房地产基础知识2011.11.3

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。贵阳房地产市场调研重庆中原贵州事业部ChongQing.10.2011Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2009＞＞＞项目质素界定：项目区位价值项目地块价值+Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2009贵州省是沿海经济后花园，珠三角和长三角的必经之Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2009房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方。房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2009房地产专业名词五证：《国有土地使用许可证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2009两书1.《住宅质量保证书》2.《住宅使用说明书》房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。房地产专业名词Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2009三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整。七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；用地红线：各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。建设用地面积（净用地面积）：是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和。简单的说就是建筑物各层的水平投影面积的总和。房地产专业名词Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2009容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）绿地率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率。房地产专业名词Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2009房屋建筑面积：房屋的建筑面积是指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。即套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。房屋套内面积：包括套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积。通常指建筑面积除掉公摊面积的部分。公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。房地产专业名词Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2009净使用面积：指套内除去墙体的部分（俗称“地毯面积”）。套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。净高：净高是指层高减去楼板厚度的净值；得房率：是指房屋套内面积与房屋建筑面积之比。道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度).开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度.层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度.净高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度.户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；房地产专业名词Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2009道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。毛坯房:指没有装修的房。房地产专业名词Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2009业主委员会:指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。会所:以功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。入伙：也就是通俗意义上的交房，指业主领取钥匙，接房入住。毛地：主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地生地：可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。熟地：为房地产开发与经常活动所利用，已拆迁并完成三通一平的土地。房地产专业名词Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2009契税：指在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。房地产专业名词Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2009房地产市场一级市场二级市场三级市场国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2009土地类型土地类型用途及年限年限居住房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地70工业独立设置的工厂/车间/作坊/建筑安装的生产场地50商业各种商店/公司/服务站/饭店/旅社/报社/门市等用地40教科文用地学校/研究所/图书馆等50综合用地或其它用地包括两种以上土地类型的土地50加油或气用地加油站/加气站/20Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,20091、通过行政划拨的方式：有批准权的行政部门在开发商提供拆迁、安置费用后交付使用的。2、通过出让的方式：出让方为国家（招标、协议、拍卖）3、通过房地产转让的方式4、通过土地或房地产租赁方式取得另：划拨土地的使用权也可以出租1)房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家;2)用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不适办理土地出让的,可实行租赁;3)租赁时间超过6个月的,应办理租赁合同,合同期限不得超过出让年限.取得土地使用权的途径Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2009房屋类别商品房：房地产开发经营企业，经批准在市场出售而建造的房屋称为商品房。它可拥有独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。集资房：改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。经济适用房是：指具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家经济经济适用房适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的，具有经济性和适用性的特点。廉租房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。廉租房是只租不卖的。公共租赁房：是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2009房屋状态期房指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房。消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。现房指开发商己办妥房地产权证的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上现房指项目己经竣工可以入住的房屋。Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,20091）按高度分