160博山白虎山路改造项目调研报告1917126253

博山白虎山路改造项目调研报告研究背景：首先是位置和项目基本规划条件淄博市博山区白虎山路改造项目位于博山区中心偏北，人民路和水河路之间，西冶步行街的北延伸。白虎山路改造段全长1.3公里，规划总用地面积22.4公顷，总建筑面积25.24万平方米，其中，住宅面积约4万平方米，商用面积约3万平方米。规划容积率为1.41建筑密度为28.61%，绿地率为32.58%。根据整个项目的体量和博山未来的规划，白虎山路改造项目在博山来说整体规模较大而且又是政府部门近期的城市规划重点，因此开发周期就会相对比较长，这样就要求我们对于整个市场的的现状和未来的发展走势都需要有一个比较深入的了解，为此我们在项目启动前期对整个的市场作出一个比较深入的调查分析，为项目的开发作好前期的准备工作是十分必要的。研究内容1、博山宏观经济及近期经济发展方向分析宏观经济由于本项目的规模比较大，开发周期比较长，整个博山的宏观经济情况对于本项目的开发有着比较关键的影响作用，经济形势的好坏直接影响到本项目开发的成功与否。另外，博山今后的城市规划以及经济发展方向对我们来说也极具研究意义。2、房地产市场及地块SWOT分析SWOT而目前整个博山房地产市场的运行状况对于本项目也有着比较大的影响，根据对目前博山整体房地产市场的研究分析，可以对未来博山房地产市场有一个比较准确的把握，这对我们项目的开发也起到比较关键的作用。本项目所处的位置位于博山区中心偏北，是西冶步行街的北延伸。博山的房地产项目集中分布于区中心孝妇河两侧及周遍区域，由于整个博山区域面积较小，开发的房地产项目也少之甚少，因此所有正处于开发的及将要开发的房地产项目都将对本案产生一定的影响，所以我们必须先行一步，对正处于开发的项目能全面的了解，以及对今后将要开发的项目甚至是政府将要推出拍卖的地也要有一定的了解，这样对于本项目在开发及销售过程中必将起到重要的借鉴和帮助作用。3、竞争个案研究竞争个案本项目将有部分的商铺和部分的住宅，因此，我们将我们的项目主要的竞争对手定为区内所有的在售商铺和住宅，我们在调查研究过程中，对于区域比较有代表性的个案进行重点分析，从中总结出一定的规律，在本项目开发销售的过程中进行借鉴，在竞争中抢占先机。4、消费者研究消费者针对我们项目今后将面对的目标客户，我们对目标客户进行了抽样深度访谈，了解区域消费者对本项目地块的了解度、接受度如何，找出消费者对这一区域的抗性在哪里，以期在今后的运营中规避掉，并且针对消费者对于产品的一些要求进行了解，从而在开发过程中充分考虑这些因素，以求找到商铺和住宅的最佳卖点，使项目开发取得成功。5、总结根据一系列的调研，我们将对博山的经济和房地产有所了解，并将对项目今后的开发指明方向，以期开发商今后开发的成功。博山宏观经济及近期经济发展方向分析博山概况：淄博市博山区位于鲁中山区北部，淄博市南端，北纬36度16分至36度35分，东经117度43分至118度2分。南与沂源县接壤，西与莱芜市、章丘市交界，东部和北部与淄川区比邻。总面积682平方公里。总人口47.6万，城镇人口25.5万。区内辖南博山、北博山、池上、源泉、崮山、八陡、石马、山头、夏家庄、域城、白塔11镇，城西、城东2个街道办事处。城区概况：博山是淄博市域副中心，地处山东省淄博市南部，是国务院批准的山东半岛沿海开放城市之一，西距济南遥墙国际机场90公里，东距青岛海港260公里。是著名的“陶琉之乡、“机电泵业城”和新材料基地，是齐鲁重要的工业、商业和旅游文化名城。于2002年五月十七日被国务院审定为“国家重点风景名胜区”。现辖12个镇和2个街道办事处，总面积682平方公里，人口47.7万，其中城镇人口24万，人口密度692.23人/平方公里。地理状况：博山属暖温带季风区半湿润气候，四季分明，年平均气温12.8°C,年平均降水量为694毫米。博山资源丰富，煤、铁、铝、重晶石、石英、紫砂、陶土等20余种矿产储量大，分布面广。旅游资源得天独厚，山水林泉洞俱全，水资源比较丰富，全区地下水人均占有量为515立方米。改革开放以来，经济腾飞，机电、泵类、纺织、化工、陶瓷琉璃等五大支柱工业蓬勃发展；桔梗、黄烟、蔬菜、养殖、林果等经济农业形成规模；博滨、博莱高速公路和205国道穿越区境，四通八达；“城在园林中，园林在城中”特色的城乡建设，日新月异。