2008房地产估价案例与分析

2008年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷本套试题参考答案、答案解析一、问答题（共3题，每题0分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。（二）某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。请问上述观点是否正确?为什么?（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500㎡，占地2900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1．以商品住宅销售均价为基础估价；2．以商业用途土地价格为基础估价。请问：1．上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。1．若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（）万元。A．11.43B．11.77C．22.86D．23.532．因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是（）。A．若选用市场法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析B．若选用市场法，应结合大厦各层业态进行价值分析C．若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用D．若选用收益法，其净收益中不应扣际分摊的年均装饰、装修费用3．兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为（）。A．房屋所有权注销登记B．房屋所有权初始登记C．房屋所有权变更登记D．房屋所有权转移登记4．若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示（）。A．该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权B．如未通知承租人，则该抵押合同效力待定C．如不办理抵押登记，该抵押合同无效D．如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力（二）甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。5．如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是（）。A．该宗商业房地产的收益年限为28年B．该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响C．该宗商业房地产的收益年限为38年D．该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响6．若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8．5%，经营利润为年经营收入的10%。若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8%，土地资本化率为6%。采用直接资本化法测算该宗物业的价值为（）万元。A．6625B．7333C．7571D．88337．下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（）。A．项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润B．项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益C．项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法D．项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题（三）甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000㎡的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：名称建筑面积（㎡）建筑基底面积（㎡）房屋结构建筑物重置单价（元/㎡）建筑物成新率店面10001000砖混80090%仓库20002000砖木50085%住宅15001500砖混65090%8、如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是（）。A．耕地占用税B．征地管理费C．耕地开垦费D．新增建设用地有偿使用费9、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（）。A．22.22%B．33.61%C．36.55%D．37.80%10、如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是（）。A．店面内地装修装饰不成金额有房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定B．因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价C．评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定D．甲公司可自行委托估价机构评估店面价值六、估价测算过程（一）市场法测算过程1．选择可比实例经筛选确定A、B、C三个比较实例。实例A：软件园区软件开发10#楼，地处××市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4419㎡，办公用途，成交价格为6100元/㎡，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易（其他情况略）。实例B：软件广场办公楼，地处××市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3986㎡，办公用途，成交价格为6250元/㎡，成交日期为2008年4月5日，成交情况为正常交易（其他情况略）。实例C：经济开发区软件开发大楼，地处××市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4555㎡，成交价格为6430元/㎡，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易（其他情况略）。比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。表1修正因素比较表可比实例估价对象ABC成交单价（元/㎡）待估610062506430交易情况——正常正常正常交易日期——2008年6月20日2008年4月5日2008年5月16日区域因素自然条件较好较好较好较好环境状况较好较好较好较好距市中心距离10公里10公里10公里10公里交通条件便捷便捷便捷便捷商业繁华程度一般一般一般一般公共设施配套情况完善完善完善完善规划限制一般一般一般一般个别因素临街状态数码路数码路、五一路数码路、数码广场长春路、东风路建筑结构钢混钢混钢混钢混建筑面积3853.05㎡4419㎡3986㎡4555㎡平面布局较合理合理较合理合理装修情况普通清水房简装普通成新度较新较新较新较新通用性较好较好较好好基础设施配套情况齐全齐全齐全齐全2．确定可比实例修正指数（1）交易情况修正以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。（2）交易日期修正由于选取可比实例的交易日期均为近期，××市商品住宅市场价格比较平稳，故对可比实例的交易日期不做修正。（3）区域因素修正可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正（具体过程略）。（4）个别因素修正可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正（具体过程略）。比较因素修正指数详见表2。表2比较因素修正指数表可比实例估价对象ABC成交单价（元/㎡）待估610O62506430交易情况100100100100交易日期1OO100100100区域因素自然条件100100100100环境状况100100100100距市中心距离100100100100交通条件100100100100商业繁华程度100100100100公共设施配套情况100100100100规划条件100100100100个别因素临街状态100103103103结构形式1001001001OO建筑规模100100100100平面布局100102100102装修情况10098102100成新度100100100100通用性100100100102基础设施配套情况1001001001003.可比实例比准价格修正在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正如表3：表3交易价格修正计算表可比实例ABC成交单价（元/㎡）610062506430交易情况100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100区域因素自然条件100/100100/100100/100环境状况100/100100/100100/100距市中心距离100/100100/100100/100交通条件100/100100/100100/100商业繁华程度100/100100/100100/100公共设施配套情况100/100100/100100/100规划条件100/100100/100100/100个别因素临街状态100/103100/103100/103结构形式100/100100/100100/100建筑规模100/100100/100100/100平面布局100/102100/100100/102装修情况100/98100/102100/100成新度100/100100/100100/100通用性100/100100/100100/102基础设施配套情况100/100100/100100/100比淮价格5925594960004.比准价格测算各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格（单价）为：（5925+5949+6000）÷3=5958元/㎡（二）收益法测算过程经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为：V=A/r×[1-1/(1+r)n]上式中：V一房地产价格，A一年净收益，r-报酬率，n一收益年限1．确定年净收益在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。（1）估算年总收入采用市场法确定估价对象可出租面积的正常租金为1.8元/㎡·天（具体过程略）。根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总额为：1.8元/㎡·天×90%×3853.05㎡×365天=227.83万元（2）运营费用维修费：按重置成本的2%（确定过程略）计算，重置成本为1500元/㎡（确定过程略）。则：维修费=1500元/㎡×3853.05㎡×2%=11.56万元保险费：