13中级会计周春利强化班【012】专题五投资性房地产

1专题五投资性房地产（对应教材第四章）本章历年考点分析本章讲述投资性房地产确认、计量和记录等内容。近三年考试题型为单项选择题、多项选择题和判断题。本章主要与非货币性资产交换、债务重组、长期股权投资和合并报表等结合出题。本章比较重要。本章教材主要内容第一节投资性房地产的定义、特征及范围第二节投资性房地产的确认和初始计量（重点）第三节投资性房地产的后续计量（重点）第四节投资性房地产的转换和处置（重点）本章教材2013年主要变化修订了部分例题和文字性的调整；【提示】变化内容很简单，不影响整体复习。本章考点及真题讲解考点一投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产具有以下特征：1.投资性房地产是一种经营性活动（关键点）；2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销2售的房地产。【提示】根据税法的规定，其取得的房地产租金收入或国有土地使用权转让收益应当缴纳营业税等。投资性房地产的出售和租金收入（日常活动）产生的营业税计入营业税金及附加而不计入其他业务成本或营业外支出。考点二投资性房地产的范围一、属于投资性房地产的项目1.已出租的土地使用权；2.持有并准备增值后转让的土地使用权；3.已出租的建筑物。二、不属于投资性房地产的项目1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；（作为固定资产或无形资产进行核算）2.作为存货的房地产。【提示】注意的问题：（1）投资性房地产中的出租是指已经出租（已经签订了租赁协议），而不是计划用于出租（还没有做出最终决议），并且出租专指经营租赁方式；（2）拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物才属于投资性房地产；是否拥有产权是判断是否属于投资性房地产的重要标志。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产；（3）已出租的土地使用权是指该土地使用权必须是通过转让或通过出让方式获得的；而不是通过承租方式获得再出租；（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将其确认为投资性房地产，如果提供的服务重大，则不能确认为投资性房地产,相当于以提供的服务为主要赚钱的方式。（5）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产；（6）按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不能作为投资性房地产核算。3【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。（2009年）A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】AC【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，不属于企业持有的资产。考点三投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产只有在符合定义，并同时满足下列条件，才能予以确认：1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠计量。【提示】开始作为投资性房地产核算的时间点：项目确认时间点1.已出租的土地使用权租赁期开始日2.已出租的建筑物租赁期开始日3.持有并准备增值后转让的土地使用权企业将土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量（成本确定同固定资产和无形资产）1.对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。2.企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。3.外购成本的计量等同于购买固定资产或无形资产的初始计量。（购买价款+相关税费）借：投资性房地产贷：银行存款（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量（成本确定同自行建造固定资产）1.企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。42.企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产（如果是房地产开发企业则建造的属于商品房属于存货），自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产、无形资产或存货（房地产开发企业）转换为投资性房地产。3.自行建造成本的计量等同于自行建造固定资产；购入后自行开发的土地。借：投资性房地产贷：在建工程【例题2·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）（2010年）【答案】×【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。考点四投资性房地产的后续计量一、后续计量模式的选择企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。二、选用公允价值模式的条件只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。【提示1】在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得的投资性房地产时，其公允价值不能持续可靠取得，则应采用成本模式进行后续计量。（公允价值模式计量的企业，可以将个别的采用成本模式计量。）5【提示2】但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对其采用成本模式计量。（成本模式计量的企业，不能将个别的采用公允价值模式计量）三、成本模式和公允价值模式的账务处理具体处理成本模式公允价值模式会计科目投资性房地产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产——成本——公允价值变动公允价值变动损益1.是否计提折旧或摊销√×借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）计提折旧或摊销的时间（如果是重新取得的某项投资性房地产，则时间应自下一个月折旧（房产），当月（地产）开始摊销。）2.是否计提减值√×借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备3.是否确认公允价值变动×√借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益或相反的会计处理4.取得租金收入的处理借：银行存款贷：其他业务收入【提示】企业计提的存货的减值价值回升可以转回;固定资产.无形资产和投资性房地产（采用公允价值模式计量）一经计提减值不得转回。【例题3·多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。（2008年）A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式【答案】ABD【解析】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。【例题4·判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（）（2008年）【答案】×【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧、不进行摊销。考点五投资性房地产后续计量模式的变更6一、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。二、计量模式的变更投资性房地产后续计量模式的变更如下图所示：已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。三、成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。具体账务处理：借：投资性房地产——成本（计量模式变更日的公允价值）投资性房地产累计折旧（或摊销）（成本模式下计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（成本模式下计提的减值）贷：投资性房地产（原价）盈余公积和利润分配——未分配利润（贷方差额或借方差额）【例题5·判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计算模7式转为成本计量模式。（）（2012年）【答案】√【解析】投资性房产后续计量可以从成本模式转为公允价值模式，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。【例题6·单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。（2011年）A.资本公积B.营业外收入C.未分配利润D.投资收益【答案】C【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量的，变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。【例题7·单选题】下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（）。（2007年）A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量【答案】D【解析】投资性房地产采用成本模式计量的，期末应考虑计提减值准备；公允价值模式核算的不能再转为成本模式核算；而成本模式核算的符合一定的条件可以转为公允价值模式；采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值变动金额应计入公允价值变动损益。