XX集团投资管理流程分解

TZ-103集团投资管理程序版本：1第1页1质量管理体系程序文件文件编号TZ-103版本号1.0生效日期XX集团投资管理程序（盖控制专用章处）修改状态修订情况生效日期ⅠⅡⅢⅣⅤ起草吴亮职务投资分析师日期07－5－10审核职务日期审核职务日期审核职务日期签发职务日期TZ-103集团投资管理程序版本：1第2页2XX集团投资管理程序集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集KICKOFF集集集集集集集集集2集集集集KICKOFF集集KICKOFF集集集集集集集集集集集集集YN集集集集集集集集集集集集集集YOA集集集集集集Y集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集NY集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集Y集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集YN集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集(集集集集集集集)Y集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集1集集集集集集集集集2集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集YYY集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集OA集集集集集集集A集集集集集3集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集集TZ-103集团投资管理程序版本：1第3页31.目的确保集团化投资管理工作有序展开，提高投资管理工作效率和投资的安全性。2.适用范围集团投资管理全过程。3.定义3．1集团营运决策小组集团营运决策小组组成：组长：集团总裁执行组长：集团营运主管领导组员：集团财务总监及相关区域公司（含直管城市公司，下同）总经理秘书：集团经营管理部总经理定位与职责：集团营运决策小组是集团营运计划制定及调整决策机构，负责在战略规划指导下制定集团地产项目营运计划、集团两年投资计划、集团资本市场融资计划、年度营运预算、年度经营指标等；并负责项目投资决策与项目经营方案决策。营运决策小组相关执行决议由组长签发，或组长授权执行组长签发；其他说明：集团董事长对决策结果具有一票否决权4.职责○参与、配合●负责☆审核★审批△备案、抄送关键节点工作集团区域（或直管城市）公司集团营运决策小组经营管理部技术管理部、计划财务部、行政管理部法务组、资本管理部投资布局确定投资计划明确1、城市评价2、区域城市比较研究3、区域投资布局计划○★●动态信息管理土地拓展周报●△○/△△动态投资资金计划△★●○项目初判项目甄选、内审、OA提请初判；●项目初判△★☆○项目投资决策论证研究、决策成果项目决策论证成果形成、内审、上报●○○决策论证成果分专业审核、沟通○●/☆☆TZ-103集团投资管理程序版本：1第4页4分专业判断决策论证成果是否达到上会深度△●★★项目决策评审与项目组织获取项目决策评审会召开、项目决策○★●○确定项目收益指标○●★○董事会授权文件获取○○●组织获取项目●★○○决策后关键环节成果审批●★☆○5.程序5.1城市评价、投资布局确定、投资计划明确5.1.1区域城市比较研究、区域投资布局计划编制集团区域公司在每年年初，依照集团总部的相关指导性意见，在对重点关注城市的城市评价基础上，完成基于城市比较研究的区域公司投资布局计划草案编制，并于kickoff召开前2周（扣除春节假期）提交集团经营管理部；城市比较研究过程中，对于集团已进入城市，各区域公司需尽量补充当年城市评价成果模板之数据（如无年度数据，可暂时补充关键指标月度/季度数据，待政府年度数据公布后补充齐备）；对于新城市，需组织编制城市评审报告，提请集团进行城市评审，评审通过后方可列入年度投资计划。5.1.2集团两年投资布局与投资计划制定、颁布；子公司投资计划明确依据集团城市评审结果及各区域投资布局计划草案，结合集团战略及年度资金计划，经营管理部在kickoff会前编制完成集团当年及次年两年投资布局与投资计划（含当年一季度投资计划），提交集团营运决策小组审批通过后，于年度kickoff会上颁布。5.2项目初判与动态投资5.2.1子公司拓展工作启动，项目甄选、内审，提请集团初判各区域公司需依据集团投资布局计划进行所在区域新项目甄选，内审通过后以OA形式提请集团初判，其中土地一级市场项目需在项目挂牌后5个工作日内提请初判，二级市场项目需在项目决策前3周提请初判。提请的初判成果包括：项目初判报告、项目初判内审纪要、项目初判后决策论证研究工作计划。TZ-103集团投资管理程序版本：1第5页5原则上，提请集团初判的项目须在集团确定的投资布局计划所列城市中；特殊情况下，若在新城市发现很好的投资机会，需完成该城市集团层面的城市评审后方可提交项目初判。5.2.2集团项目初判在区域公司提请集团项目初判后，集团经营管理部先对项目初判流程规范执行情况进行审核，再根据项目初判时间安排组织对项目进行实地考察，并提供项目初判意见。与此同时，经营管理部将在OA初判基础上，组织集团计划财务部对项目投资主体问题、行政管理部法务组对二级市场项目合作方式等问题进行OA会签,最终形成项目初判综合意见提请集团营运决策小组审批。