2010年邢台房地产市场调研报告

2010年邢台房地产市场调研报告（上）(2010-03-0715:23:40)标签：邢台房地产市场调研报告杂谈作者：杨立兴电话：[phone]一邢台城市定位：邢台城市发展总体原则：“西北生活，东南工业”。二邢台房地产市场现状1.供求情况随着经济的发展，城市化进程的加速，外来人口涌入，附近县市富裕人口有来邢购房意愿。邢台消费者有“购房保值”的潜在消费意识，中高收入者都有2套以上的住房，随着经济的发展，这种消费需求仍会加大。受消费观念影响，人们不太认可二手房，宁愿等也要买新房子。不断出炉的“地王效应”诱发出人们对未来楼价升值的预期。如今邢台市城镇居民人均使用面积23平方米，市区人口约60万，邢台市现有居住面积只有1500万平方米，与国家小康标准人均35平方米相比还有700万平方米的市场空缺。邢台房地产市场在供应结构中有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。2.销售情况据市场调查显示，目前根据邢台市一般购房者的经济实力，可购买的住宅面积为100平方米左右，而市场主力房型为120至150平方米。由于大户型房屋供应量过多，土地价格较高导致房价居高不下等原因，形成了一定数量的商品房空置。3.房价2009年邢台市商品住宅平均销售价格3255元/平方米，西北部价格较高，主流价格3500-4200元/平方米，且成交量较多；东南部房价较低，且房源有限。二环以内市中心地带销售较好，二环外偏东北、西北销售较差。楼价的普遍上涨，一方面与强劲的需求量有直接关系；另一方面，与楼市奇妙的“报复性拉升”亦存在一定联系，即越是打压，楼价越是飞涨，消费者则预期未来房价会更高，更刺激了市场需求量，即“马太效应”──地价越拍越高，房子越涨越抢，越抢越涨。三是土地价格过高，在邢台市商品住房成本构成中，土地价格占21．4％；四是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，扩大了市场需求量；五是钢材、水泥等原材料的上涨，直接导致住房价格的上涨；六是经济适用房在住房供应中所占的比例小，平抑商品房价格作用相对薄弱。三邢台房地产板块特点分析桥东区：本区域为邢台是的老城区，商贸密集繁华，交通便利，旧房建筑较多，工业污染较为严重，环境相对较差，目前，桥东的房地产普遍发展较慢，住宅供应量较小且分散，缺乏大盘，天一城的出现亦难改变桥东区相对落后的整体印象。桥东区的房地产开发主要以旧城改造和“城中村改造”为主，涉及拆迁补偿问题，房地产开发成本较高，目前有中央名称、天一城、甜橙国际、金水湾等楼盘。桥西区：目前开发热点在达活泉北侧区域，本区域是城市未来的重点发展方向，是新的城市中心，未来市政配套完善，医疗、教育资源丰富，商业氛围浓厚，交通便利，无论商业环境还是居住环境，都适合大力发展房地产产业。目前有盛世公馆、燕云台、阳光巴厘岛、秀兰·水榭翰城、金域首府、华夏麒麟郡、世纪名都、现代城等楼盘。盘等四．邢台2009年度楼盘1、阳光巴厘岛线（bbs.520319.cn）版权所有项目简介：阳光巴厘岛位于桥西区八一大街与太行路交汇处，总建筑面积17万平米。凰家地产将艺术融入地产，以5栋别墅、10栋观景高层构筑高端人居典范！以超大面积的中心水景，近百种植被丛林、40%的绿化率，多种巴厘岛特色小型建筑……营造景观盛宴，带给邢台一座世界级风情岛。台热线（bbs.520319.cn）所2、天一城项目简介：河北家乐园房地产开发有限公司投资开发的天一城项目建筑面积约50万平方米，包括精品住宅、商业街区、酒店、超市、城市广场、主题公园、展览馆、娱乐城、SOHO办公、仓储、商务会所，天一城的建成将创建邢台市新的中心商圈，将成为代表新邢台形象的城市综合体。