10房地产估价师风险责任及现实条件下的对策研究

1房地产估价师风险责任及现实条件下的对策研究上海立信资产评估有限公司朱莹政一、房地产估价师的地位与作用随着市场对房地产估价服务的客观需求日益增加，我国从80年代中期开始尝试建立房地产估价制度。在借鉴发达国家和地区经验的基础上，1988年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度；1992年建立了房地产估价师执业资格制度；1995年实施了全国统一的房地产估价师执业资格考试。迄今为止，全国取得房地产估价师资格者近3万人，申请执业获准注册的房地产估价师超过2万人，房地产估价从业人员约10万人。房地产估价师广泛分布在房地产建设行政管理、国土资源管理、税务、物价等政府部门和法院、银行、律师事务所、会计事务所等各类机构。他们在专业领域里发挥着越来越重要的作用，房地产估价师在房地产二、三级市场中也具有举足轻重的地位，并发挥着桥梁和纽带的作用。但是也必须正视房地产估价行业在发展过程中存在的问题，正视这些存在的问题给房地产估价师带来的巨大风险。目前，这些问题的存在已经严重制约和阻碍着中介市场的健康发展，亟待解决和规范。二、执业风险发生案例分析近几年来，我国房地产估价中介市场发生了一些估价虚假案件，这些引爆的虚假估价案件使整个社会对估价师的职业道德产生质疑，也使估价师的行业公信力降到了前所未有的低点，现分析其中几个比较典型的风险案例来说明一旦风险责任发生将给估价师与估价机构带来很大的损失。1、四川骗贷造假案22000年11月至2001年6月期间，东方资产评估事务所有限公司受四川泰港实业（集团）有限责任公司的委托，对四川青神中岩风景区旅游开发公司和四川甘孜大香格里拉旅游有限公司的资产进行评估。但是，东方资产评估事务所的评估师许茂全、王宗芝在未取得两评估单位土地的全部合法手续，又未到当地有关部门调查核实土地权属、征地费用、土地等级等一系列涉及资产评估的重要依据的情况下，两人竟接受同为东方资产评估事务所有限公司人员段志坚的指令，将中岩公司的资产虚高评估为人民币1.96亿元，将大香格里拉公司的资产虚高评估为人民币2.97亿元，委托方据此向金融机构骗贷1.66亿元。2004年6月15日，经过庭审，武侯区法院最后认定，东方评估所出具的估价报告是造成泰港实业疯狂骗贷的主要原因，因此以犯出具证明文件重大失实罪，判东方评估所罚金100万元，段志坚有期徒刑2年缓刑3年、罚金1.5万元，许茂全和王宗芝则有期徒刑一半、缓刑两年、罚金1万元。分析：该案例的发生比较典型的说明了我国计划经济体制向市场经济体制转轨的过程中评估业功能的扭曲，这种功能的扭曲表现在：一、评估缺乏法律依据。评估的方法、手段和方式都没有上升到法律层次，没有被形成一种国家意识，大家只是按照行业内部达成的共识和惯例来进行评估。二、评估师自身缺乏法律意识。委托人说怎么评就怎么评，从根本上说就是这种约束评估业的法制匮乏使得评估业的功能扭曲。四川的这一案例也反映出目前中国评估师的法律素养和法律意识不够，评估师的职业道德水平有待提高。另外，评估机构内部管理不严也是导致案件发生的原因之一，换句话说，这种评估机构管理层缺乏防范措施和内部控制。评估体制的变迁导致了评估主体法律责任状态的改变，原来的行政管理体制一直使评估机构的责任状态处于行政庇护之下，市场经济将评估机构推向了社会，评估机构的责任状态就显现出来，这就是责任状态的变化。这就需要评估主体，包括评估师和评估机构大大强化其风险责任意识。2、宁夏改制造假案32001年11月宁夏瑞恒评估公司对中卫县城乡建设开发公司拟改制房地产进行了估价，估价基准日为2001年9月30日，瑞恒公司出具估价报告中一幢建筑面积为5,684平方米、土建已封顶的在建商品房－美利新村6号住宅楼，竟然“以核实后的实际付款额（鉴证费150元）作为估价值”。对此，公司财务人员解释说，房地产估价时该楼还没有动工，只花了150元的签证费。记者在当地建筑质量检查站查阅了该楼的施工档案，发现该楼开工的时间为2001年6月8日，竣工的时间为2002年7月19日。也就是说，在2001年11月进行房地产估价时，该楼已经施工4个多月。