2008年全国土地市场动态监测分析报告

12008年全国土地市场动态监测分析报告2008年，世界金融危机的冲击波在扩散和蔓延，国际经济环境恶化的阴霾不仅笼罩着西方经济发达国家，而且对我国的经济发展产生严重的影响。面对国际和国内的形势，党中央和国务院制定了正确的保增长、扩内需、调结构的宏观经济政策和一系列切实可行的措施。土地是国家最宝贵的生产要素，是最巨大的国家资产。土地作为宏观调控的有效工具，对积极应对国际金融危机，保持国家经济又好又快发展，具有不可替代的作用，同时也面临诸多的困难和问题。所以，我们必须进行科学的、实事求是的分析，制定与之相适应的方针、政策和措施。2009年是土地调整之年，土地政策、土地市场、土地供应、土地管理和宏观调控等的核心是调整，最大限度地、用最快速度来促进我国经济发展方式的转变，产业结构的调整和优化。本报告以此为核心展开其研究和分析。一、2008年土地市场运行情况2008年，从一季度开始经济增速逐季放慢的态势十分明显。为了防止经济增长下滑过快，党中央、国务院及时调整了宏观经济政策，调控目标由年初的“两防”调整为年中的“一保一控”，到年底再调整为“保增长、扩内需、调结构”。受宏观经济形势及国家调控政策影响，2008年出现了与整个宏观经济一致的走势和特点。2（一）土地供应总量降幅明显，年底呈回升态势2008年，全国土地供应总量221331.30公顷，同比减少18.9％，而前三季度的同比降幅达28.6％。从季度分析，一季度建设用地供应量仅为28511.60公顷，跌入2006年一季度以来的最低水平，二季度开始建设用地供应量略有回升，到了第四季度达到83657.59公顷，占全年供地总量的37.8％，不仅明显高于前三季度供应量，还创下了近三年来单季供应量最高水平。其原因可能是由于，各级国土资源管理部门为认真贯彻落实中央关于进一步扩大内需促进经济平稳较快发展的方针政策，第四季度加快了土地审批和供应，稳步增加了建设用地供应量。从各地情况看，2008年全国共有21个省（市、区）建设用地供应量同比减少，10个省（市、区）供应量同比增加。2006年一季度以来建设用地供应总量和存量用地供应情况如图1。01000020000300004000050000600007000080000900002006.1季2006.2季2006.3季2006.4季2007.1季2007.2季2007.3季2007.4季2008.1季2008.2季2008.3季2008.4季建设用地供应总量存量用地图12006年一季度以来建设用地供应总量和存量用地供应情况3（二）结构调整政策带动供地结构调整明显加速，土地供应结构趋向合理随着加快技术改造、研发和引进进程、淘汰高排放高耗能的落后产能、推进企业联合重组等结构性调整政策的实施，加之中央4万亿投资带动的民生用地需求增加，土地供应结构调整趋势明显，2008年工矿仓储、房地产、其他用地（包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地）供应量分别为82826.70公顷、75221.73公顷、63282.86公顷。三类用地占土地供应总量的比重分别为37.4％、34.0％、28.6％，其中，工矿仓储用地所占比重同比下降8.1个百分点，房地产和其他用地所占比重同比分别提高6.5个百分点和1.6个百分点；从相对比例看，三类用地之间的比例由2007年的1：0.63：0.61变为2008年的1：0.91：0.77，三类用地供应比例进一步接近。从各季度情况看，工矿仓储用地供应比例自2007年第四季度跌至近几年最低值33.1％之后，连续三个季度始终维持同一水平，2008年下半年起有所恢复并逐步回暖，供应比例升至40％。房地产用地和其他用地供应比例经过小幅波动之后维持在30％左右的水平（见图2）。40.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%2006.1季2006.2季2006.3季2006.4季2007.1季2007.2季2007.3季2007.4季2008.1季2008.2季2008.3季2008.4季工矿仓储用地供应比例房地产用地供应比例其他用地供应比例图22006年一季度以来三类用地供应比例变动情况（三）工矿仓储用地供应呈现强烈波动，市场化配置程度提高显著工矿仓储用地供应82826.70公顷，同比减少32.1％。其中，工业、仓储用地供应79341.57公顷，占95.8％。全年工矿仓储用地供应同比虽大幅减少，但小于前三季度同比降幅49.2％，说明第四季度工矿仓储用地供应呈现止跌回升的迹象。2006年一季度以来工矿仓储用地供应变动情况见图3。50500010000150002000025000300003500040000450002006.1季2006.2季2006.3季2006.4季2007.1季2007.2季2007.3季2007.4季2008.1季2008.2季2008.3季2008.4季工矿仓储用地供应量图32006年一季度以来工矿仓储用地供应变动情况工矿仓储用地出让79342.51公顷，占工矿仓储用地总量的95.8％，同比略有上升。其中，招拍挂出让64693.80公顷，占出让总量81.5％，同比提高63.6个百分点。分用途情况看，工业、仓储用地出让和招拍挂出让占工业、仓储用地供应总量的比重分别为92.7％和76.5％，协议出让的大部分为原划拨用地补办出让手续的情况。随着工业用地最低价政策的贯彻落实，工矿仓储用地出让平均价款大幅上涨。工矿仓储用地出让平均价款为201元/平方米，同比（149元/平方米）上升34.9％。招拍挂出让平均单价为211元/平方米，同比（167元/平方米）上升26.3％。从2006年以来各季度情况看，工矿仓储用地出让平均价款虽然有升有降，但总的趋势是上升的（见图4）。