热线（bbs.520319.cn）版权所有3秦塬·作品（bbs.520319.cn）版权所有项目简介：秦塬·作品项目位于七里河生态走廊北岸，东临塔林路，北至规划中的龙泉大街，西接车站南街，南与百泉大道相邻，总占地面积150亩，总建筑面积17.2万平米，是集别墅、洋房、高层住宅和步行商街于一体的高品质住宅小区，小区景观设计获2009年度中国环境艺术最佳奖。4、燕云台20319.cn）版权所有项目简介：燕云台坐镇桥西城市核心腹地，凭依达活泉公园天赋位置，高度整合稀缺生态资源与城市文化、休闲等生活配套于一体。立足“国粹大家，共襄诗礼”理念，以“琴棋书画”布局，隽集朱门亭榭等高尚生活元素，以原生树、坡地、流水、奇石等自然符号，营造据地势起伏、水波荡漾的新中式国学意境园林，书就50万平米低密度中式人文建筑。5、秀兰·水榭翰城（bbs.520319.cn）版权所有项目简介：秀兰·水榭翰城是由国家一级开发资质企业——河北秀兰房地产集团有限公司建设。该项目以19栋19-26层的摩天建筑群来重塑生活标本，以新中式翰墨园林打造城市绿心，以40-170平米明厨明卫精致全明户型推进健康居家理念，并以国英双语幼儿园制造一个传承国学的佳境。6、金域首府项目简介：项目占地233亩，总建筑面积40万平米，由20栋高层和一栋五星级大酒店（裙楼是市政府接待中心），由中国代表性的皇室园林为基础，打造的超大水系景观园林高端住宅区。项目毗邻达活泉公园、清露园、城市公园、龙岗公园、鹿城公园、西山公园六大公园，生态环境优美。7、淼岳林庄园项目简介：邢台市大通房地产开发有限公司开发的淼岳林庄园项目，是以联排低密度住宅和花园洋房为主的纯低密度高档住宅社区，庄园采用“一轴一带三园五点”的景观设计，户均绿地使用面积达到222平米，真正做到了建筑与景观的和谐统一。8、盛世·爱琴海20319.cn）版权所有项目简介：盛世房地产开发有限公司开发的“盛世·爱琴海”项目带给人们更多的是一种生活方式和生活氛围。小到临水植被的搭配、拱门、飘窗及大量灰空间的运用，都融会贯通了西方的建筑符号，使得风格呈现出别样的异国情调，以一种温和的气息筑就超然物外的格局，因地制宜地营造出原生态自然环境和居住生活完美统一的尊贵园区。9、华夏麒麟郡319.cn）版权所有项目简介：华夏·麒麟郡位于钢铁北路与中华大街交汇处西北角，项目总建筑面积20万平米。建筑采用邢台市房产首例中央花园+四周住宅的围合式设计，四周八栋17-32层楼矩形环绕，中央景观区达到了20000平米，南北楼间距100米，东西楼间距200米，最大程度上保证了观景和居住的舒适度。10、华源·爱上城s.520319.cn）版权所有项目简介：华源爱上城位于桥西区团结西大街与钢铁路交叉口西侧，项目总占地60余亩，总建筑面积180000余平方米。华源爱上城的出现，是对桥西富人区——时尚、科技、现代生活的最高诠释；和城市融为一体，享受更多的参与和悠闲，在工作和生活两种状态中迅速切换，华源爱上城，让生活的外在与内涵一起升华，让生活在这里更自由。台热线（bbs.520319.cn）版权所有11、现代城线（bbs.520319.cn）版权所有项目简介：现代城位于桥西核心区域，北邻市体育馆，邻跨3条市政大街——钢铁路、育才路、建设西大街。项目总占地160亩，总建筑面积300000平米。作为邢台第一座CBD城市综合体，现代城集合了商街、SOHO公寓、酒店、住宅、写字楼等五种业态，它将以超前的规划、不凡的规模引领城市发展。12、国际新城（bbs.520319.cn）版权所有项目简介：国际新城是由邢台金宏地产开发建设的一个大规模高尚居住社区，位于高开区核心区域，北邻中兴大街。国际新城总建筑面积35万平方米。整个项目涵盖住宅、商业和SOHO公寓等多种物业类型，采用经典的简欧建筑风格，清新典雅，落落大方。2010年邢台房地产市场调研报告（下）(2010-03-0715:26:26)标签：邢台房地产市场调研报告杂谈五消费者市场分析购房者消费心理分析：1.邢台居民在购房区域上选择以原居住区为主，同时不断倾向居住环境较好的区域2.