该楼于2002年竣工后，60套商品房很快销售一空，平均每平方米的售价就达800元左右。继而又“构想”出巨额“应付账款”，使数千万元的房地产被“估价”所吞没。另外如：槐树南巷商住楼，建筑面积780平方米，2001年7月15日开工，同年12月7日竣工，当时只估价了1,000元。美利新村8号住宅楼，为5层20套住房，建筑面积2,728平方米，2001年7月19日开工，2002年7月17日竣工，当时只估价了2,200元，等等。资产评估结果为：城乡开发公司资产总额1,557.3万元，负债总额1,571.75万元，净资产为－14.45万元,加上剥离锅炉房等房地产，实际剩余的净资产为－50.4万元，在这几年房地产市场日趋火热的情况下，国有资产不仅没有增值，反而濒临破产边缘？在记者采访中，中卫市许多干部群众对此表示怀疑，认为这中间存在大量国有资产流失情况。分析：这是一起典型的国有企业改制中国有资产流失案例，诚然，估价师在这一案例中既不是“主犯”，也不是最大的受益者，但不可否认，估价师由于技能低下出具了质量低劣的估价报告，在这起国有资产的流失中的确起到了推波助澜的作用。而从经济学视角看，由于违规成本不高等原因，一些估价师根本不怕违规，也就不用担心评估质量，更不用为了提高评估质量而去提高评估成本，因此评估成本低而又低，造成许多评估机构敢于任意压低价格抢揽业务，使整个行业的价格机制无序而又混乱，加上一些地方的强势部门甚至公开要求评估机构收费打折，或通过投标竞标招揽生意，这种在收费上严重违反专业标准的项目，必然导致评估过程的4偷工减料，不讲章法的低价格注定成为评估结论低劣的导火线。在我国，各方普遍高估评估师的能力，对评估师的评估风险没有给予应有重视，评估机构自身对此也不重视，事前不准备、不投保，出事了只好自认倒霉。笔者认为，国内对估价风险度普遍关注不够，相关制度欠缺，一旦估价风险发生，相关受害人的利益将无法得到保障。3、麦科特上市造假案2001年９月２２日，中国证监会新闻发言人表示：麦科特上市前三年虚构利润9,074万港元，涉及伪造合同、虚开发票、伪造海关印章，有关负责人已被依法送公安机关追究其刑事责任。广东大正联合评估有限公司因涉嫌在惠州市麦科特公司造假上市一案中提供虚假报告，公司副总经理郑炳南增大对麦科特光电股份有限公司《资产评估报告》的资产评估值，还授意其公司人员陈志红补提了进口机器设备一个百分点的成新率，从而使评估值又虚增了2,205,136.00元人民币，最终使公司净资产达到1.1亿元人民币。日前广东大正联合评估有限公司被广东省高级人民法院取消了其在全省各级法院的年度委托评估资格。公司副总经理郑炳南因涉嫌提供虚假证明文件被捕，现关押于博罗县第二看守所。“大正”是全省为数不多的几家拥有证券类评估资格的公司，曾经被广东高院确定为全省法院2001年度的委托估价机构十强之一，但却在惠州麦科特公司造假上市一案中涉嫌提供虚假估价报告，在社会上造成了不良影响。分析：在目前的恶劣的执业环境下，估价师执业独立性差，完全依附于被评估企业，依附于评估机构的老板们。许多估价机构的老板本身不具备相应专业素质，其出资人、合伙人资格的取得，主要是由于其能通过各种关系获取大量的评估业务，业务是其立身之本，因此迎合客户的要求是这些老板的主要工作，而估价师在执业规范与老板的要求之间往往处于两难境地，出于利益驱动与生存压力，估价师往往成为各类评估造假案中的“帮凶”，如何保护估价师的利益，如何维护估价师的独立执业权，这问题不能得到解决的话，将成为阻碍房地产估价行业发展的最大“绊5脚石”。三、房地产估价师的法律责任一般来说，房地产估价师的执业风险与房地产估价师的执业操守和勤勉尽职有很大关系，如果房地产估价师没有按独立的估价准则的要求去做，出具了不实的估价报告，就应当承担相应的法律责任；如果房地产估价师严格遵循了独立的估价准则，但由于客户有意隐瞒事实，精心伪造，致使估价结论在客观上与实际不符，这种情况是否应承担法律责任，是需要分析研究的。笔者认为，房地产估价师在执业过程中应达到的最低要求是：在职业道德方面，至少应高于社会平均道德水平；在专业技能上，至少应达到与其他普通估价同等的专业水平、技能、知识和判断力，并妥善处理好执业风险、收益和法律责任三者之间的关系。