金窗；烟感系统；管线暗装三层全层约4m空置天花：水泥砂浆；墙面：乳胶漆；地面：水泥砂浆；铝合金窗二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、评估方法选用估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查看、调查后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，对委估地块拟采取基准地价系数修正法、对委估建筑物拟采取成本法进行评估。来源建设工程教育网基准地价系数修正法即根据现行的同一用途用地基准地价，对委估宗地所处级别的基准地价进行交易日期、容积率、个别因素及年期修正从而求得委估宗地的市场价格。成本法即首先估算重新建造全新状态的估价对象所需的必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，再结合成新率（综合考虑年限、实体性、功能性和经济性贬值求取）计算出估价对象的市场价格。六、估价计算过程1．委估地块市场价值的确定基准地价系数修正法是根据当地最新发布的基准地价对影响地价各因素进行系数修正，得到委估地块在正常情况下的价格。该基准地价的内涵为：于估价时点2004年12月31日，土地在正常市场条件下、区域平均土地开发程度（工业五通一平）和合理容积率（工业为1）下的熟地价格。委估地块所在地块工业用途网格地价为517元/㎡。Pzz＝Psz×K×Aw×Ar×Ao×Ay×S＋F×S其中Pzz—待估宗地总地价；Psz—待估宗地所在位置工业基准地价；K—期日修正；Aw—临江修正系数；Ar—容积率修正系数；第5页共12页Ao—其他个别因素修正系数；Ay—使用年期修正系数；F—开发程度修正；S—宗地总面积。①期日修正该区域基准地价于2006年公布，评估基准日为2004年12月31日，该区域在这两年内工业地价有一定程度的上涨，本次评估根据同类用地总体上涨水平确定交易日期修正系数取1．10。②临江修正委估宗地不临江，故不修正，修正系数为1．00。③容积率修正根据委托人提供的资料显示，委估宗地容积率≤1，则修正系数为1．00。④其他个别因素修正工业用地其他个别因素修正系数表：区位状况调整表2-59指标标准优较优一般较劣劣指标说明形状规则、面积大、地形地质状况好，对外交通条件好形状较规则、面积较大、地形地质状况良好，对外交通条件较好形状基本规则、面积适中