目前消费者比较注重户型、面积、配套设施、景观环境、交通以及生活的便利程度以及是否有车位；3.对价格敏感，尤其对总价的敏感性高于单价，整体购买力并非很强4.投资意识不强，一次性付款、分期付款比重较大5.宣传单、报纸广告和户外广告是邢台消费者了解房地产信息的最主要三种途径。影响消费者购房的主要因素分析1.住宅面积：首选户型面积110-130平方米，所占比例达到33%，其次90-110平方米，所占比例达到34.8%，消费者较为注重户型面积的实用性和品质。2.主卧面积：15-20平方米，所占比例达到34.2%，20-25平方米，所占比例达到37.4%，随着生活条件的改善，消费者对主卧室的面积要求会更大些。3.客厅面积：26.5%的被调查者理想客厅面积是25-30平方米，34.5%的被调查者理想客厅面积是30-35平方米，22.1%的被调查者理想客厅面积是35-40平方米，综上，邢台购房消费者多客厅面积的要求在30平方米左右。4.户型：选择三室两厅两卫的占39.1%和两室两厅两卫的占18.3%；两室两厅一卫的占29.6%，消费者更注重实用性和合理性的户型设计。5.层高：2.8-2.9米的比例占20.7%，2.9-3米的比例占31.9%，3-3.1米的比例占37.1%，消费者在住房层高的选择上更注重舒适度。6.住宅区域选择：90%的被调查者选择在去桥西区置房。7.付款方式分析：选择一次性付款的受访者比例为36.8%，选择分期付款的受访者比例为34.2%，选择银行按揭的受访者比例为28.9%，表明消费者付款能力较为强劲。8.购房目的分析：56.4%的被调查者的购买意图是多次购房，26.5%的被调查者的购买意图是首次购房，投资性购房和其他冬季的占25.1%，调查结果显示，邢台购房消费大多为居住性消费，够买动机大多为自用性购房。9.购房考虑的因素：户型、面积、配套设施、景观环境、交通以及生活的便利程度以及是否有车位是目前消费者所重点考虑的。10.期房、现房认可度分析显示，目标客户群对现房的期望值很高。11.交房标准需求分析：要求毛坯房的占41.7%，要求厨卫装修的占38.3%，精专修的占20%，伴随人们居住观念的改变，人们对装修的房子已经开始慢慢认同了，但是，精装修是可能在销售过程中出现销售瓶颈和困难。12.建筑风格调查分析：42.1%的消费者倾向于现代中式的建筑风格，31%的消费者选择现代简约，26.8%的消费者选择欧式风格。13.社区内部环境分析：64.6%的消费者希望社区内部以大面积绿化为主，17.7%的消费者希望社区以水和康乐休闲设施为主。六邢台未来几年的房价分析：跌不易，或有小幅上涨今年房地产市场的回暖和价格上涨，最初主要是2009年楼市寒冬压抑市场刚性需求的释放。“这类刚性需求的释放，与银行下调首付比率、二套房贷的放松、减免房屋交易环节税费等政策刺激有很大关系。”另外，在通货膨胀预期影响下，很多人再次把房地产作为资产保值途径，以实现资产保值增值，这成为此轮楼市持续上升的重要原因。促使房价上涨的原因很多，“买涨不买跌”也同样适合形容人们在去年和今年购房行动上的表现。去年楼市寒冷凋敝，购房者的观望气氛浓重，许多楼盘以降价和促销来吸引客户，尽管这样，购房者依旧盼望房价继续下滑，而推迟购买计划。然而，当楼市复苏，上行通道打开，持币观望的购房者看到上涨的房价，却失去了平时的理智，纷纷出手购房。而这些需求同时得到释放的时候，房价在购房者的追逐中继续上涨。“U”曲线，是邢台这座经济欠发达城市楼市从去年至今的变化轨迹。随着房产市场回暖的迹象越来越明显，在今后一段时间内，各开发商由于资金压力得到缓解，加之市场供需双方在价格意向、产品结构等各方面因素差距缩小，短时间内房地产市场将趋于稳定。市场需求在恐惧涨价的同时，此前观望的态度将可能发生根本性的转变。如果整体经济面继续转好，如无其他政策因素制约，不排除市场在平稳中缓慢上行的可能。今年上半年楼市透支了下半年的市场。缺乏主流客户支撑的房价上涨自然走得不会太远。同时，下半年邢台将