按照目前的有关法律和行政规章，我国房地产估价师的法律责任包括民事责任、行政责任、刑事责任三种，这者之间并行不悖，不能相互代替。行政责任和刑事责任可由国家行政主管机关与司法部门主动追究，而民事责任则要由受害方提起民事诉讼，国家机关不能依职权主动介入。1、房地产估价师的民事责任《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条：国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正。公平。公开的原则，按照国家规定的几乎标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条：当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国保险法》第一百二十三条：依法受聘对保险事故进行评估或6鉴定的评估机构和专家，应当依法公正执行业务。因故意或过失给保险人或被保险人造成损害的，依法承担赔偿责任。2、房地产估价师的行政责任《中华人民共和国公司法》第二百一十九条：承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假证明文件的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款，并由有关主管部门依法责令该机构停业，吊销直接责任人员的资格证书。构成犯罪的，依法追究刑事责任。《中华人民共和国证券法》第二百零二条：为证券的发行、上市或者证券交易活动出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书等文件的专业机构，就其所应负责的内容弄虚作假的，没收违法所得，并处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款，并由有关主观部门责令该机构停业，吊销直接责任人员的资格证书。造成损失的，承担连带赔偿责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。《房地产估价师执业资格制度暂行规定》（建房【1995】147号）第二十八条：违反本规定，有下列行为之一的，由注册单位对当事人处以警告、没收非法所得、暂停执行业务、吊销房地产估价师《执业资格证书》、《房地产估价师注册证》，并可处以罚款，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：……（五）与委托人串通或故意做不实的估价报告和工作失误，造成重大损失的；……。3、房地产估价师的刑事责任《中华人民共和国刑法》第二百二十九条：承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。四、现实条件下的对策选择一般来说，恶劣的外部执业环境和不健全的内部管理体制是房地产估价师执业风7险的主要成因，要改变这一状况，仅靠房地产估价师的绵薄之力，看来是“任重而道远”。在现实条件下，从房地产估价师自身来看，唯一能为房地产估价师掌控的是其所执行的操作程序，通过严格遵循法定的估价程序，能使部分风险在工作过程中暴露出来，也为今后一旦发生的纠纷和诉讼作证据上的准备，以有效的规避和控制风险。房地产估价程序，是指房地产估价师自接受委托至估价报告期间所应执行的各个具体操作步骤和环节。根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》之规定，评估一宗房地产应包括如下八个基本步骤。一、明确估价的基本事项在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也较多。有些事项是估价的基础，直接关系到估价作业的全过程，对估价额也有较大的影响，这些事项被称为估价的基本事项，必须预先明确。一般来说，估价的基本事项包括估价对象、估价目的、估价时点三个方面。（一）明确估价目的估价目的可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。不同的评估目的对于估价方法的选择和估价结果尽有一定影响的