快速走量的大盘研究

Worldunion快速走量的大盘研究Worldunion项目区属建筑规模开发商均价当月销售套数湘江世纪城开福400万平米湖南湘水雅境房地产开发有限公司4200元/平1309保利麓谷林语岳麓115万平米湖南保利房地产开发有限公司3900元/平600星城映象嘉园雨花19万平米中国水电地产（长沙）公司4400元/平485东方新城芙蓉73万平米湖南新金鸿置业有限公司4100元/平481新城新世界雨花132万平米湖南成功新世纪投资有限公司4300元/平380上海城雨花51万平米长沙纵横置业发展有限公司4500元/平357国泰嘉园岳麓43万平米长沙国泰房地产开发有限公司4300元/平341极目楚天开福19万平米湖南法利达置业发展有限公司3200元/平197茂华国际湘雨花47万平米湖南茂华置业有限责任公司4800元/平179湘府9号雨花12万平米湖南兴鸿源投资开发有限公司4500元/平157参考长沙半年销售排行榜&10月销售排行榜放眼长沙：瞄准30万平/年、快速走量的大盘市场典型代表——湘江世纪城|恒大系列|保利麓谷林语数据来源：长沙房地产研究中心&世联市场监测Worldunion持续高销代表1：湘江世纪城总体量约400万，08年销售近3000套，09年1-6月消化3695套，月消化600套湘江世纪城：湖南第一大盘占地面积：约100万㎡总建筑面积：约400万㎡商业面积：约20万户数：约20000户规划入住居民数量约为6万人湘江世纪城位于湘江、捞刀河、浏阳河三河交界之处，独揽6km江景和三河景观。紧邻的滨江文化园，是政府即将开发的超大型市政项目，规划将其打造成长沙标志性建筑群，工程建设为1.5万平方米音乐厅，2.5万平米图书馆，2万平米博物馆。项目万国城MOMA滨江君兰香邸湘江世纪城08年均价62005200450009年均价360053004000Worldunion解析：如何保证连续旺销，月售600套？动作一——充分突显规模优势，“我们造城”相关指标湘江世纪城位置开福区政府西侧占地面积100万平建筑面积400万平容积率4总户数20000资源湘江、浏阳河、捞刀河、6公里湘江风光带、两馆一厅项目特色首创中国全城人车分流”人性化道路布局系统住宅为23-33层的南北向板楼结构设计，户型南北通透、户户朝阳，观光电梯入户湘江世纪城400万建面，长沙首屈一指，其同时占据“三江一带”，对望“两馆一厅”，紧邻城市核心区域，在区位、资源和规模上都占据了整个河东乃至全市的王者地位Worldunion动作二——户外+报广大力造势，保持力度宣传2008年四月开盘，开盘前期依托户外+报广集中造势，全市范围集中制造知名度：2008年4-5月集中报广轰炸：“三水汇聚，方成一城之大”；户外广告集中造势：芙蓉北路7块集中户外，气势轰炸0.95.5549611.5449910412714024681012144月5月6月7月8月9月10月11月0246810121416报广版面报广次数Worldunion动作三——现房|准现房销售，快速落实配套北雅中学09年9月1日正式开学：占地78亩，建筑总面积约为54000平方米，仅8个月，学校就完成了从签约入驻到正式开学的过程；“全配套”迅速推进：湘江世纪城咏江苑汇佳幼儿园也将于今年9月开园，湘江大道浏阳河隧道预计将于10月实现通车，112路公交车已改线至湘江世纪城，酒店和购物中心目前也正在紧张施工之中，预计明年竣工并筹备开业；市中心核心商业圈车站医院车站公园商场5min湘江世纪城区域原本区域成熟度较差，但其自身附加大量配套，并以商业与教育为主，先期已有部分商铺入驻，当前生活、教育配套的迅速落实更加坚定了业主对其的信心Worldunion均价约7000元/m2均价4000-4200元/m2均价3500元/m2湘江世纪城各项团购优惠：老师团购（开福区教育网公告团购）公务员团购/医生团购旧区拆迁户团购：开福区指定楼盘购房的旧城改造拆迁户，将享受特殊团购折扣优惠。散客团购：聚集一定人数就可享受团购价动作四——密度的推售策略，以及广泛的团购等价格策略搅热整个长沙市场Worldunion持续高销代表2—恒大系低价大盘恒大华府，总体量约55万，1月开盘，当天销售220套，狂销2.3亿恒大名都，总体量约82万，5月开盘，09年半年消化1160套，开盘销售2.5亿恒大名都基本信息：占地面积：约18.53万㎡总建筑面积：约82万㎡配套：5200平米多功能超豪华会所，6400平米贵族式双幼儿园，27000平米国际名店街；户数：共约4664户开盘时间：2009年5月3日恒大华府基本信息：占地面积：145,000平方米建筑面积：550,598平方米容积率：3.2建筑类型：17栋11层小高层、5栋28层高层、23栋32层高层地址：岳麓区金星大道长郡中学（新址）对面开盘时间：2009年1月1日价格普通住宅起价2880元/㎡；空中别墅起价3780元/㎡优惠活动开盘当天：2万抵3万+85折+97折开盘第2天：2万抵3万+86折+97折开盘第3天：2万抵3万+87折+97折销售率开盘当天推售550套，截至当天18：00共成交约220套，销售率约40%客户构成1.