待项目初判审批通过后，经营管理部负责将项目初判OA审批单传阅集团技术管理部、资本管理部，以作为项目概念设计工作及战略合作工作启动的依据。5.3动态投资信息管理各区域公司需密切关注土地市场动态，定期整理形成土地拓展周报并及时报备集团经营管理部，以便于集团实时把握各区域公司相关信息，统筹安排资金计划和工作计划。每季度，集团经营管理部根据动态滚动的项目经营分析，牵头组织并发布集团动态投资资金计划，从资金计划角度对集团投资计划提供补充。5.4项目投资决策论证研究、决策成果审核5.4.1项目投资决策论证研究项目初判立项后，子公司参照项目初判时确定的决策论证研究工作计划展开工作。集团设计、成本、投资、财务、法务等相关职能口将就项目与子公司对口部门展开分专业沟通。5.4.2项目决策论证成果内审与上报在子公司按照既定工作计划，依照集团项目投资决策评审成果标准进行项目深度研究、并形成综合决策论证成果后，区域公司拓展牵头部门需整合公司内部各专业口成果，经内部审核通过后将成果资料与内审纪要统一提交集团经营管理部投资小组备案（同时分专业送达集团相关职能部门）,投资小组将及时协调集团各职能部门继续展开项目决策成果的审核、沟通，填写项目投资决策论证成果审核表（TZ-103-F1），最终在综合审核达标后的三个工作日内组织召开项目决策评审会议。考虑到集团职能部门工作性质、成果审核及成果形成时间上的差异性，集团职能TZ-103集团投资管理程序版本：1第6页6部门与子公司对口部门的沟通采取一对一的形式展开。经营管理部将跟踪和协调各部门项目决策论证成果的审核结果及问题落实情况，以确定区域公司提交的决策成果是否支持召开项目决策评审会议。若区域公司因特殊原因无法按时提交项目决策成果或决策成果深度无法达到决策要求，最终影响集团职能部门工作开展时，需OA说明情况并提请集团经营管理部及其主管领导审核、集团总裁审批后，方可召开项目决策评审会。子公司需提交的项目决策论证成果包括：成果名称成果标准出处《XX集团项目投资决策报告》及项目经济测算见编号YX-202文件规定《XX集团投资决策评审管理阶段概念设计方案》见编号SJ-201文件规定《XX集团投资决策评审管理阶段项目成本测算》见编CB-202文件规定《XX集团项目投资决策评审管理阶段法律意见书》见编号FL-201文件规定（二级市场项目）《XX集团商业投资决策报告》（根据需要单独编写）见编号TZ-104文件规定子公司财务部对于项目税费、资金使用规划、公司中长期预算的专业意见5.5项目投资决策评审、组织获取项目5.5.1项目投资决策评审、项目收益指标确定正常情况下，集团项目决策需通过项目决策评审会的形式举行。集团经营管理部负责组织项目决策评审会事宜（集团相关职能部门项目决策专业评审意见收集、决策评审会议组织），并于既定时间组织召开项目投资决策评审会议。在特殊情况下，若区域公司上报集团之项目决策成果高于集团决策成果标准要求，且前期与集团职能部门进行了充分沟通并取得一致，则区域公司可向集团经营管理部提出决策申请，经经营管理部向集团营运决策小组提请获批后，可以OA会签形式进行项目决策，确定项目核心收益指标。若召开项目决策评审会，会议议程如下：第一阶段——项目经济技术问题汇报与建议1)子公司各专业负责人按“城市投资环境（含房地产市场）→项目概况→项目定位（含现实点价格、价格涨幅、销售速度、商业分析）→项目开发进度→项目规划设计TZ-103集团投资管理程序版本：1第7页7方案→项目成本估算的顺序进行汇报说明；2)会议讨论，集团各专业就以上汇报发表评审意见。（其中经营管理部就子公司提供信息的完整性及逻辑性发表意见）第二阶段——项目投资决策（集团决策小组指定人员参加）3)集团就项目的价格定位（包括项目现实点价格）、价格涨幅和销售速度进行讨论；4)子公司就项目的经济测算进行分析；5）项目决策讨论与出价；确定董事会授权额度，确定项目经营目标责任书A(主要确定项目收益指标：IRR、销售净利润率、建安成本利润率）及其他重要条件；6）确定项目投标及签约主体以及未来项目公司股份构成。5.5.2董事会授权文件获取区域公司根据投资决策评审会的决策调整投资决策报告，提交集团经营管理部；集团经营管理部草拟董事会议案后，连同投资决策报告交集团资本管理部，由资本管理部在三个工作日内组织获取相关董事会决议。5.5.3组织获取项目项目通过决策评审后，由区域公司按照其内部流程组织项目获取及签约前工作；集团行政管理部负责相关授权文件、公章、证照等的收集和与区域公司的交接工作；集团经营管理部负责协调。5.5.4《项目经营责任书A》确定项目获取后的三天内，集团经营管理部根据投资决策评审会决议，拟定《项目经营责任书A》，OA传签集团经营主管领导审核、集团总裁审批。6.集团投资管理工作内控条例6.1.未经集团董事长或总裁书面同意，发生下列任一情形，将予相关责任人以集团通报批评：1、城市评价、投资布局计划明确阶段1）区域公司未按要求进行所在区域重点城市比较研究，未按流程规定按时提交区域投资布局计划草案；2）集团经营管理部未在规定时间完成集团投资布局计划建议稿，或该建议稿有较大缺陷；2、项目初判阶段TZ-103集团投资管理程序版本：1第8页81)区域公司未按集团流程进行初判（土地一级市场项目需在项目挂牌后5个工作日内提请初判，二级市场项目需在项目决策前1个月提请初判；提请初判时需一并提交项目初判内审纪要）；2）集团经营管理部未在规定时间内完成初判，