36房产税城镇土地使用税

主要内容一、房产税概述二、房产税的计算三、房产税的申报与缴纳四、房产税的税收优惠一、房产税概述房产税是以房产为对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。㈠房产税的特点1.属财产税类2.地税征管3.从价计征、从租计征㈡房产税的征收对象房产税的征收对象是房产。与房屋不可分割的各种附属设施或不可单独计价的配套设施，应一并征收房产税；但独立与房屋之外的建筑物（如围墙、水塔等）不征房产税。思考：某厂区围墙、水塔、变电塔、露天停车场、露天凉亭、露天游泳池、喷泉设施等属于房屋吗，应不应该征房产税？答案:不征收房产税。实例分析•南方某企业欲兴建一座花园式工厂，除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物，总计造价为1亿元，其中厂房、办公用房的造价为1200万元。如果1亿元都作为房产原值的话，该企业自工厂建成的次月起就应缴纳房产税，每年应纳房产税（扣除比例为30%）为10000万元×（1-30%）×1.2%=84（万元）。这84万元的税负只要该工厂存在，就不可避免。如果以20年计算，就将是1680万元。问题：为了减少税负，可以怎样进行规划？•按照税法相关规定，房产是以房屋形态表现的财产。房区是指房屋结构和供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所。不包括独立于房屋之外的建筑物，如围墙、水塔、变电塔、露天停车场、露天凉亭、露天游泳池、喷泉设施等。•因此，可以将企业除厂房、办公用房外的建筑物，如停车场、游游泳池等建成露天的，并且将这些独立建筑物的造价在会计账簿中独立记载，则这部分造价不计入房产原值，不缴纳房产税。•每年可少缴房产税=800万元×（1-30%）×1.2%=6.72（万元）㈢房产税的纳税义务人具体包括产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人（直接使用房产的人）㈣房产税的征收范围在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税征收范围不包括农村，主要是为了减轻农民负担，发展农村经济。二、房产税的计算㈠房产税的计税依据及税率房产税的计税依据是房产的计税价值或租金收入。1.从价计征是指房产依据房产原值一次扣除10%至30%（由地方自行规定）后的余值计算缴纳。（房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备；纳税人对原有房屋改建、扩建后，要相应增加房屋的原值。）适用税率为1.2%。注意以下几个问题：⑴以房产投资联营，只收取固定收入，不承担经营风险，实际上只以联营名义取得房产租金的，应由出租方按租金收入计缴房产税。⑵融资租赁房屋，实际是一种变相的分期付款购买固定资产的方式，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。⑶新建房屋支付使用时，如中央空调设备已计入房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备，如作为固定资产单独入账，则房产原值不包括中央空调设备。一般作为固定资产单独入账，不计入房产原值。2.从租计征指房产税依据房产的租金收入（房屋产权所有人出租房产使用权所得的权利，包括货币收入和实物收入）计算缴纳。税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%的税率征收。㈡应纳税额的计算与核算房产税的计税依据有两种，与之相适应是应纳税额的计算也有两种。1.从价计征的计算计算方式：年应纳房产税税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%例康达药业股份有限公司拥有房产原值5200万元，按照当地政府规定允许按原值一次扣除20%后的余值计税，适用税率1.2%。房产税按年计算，分季缴纳。则该公司当年应纳房产税？答案：当年应纳房产税税额=5200×（1-20%）×1.2%=49.92（万元）2.从租计征的计算计算方式：年应纳房产租金额=年租金收入×12%例：某企业出租房屋八间，年租金收入80000元，适用税率12%，则该企业当年应纳房产税。答案:当年应纳房产税税额=80000×12%=9600（元）•账务处理：计算时：借:管理费用贷：应交税费-应交房产税预缴时：借：应交税费-应交房产税贷：银行存款三、房产税的申报与缴纳㈠房产税的纳税义务发生时间（1）纳税人自建的房屋，自建成次月起征收房产税。（2）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次日起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已经使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当日起，缴纳房产税。纳税人将原有房产用于生产经营的，从生产经营之日起缴纳房产税。㈡房产税的纳税期限房产税实行按年计算，分期（半年或季度）缴纳的征收办法。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。㈢纳税地点应向房产所在地的地方税务机关缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。㈣房产税的纳税申报房产税的纳税人应按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定，如实填写房产税纳税申请表，及时向税务机关办理纳税申报。税收趣谈•卧室定税•美国共有50个州，由于各州税收法律不尽相同，某些州之间的边界线，正巧穿过一些楼房，甚至穿过居民的房间，因此常常闹出一些笑话。如有一户人家的房子正好在两州交界线上，主人应该向谁纳税呢？为了解决这个问题，官员们苦思冥想，终于做出一项“英明”的决定：卧室在哪一个州，就向哪个州纳税，因为住宅的其他部分都是次要的，而卧室最重要。四、房产税的税收优惠•（1）国家机关、人民团体、军队等自用房产免征房产税。上述免税单位出租、出借房产以及生产、营业用房，不属于免税范围。•（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产免征房产税。上述单位出租、出借房屋、生产营业用房，以及附属工厂、商店、招待所用房，应缴纳房产税。•（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹的自用房免征房产税，但其附属的营业单位（如影剧院、饮食部、照相馆等）使用的房产及出租的房产，应缴纳房产税。•（4）个人所有非营业用的房产免征房产税。个人拥有的出租或营业用的房产，应缴纳房产税。•（5）经财政部批准免税的其他房产。谢谢观看房产税相关内容！城镇土地使用税•一、纳税人•在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位（含外商投资企业）和个人，均为城镇土地使用税的纳税人。•二、征收范围•包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。三、城镇土地使用税的税额•实行分级幅度税额，每平方米土地年应纳税额规定如下：•（1）大城市1.5–30元•（2）中等城市1.2–24元•（3）小城市0.9–18元•（4）县城、建制镇、工矿区0.6–12元•经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的城镇土地使用税使用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过规定的最低税额的30%。经济发达地区城镇土地使用税的使用税额标准可以适当提高，但须报经财政部批准。•四、城镇土地使用税的计算与账务处理（一）计算城镇土地使用税的计算公式：应纳税额=计税土地面积（平方米）×适用税额（二）账务处理借：管理费用贷：应交税费-应交城镇土地使用税五、征收管理•（一）纳税义务发生时间•（1）纳税人新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税•（2）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征•（3）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征•(4)房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。•（5）纳税人新征用的耕地，自批准用之日起满一年时开始缴纳城镇土地使用税。•（6）新征用的非耕地，自批准征用之日起缴纳城镇土地使用税六、城镇土地使用税税收优惠•（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地。•（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。•（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。•（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地。•（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地•（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用时5–10年。•（7）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。