绝大多数客户来源区域为岳麓区，极少有望城客户或长沙其他区域客户到此购房；2.客户年龄集中在30-40岁左右，绝大多数购房目的为自住客户反馈客户需求集中于小面积的户型和毛坯房，绝大多数客户总价承受能力有限恒大华府开盘销售情况：Worldunion动作一——明星造势，迅速引起市场聚焦恒大华府开盘：任贤齐、范冰冰助阵开盘，冷淡的楼市迎来少有的火爆场面。恒大名都开盘：5.1黎明、李冰冰明星见面会，提前明星活动造势，迅速提高项目市场关注度，为开盘预热Worldunion动作二——轰炸式报广推广，保持市场热度•推广频率：项目报纸广告维持一周6次以上的推广频率，高密集推广。•推广内容：5月3日开盘，成本价发售，2900元/㎡起，送1500元/㎡豪装，认筹额外85折，开盘当天赢取1000项大奖。报纸、电台、短信、行销集中密集推广08.10.23市中心外展场启动09.04项目启动认筹，认筹前100名客户优惠85折09.04.234.23展示区、样板房开放09.05.109.05.3销售节点展示节点活动节点5.3项目开盘5.1黎明、李冰冰见面会推广造势恒大名都推广节奏Worldunion动作三——“园林实景+准现楼+精装修”展示策略•展示价值一——五星级会所•展示价值二——皇家水景园林全景展示，气势恢宏•展示价值三——精装样板房空间展示样板房实景五星级会所园林展示开盘前展示区、样板房开放，不断冲击客户眼球，最大限度提升项目价值Worldunion动作四——低价高性价比策略核心驱动恒大名都营销动态记录：2009年4月3日恒大名都即将开盘，本周认筹额外85折2009年4月20日开盘特惠,本周认筹外85折送100万电器抽奖券2009年5月3日隆重开盘。2900元平方起送1500元平方豪装。开盘额外特别85折2009年7月22日恒大名都新推双景楼王，3530元/㎡起送1500元/㎡豪装。2009年8月8日恒大云湖，8月16日成本价开盘，3280元/平米起，送1500元/平米豪装，本周最高优惠16万。随着项目展示体系不断完善，线上推广价格不断下调，营造心理差价，低开高走，通过价格差不断吸引客户恒大华府开盘前一个月，媒体宣传价格3980－5980元/㎡起，高于市场价为项目造势；开盘前一天，媒体宣传成本价开盘，2880-3780元/㎡“仅限一日”，逼定客户。开盘当天，实际实现价格3200－4500元/㎡。2008年12月5日，潇湘晨报Worldunion持续高销代表3：保利麓谷林语总体量约115万，7月4号开盘4小时狂销620套，不足4个月销售2100套，麓谷林语：大河西第一大盘，围山造城占地面积：55万㎡总建筑面积：115.46万㎡户数：约10800户规划入住居民数量约为4万人保利麓谷林语，地处长沙市麓谷高新产业园区，位于长沙市大河西“两型社会”先导区核心位置。330亩山体公园全部纳入社区内部；4万平米星级酒店、2万平米商业中心、九年制名校以及社区医疗等众多配套。项目宜居莱茵城未来城科技园麓谷林语均价3900400037004月14日：【1】大河西先导区市内桃源——总结概念【2】环山二公理ALLINONE璀璨新城——诠释概念4月29日：【1】主题形象语：林语境界欢享人生【2】项目价值点罗列，河西、品牌大盘vip升级5月14日：【1】央企保利豪掷60亿图谋大河西【2】项目价值点深化5月22日：【1】百万规模将成河西第一盘【2】项目价值点深化，重点为绿色建筑重点突出价值点“规模”：“河西第一盘”通过各种表述始终贯穿始终动作一——“品牌+规模大盘”，核心气势制造Worldunion动作三——入口+售楼处核心展示，建立品牌大盘实力信心第一招项目入口——鲜花、水系、棕榈打造自然生态感第二招园林展示——增加花卉展，通过花卉点缀，辅助登山车、鸟笼、花船等生活场景的塑造，使园林区个性更为丰富。第三招售楼处——添加树叶，鸟等自然元素，辅以绿色盆栽，整体氛围轻松舒适，更具亲和力和沟通力。第四招样板房展示——现代感的装修风格，整体色调清新明亮Worldunion动作四——高价造势，低价开盘，价格策略保证销售旺销高价造势，低价开盘前期重点宣传项目规模、资源及品质（节能环保、绿色建筑），对外报价3800-3900，拔高客户心理预期；园林展示后对外均价3600，起价2998，报价降低后，超高性价比吸引大批客户上门，结合样板房开放及算价，客户对项目认可度较高；开盘前一天对外公布开盘折扣及均价3400034003800360040006.206.277.438003200300036003400报价节点3600园林开放样板房开放及算价开盘