60501001502002502006.1季2006.2季2006.3季2006.4季2007.1季2007.2季2007.3季2007.4季2008.1季2008.2季2008.3季2008.4季工矿仓储用地出让单价图42006年一季度以来工矿仓储用地出让单价变动情况（四）市场观望引致房地产开发用地供应总量减少，但保障性住房供应增加房地产市场不景气传导至土地市场，使得土地市场竞争强度减弱，一些主要城市不同程度存在流拍或流标现象，受其影响，全国房地产开发用地供应75221.73公顷，同比减少1.6％。其中，居住用地供应55093.59公顷，同比减少4.2％，占房地产开发用地总量的73.2％，略低于2007年水平。商业服务业用地供应20128.14公顷，同比增加6.3％。从季度供应情况看，2008年第四季度房地产开发用地供应强力反弹，供应量达到近三年来最高水平（见图5）。70500010000150002000025000300002006.1季2006.2季2006.3季2006.4季2007.1季2007.2季2007.3季2007.4季2008.1季2008.2季2008.3季2008.4季房地产开发用地供应量图52006年一季度以来房地产开发用地供应变动情况在居住用地中，涉及民生的保障性住房用地增加明显。普通商品住宅用地供应47050.19公顷，同比增加7.0％，占居住用地供应总量的85.4％，同比提高了8.9个百分点。经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应23925.32公顷，同比增加5.3％，占居住用地供应总量的43.4％，同比提高3.9个百分点。通过对2007、2008年半年度的比较可看出，三类住房用地占居住用地供应比例总的趋势是上升的，但目前离70％的目标尚有一定的距离（见图6）。80%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%2007年上半年2007年下半年2008年上半年2008年下半年三类住房用地占居住用地比例图62007、2008年三类住房用地供应比例受房地产市场低迷的影响，普通商品住宅用地出让平均价款小幅回落。房地产开发用地出让平均价款1206元/平方米，同比（1103元/平方米）上升9.3％。招拍挂出让平均价款1262元/平方米，同比（1189元/平方米）上升6.1％。其中，商服用地出让平均价款1083元/平方米，同比（971元/平方米）上升11.5％。普通商品住宅用地出让平均价款1187元/平方米，同比（1251元/平方米）降低5.1％。从季度分析，出让单价走势更加明朗，房地产开发用地、商服用地、普通商品住宅用地出让平均单价总体上均平稳上涨，但经过各自的峰值后，特别是2008年二季度以来均呈现了平稳回落的趋势（见图7）。90200400600800100012001400160018002006.1季2006.2季2006.3季2006.4季2007.1季2007.2季2007.3季2007.4季2008.1季2008.2季2008.3季2008.4季房地产开发用地出让平均价款商服用地出让平均价款普通商品住宅用地出让平均价款图72006年一季度以来房地产、商服、普通商品住宅用地出让单价变动情况（五）招拍挂出让总量和比重显著增加，已经成为市场主流土地出让总面积151018.44公顷，同比减少20.1％。其中，招拍挂出让面积126744.90公顷，同比增加57.8％，招拍挂出让占出让总面积的比重高达83.9％，同比提高近41.4个百分点；划拨供应土地64740.00公顷，同比减少19.4％；租赁供应土地4344.23公顷，同比增加72.9％；其他有偿方式供应土地1228.62公顷，同比增加9.6％。从占比情况看，出让、划拨、租赁和其他有偿供应占土地供应总量的比重分别为68.1%、29.3%、2.0%和0.6%（见表1）。表1近三年不同土地供应方式比例划拨出让租赁其他方式2006年26.5％71.5％1.2％0.8％2007年29.4％69.3％0.9％0.4％2008年29.3％68.1％2.0％0.6％10土地出让总价款9739.21亿元，比2006年、2007年分别增加74.3％、4.3％。其中，招拍挂出让价款9066.27亿元，比2006年、2007年分别增加133.8％、23.3％。招拍挂出让价款占出让总价款的93.1％，比2006年、2007年分别提高14.3个百分点、23.7个百分点（见表2）。表2近三年出让和招拍挂出让情况出让招拍挂出让面积（公顷）价款（亿元）面积（公顷）价款（亿元）2006年146065.495587.4447394.653877.062007年189081.999333.3480312.317353.682008年151018.449739.21126744.909066.27（六）三大地区和重点区域土地供应走势反映了该地区的经济特点东、中、西部地区建设用地供应量分别为112189.23公顷、53968.39公顷、55173.67公顷，分别占全国土地供应总量的50.7％、24.4％和24.9％，供应量同比分别减少14.9％、16.3％和28.1％。从季度分析，2008年一季度起东、中、西部地区土地供应均呈现由升到降、再回升的趋势，特别是四季度以来回升的势头比较强劲，与2007年第四季度土地供应量较大幅度回落形成鲜明的对比（见图8）。1101000020000300004000050000600007000080000900002006.1季2006.2季2006.3季2006.4季2007.1季2007.2季2007.3季2007.4季2008.1季2008.2季2008.3季2008.4季东部总量中部总量西部总量图82006年一季度以来三大区域土地供应变动情况从重点地区分析，东北三省、环渤海、长三角和珠三角等四大区域中，除环渤海京津冀地区2008年建设用地供应量同比有所增长外，其他均有不同程度的减少。从季度分析，建设用地供应走势与全国及东、中、西部三大地区的走势基本一致，全年均经历了“升、降、升”的过程（见图9）。05000100001500020000250003000035000400002006.1季2006.2季2