浙江省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：制定估价作业方案的思路考试题

浙江省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：制定估价作业方案的思路考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明．【2003年考题】A：本估价机构所有B：所有参加该估价项目C：由引交估价项目负第一责任D：任本估价机构法定代表人E：工业用地的监测点评估价格2、某城市抽取的15个新楼盘开盘价如图所示：则该统计总体的全距为元／㎡。A：1500B：1950C：2131D：3000E：执行层的组织协调3、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估。A：挂牌底价B：正常市场价格C：竞买人可承受的最高价D：最可能的成交价E：工业用地的监测点评估价格4、已知一年期国债年利率为3．31％，贷款年利率为5．43％，投资风险补偿率为2．23％，管理负担补偿率为1．32％，缺乏流动性补偿率为1．42％，投资带来的优惠率为0．50％，利用累加法计算的报酬率为。A：7．78％B：8．28％C：13．21％D：14．21％E：工业用地的监测点评估价格5、房地产估价委托合同的内容可以不包括__。A．估价服务费B．估价目的C．估价人员D．委托人的协助义务6、《中华人民共和国合同法》规定，租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过年。A：10B：20C：25D：30E：执行层的组织协调7、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。A：0.4、0.4、0.2B：0.3、0.4、0.3C：0.4、0.2、0.4D：0.4，0.3、0.3E：工业用地的监测点评估价格8、__指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。A．通货贬值B．通货膨胀C．通货紧缩D．通货异常9、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少__元。A．544.10B．709.99C．6300.00D．709.3810、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的__形式越来越得到普遍应用。A．长期投资、实物投资和直接投资B．长期投资、间接投资和实物投资C．短期投资、实物投资和金融投资D．短期投资、间接投资和金融投资11、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于__。A．物质折旧B．功能折旧C．经济折旧D．会计折旧12、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。A：1838.00B：1844.55C：1845.87D：1850.00E：工业用地的监测点评估价格13、__是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。A．商品房预售B．商品房出让C．商品房转让D．商品房招租14、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算．【2006年考题】A：平均增减量法B：平均发展速度法C：移动平均法D：指数修匀法E：工业用地的监测点评估价格15、地产的__，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。A．不可移动性B．寿命周期长C．弱流动性D．政策影响性16、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于__。A．1.2B．1.5C．1.8D．2.017、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是__。A．会计主体B．持续经营C．会计分期D．货币计量18、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标法19、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值。A：下降B：上升C：不变D：不能确定E：借款合同20、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为万元。A：180B：196C：200D：300E：工业用地的监测点评估价格21、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理之日起__日内，做出是否准予续期注册的决定。A．15B．30C．60D．9022、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是__。A．概算指标B．概算定额C．预算定额D．施工定额23、申请房地产估价师初始注册应当提交的材料中，对取得执业资格超过3年申请初始注册的，应当提供。A：达到初始注册教育合格标准的证明材料B：达到继续教育合格标准的证明材料C：达到学历教育合格标准的证明材料D：达到估价教育合格标准的证明材料E：执行层的组织协调24、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。A．未知、需要求取的待开发房地产的价值B．投资者购买待开发房地产应负担的税费C．销售费用和销售税费D．开发成本和管理费用25、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。A：居住区B：居住小区C：居住组团D：居住社区E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、商业经营的房地产，其净收益为__。A．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—商业利润B．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—商业利润—投资利息C．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—投资利息D．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—商业利润—投资利息2、不需要办理施工许可证的是__建设工程。A．工程投资额30万元以下的B．建设面积300m2以下的C．建设面积500m2以下的D．工程投资额30万元以下且建筑面积在300m2以下的E．投资额50万元以下且面积不超过300m2的3、以下属于物业管理委托方的是__。A．房地产开发企业B．公房出售单位C．施工企业D．业主大会E．房地产施工单位4、房地产企业债务融资的主要资金来源有。A：上市B：增发新股C：发行企业债券D：住房抵押贷款E：信用贷款5、工程造价的特点包括等。A：大额性B：差异性C：个别性D：静态性E：非层次性6、下列应免征房产税的有。A：职工自用住房B：军队自用的房产C：产权不确定及有纠纷的房产D：名胜古迹自用的房产E：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产7、长期趋势法包括（）等方法。A．数学曲线拟合法B．平均增减量法C．平均发展速度法D．年限法E．指数修匀法8、下列关于土地使用税的纳税人的说法，正确的是。A：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人B：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，不包括个人C：土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税D：拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳E：土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税9、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。(2007年试题)A：出售B：抵押C：转让D：经营E：借款合同10、下列关于强制拍卖的标的，表述不正确的是__。A．强制拍卖的标的，是指被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产B．强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产C．强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产D．强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产11、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有。A：同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的B：未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的C：以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的D：准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的E：两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的12、一般性货币政策工具主要包括。A：法定存款准备金率B：再贴现利率C：公开市场业务D：优惠利率E：证券保证金比率13、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析__。A．价格结构B．区域结构C．产品结构D．供求结构E．投资结构14、成本法特别适用于那些既没有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括等．【2005年考题】A：图书馆B：钢铁厂C：空置的写字楼D：单纯的建筑物E：加油站15、厂商经营决策的利润最大化原则的内容是__。A．边际收益等于边际成本B．边际收益小于边际成本C．总收益等于总成本D．边际收益大于边际成本16、影响消费者购买行为的因素包括社会文化因素、个人因素和。A：经济因素B：心理因素C：环境因素D：政治因素E：借款合同17、在复杂购买行为中，购买者的决策过程由__阶段构成。A．引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为B．收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为C．收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为D．引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为18、某房地产开发项目，当=14％时，净现值为450万元；当=15％时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2％，基准收益率为10％。该项目的财务内部收益率为。A：20％B：14.31％C：14.69％D：14.80％E：借款合同19、敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即。A：最乐观预测值B：最悲观预测值C：最可能预测值D：最客观预测值E：最接近的预测值20、房地产评估员的考试、认证工作由__负责。A．国务院建设行政主管部门和人事主管部门B．国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门C．省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门D．省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门21、要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是__。A．依法成立B．有必要的财产或经费C．有自己的名称、组织机构和场所D．能独立承担法律责任22、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括__。A．单位比较法B．分部分项法C．造价分析法D．指教调整法23、下列物业中，属于特殊物业的是。A：在建工程B：车站C：购物中心D：科技产业园区E：借款合同24、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有__。A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的25、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的。