房地产基础知识 博思堂 沈琦

房地产基础知识沈琦一、了解房地产房地产，即房产与地产的合称。房地产是随着人类存在就出现，属于历史产物。房地产市场是我们近代才蓬勃发展的行业。我们先来了解一下中国特定环境下房地产的起源。中国房地产市场的历史是与中国二十世纪七十年代末的改革开放同步进行的。第一阶段：房地产萌芽期（1991年之前）早在1978年，中国房地产已经开始了相关的理论研究，同时启动了房地产开发的准备工作。在1987年，深圳率先出台了新的房地产政策——房地产使用权可以交易。这个政策突破了当时计划经济条件下房子只能由政府分配的局面，带有实验性质。随后，在广州也出现了类似的情况。中国房地产萌芽于南国热土，并开始向全国逐步渗透第二阶段。第二阶段：房地产爆发期与平稳期（1991—1997年）1991年到1992年，是中国房地产的爆发期，特别是邓小平视察南方以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。当时的情况是：谁都不懂房地产，但谁都知道房地产是一个暴利行业，结果东西南北中，一齐往前冲，只为赚钱，不问手段；只要结果，不管过程；其非理性的运动模式最终导致了泡沫破裂，哀鸿遍野。经过1993年的宏观调控，房地产投资过热的趋势得到抑制。中国房地产由此进入相对平稳的发展期。第三阶段：房地产活跃期（1998—2002年）第四阶段：房地产调控期（2003—至今）从“国八条”到“国六条”，从“调控”到“再调控”，央行严控房贷的121文余热未尽，中国房地产又面临新的政策考验。2003年以来，中国房地产宏观调控政策不断，不能简单地理解为开发商的优胜劣汰，或仅仅是一种土地资源的再分配，而应该是房地产行业市场发展阶段性的调整信号，行业规范性、结构性调整将藉此深入展开，中国的房地产市场将由此步入新的发展阶段。二、了解房地产市场房地产市场，分为一级市场、二级市场和三级市场：(1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。(2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。(3)三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。国家土地一级市场开发商商品房二级市场业主买方OR租户二手房三级市场三、认识和熟悉房地产下面，我们进入今天的主题，认识房地产这个专业领域，从各方面来学习房地产的专业知识。1.商品房：指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。2.商品房的结构主要有哪5种：钢结构、钢混结构、砖木结构、砖混结构、框架结构。3.建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。4.骑楼：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。5.架空房屋：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。6.架空通廊：指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。骑楼采用三段式设计的建筑，底层为架空房屋架空通廊：两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道7.围护结构：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，起隔离作用，如墙、栏杆等。8.日照标准：2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不低于1小时，全天满足2小时。9.结构面积：是指房屋建筑中外墙、内墙、柱等结构构件所占面积的总和。10.套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。11.容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。12.建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。13.绿化覆盖面积：所有植被垂直投影面积的总和。14.面积配比：指的是各种房型面积在项目或单元中所占比例的多少。15.房型配比：指的是各种房型在项目或单元中所占的比例的多少。16.阁楼：是指位于房屋坡屋顶下部的房间。17.准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。18.居住组团：指一般被小区道路分隔，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。19.商住住宅：是住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。20.别墅：是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。21.跃层式产品：住宅占有上下两层楼，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通采用户内独用小楼梯联接。22.复式产品：在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。23.错层式住宅：是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。24.商品房综合验收合格：指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。25.空鼓：空鼓是指基层、砂浆层、砖体间粘贴不牢，或是水泥砂浆密实度不够导致的内空现象。26.地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。27.基础：建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。28.墙体：是维护分割构件，同时也可以是承重构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。29.契税：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。30.印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。或印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据。31.国家税收的显著特征有哪些：强制性、无偿性、固定性。32.地产有哪些类型：居住用地、工业用地、仓库用地、交通用地、市政用地、商业服务用地、公共绿化用地、教科文卫设施用地、港口码头用地、军事用地以及其他用地。33.居住用地：居住用地是指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。34.工业工地：工业用地主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。35.房地产产权初始登记：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。36.房地产登记的种类分为五类：初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记37.什么情形属于房地产变更登记：（1）地产使用用途改变；（2）权利人姓名或名称发生变化的；（3）房地产座落名称或房地产名称发生变化的；（4）建筑物、附着物倒塌、拆除38.商品房预售须符合的条件：（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。39.哪些情况下预售房购买者可以要求取消预售房合同：（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。40.五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》。41.国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。42.建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。43.建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。44.商品房预售许可证：是房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。45.“两书：《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。46.房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。47.房屋的所有权包括：房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权。48.土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。49.熟地：指已完成三通一平或七通一平，具备开发条件的土地。50.国有土地：国有土地指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。51.集体土地：集体土地是属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。52.国有土地证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。53.国有土地使用权取得方式有：土地使用权的出让、土地使用权转让、土地使用权划拨。54.土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。55.土地使用权的出让方式：协议出让、招标出让、拍卖出让56.土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。57.土地使用权划拨：是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。58.宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。59.宗地图（红线图）：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。60.SP：销售促进，一种个人或团体用以促进成交或营造现场热烈气氛的炒作行为。61.SOWT：个案的优势、劣势、市场威胁和市场机会的英文简写。62.销海：用以促进销售的单张平面印刷海报。63.夹报：一种跟销售海报类似的平面印刷品，用以夹在各类报纸中做宣传。64.墨线图：单个产品或楼层的平面表现图，一般会标明比例及尺寸。65.家配图：在墨线图的基础上配置上家具的平面效果表现图。66.效果图：一种表现建筑外立面、小区景观等的平面图片。67.地理位置图：一种表明个案所处位置的平面表现图。68.交通表现图：一种表明个案周边交通情况的平面表现图。69.生活机能图：一种表明个案周边生活、休闲、娱乐场所、学校、金融设施等的平面表现图。70.房型单片：印有单个房型或家配图的单片印刷图纸。71.楼书：对小区的基本情况、发展商、产品、配套设施、智能化等做全面介绍的印刷文本。72.道旗：沿马路设置在灯杆或其它立杆上的宣传旗帜。73.灯箱:一种有内部灯光设置的，用以宣传企业和产品形象的广告表现物，一般为箱体结构。74.高炮:一种不依附建筑物，用钢管或钢架等直接在空地上树立起来的巨大的广告物。75.软文:直接以文字表达，着重企业形象推广和个案报导的广告形式。76.硬广告:以直觉的平面表达形式（如效果图、房型图），配以少量的文字，直接述说企业或产品形象的广告手法。77.主力房型:个案中最为主要或最多的房型。78.去化:指个案的销售情况。79.利多：指个案的优点或主要卖点。80.利空：指个案的缺点或明显不足点，也是个案的弱点。81.市场调研八项分析：环境分析、产品分析、价格分析、去化分析、客源分析、业务分析、媒体分析、综合分析。82.公用面积：是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。83.公用建筑面积计算方法：公用建筑面积＝整幢建筑的面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积84.三通一平：通水、通电、通路、平整土地85.七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地86.期房的介定：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证（或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。87.现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售