历史文化：博山历史悠久，山水秀丽。昔为齐鲁兵家必争之地，古战场遗迹犹存数处。境内八大风景区集溪、泉、瀑、洞、林、石之胜，汇寺、庙、宫、观、门、墙之优。人文、自然景观均称上乘。特别是自然景观独具特色。中国第一长城-齐长城、中国孝文化发源地--颜文姜祠、江北第一溶洞--朝阳洞、山东第一洞--开元溶洞，国内独一无二的万米玻璃马赛克壁画、江北罕见的石海、山东第四高山--鲁山以及县委书记的榜样焦裕禄纪念馆、清初著名诗人赵执信故居等一大批自然、人文景观如璀璨的明珠，熠熠生辉，散发着无穷的魅力。作为鲁菜菜系重要代表的风味小吃和精美绝伦的陶瓷、琉璃工艺品，更使游人流连忘返。经济概况：2002年全区地方国内生产总值完成76.7亿元，比97年末增长68.5%，年均增长11%，其中一、二、三产业分别增长26.4%、64.7%、81%；三次产业比例日趋合理，由97年的5.5：61.3：33.2，调整为4.5：59.8：35.7；地方财政收入完成20015万元，比97年末增长80.1%，年均增长12.49%；地方全社会固定资产投资完成18.5亿元，比97年末增长97.6%，年均增长14.6%；社会消费品零售总额完成35.2亿元，比97年末增长68.8%，年均增长11.03%。2002年全区限额以上工业企业实现销售收入78.18亿元，比97年末增长104%，年均增长15.32%。累计投入45.5亿元，完成了万杰集团10万吨短纤等77项工业重点工程建设。个体民营经济发展迅速。2002年个体工商业户达到1.2万户，私营企业1648家，注册资本8.65亿元，实缴税金9770万元，分别比97年末增长388.2%、153.5%、322.7%和890.8%。园区规模不断壮大。旭硝子工业园等8大工业园区相继建成，完成投资15亿元，进园企业达到412家。农业内部结构进一步优化，粮经比例调整为4：6。实施了农业“1234”工程，建设了黄烟、桔梗、越夏菜三大生产基地；大力发展经济作物，经济林面积达到9万亩。加强农田水利基础设施建设，全区“三灌”面积达到3.4万亩，治理水土流失面积68平方公里，森林覆盖率达到42.7%。全面完成了第二轮土地承包工作，稳定了党在农村的基本政策。2002年全区实现农业总收入7.2亿元，比97年末增长25%，年均增长4.56%。坚持把招商引资作为地区经济发展的战略性举措来抓，累计引进区外资金26亿元，实际引进外资9102万美元，三资企业达到47家，直接出口企业达到48家，进出口总值累计达到4.8亿美元。旅游业进入快速发展时期。2002年接待游客215万人次，实现旅游综合收入2.43亿元，比97年末分别增长104%和100%。累计投入2.5亿元，完成了20余项重点旅游项目建设，原山景区、开元溶洞景区分别被评为国家AAA和AA级景区。2002年我区被国务院批准为国家重点风景名胜区。商贸流通业持续发展。完成了特信商厦等一批流通基础设施建设，万杰国际大酒店被评为四星级涉外宾馆。市场建设成效显著，新建各类市场28处，新增营业面积30万平方米。连续举办了两届博山饮食文化旅游节，成为具有地方特色的饮食文化旅游商贸盛会。积极推动连锁经营，各类连锁企业达到12家，连锁门店近100家。金融业发展迅速。2002年末各项存贷款余额分别达到59亿元、49.4亿元，比97年末分别增长103.4%和65.2%，年均增长15.26%和10.56%。发展目标今后五年，将是我区经济建设步入快速发展的重要时期，也是全面建设小康社会和加快现代化建设的关键时期，今后五年我区经济发展的目标是：（一）实施经济结构优化战略，坚定不移的走新型工业化道路大力实施以体制创新、技术创新为主要内容的“双新”计划，加快工业结构战略性调整，坚持走新型工业化道路，以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，再造工业发展新优势，力争限额以上工业企业销售收入、利润、利税均增长16%。突出抓好“五大基地”建设。立足我区工业优势，推动区域工业结构优化升级，增强我区工业经济整体竞争力。一是建设机械装备加工业基地。二是建设化纤纺织基地。三是建设新型耐火材料基地。四是建设陶琉工业基地。五是建设钛化工生产基地。做大做强骨干企业。坚持扶优扶强，培植壮大骨干企业群体，力争38家重点企业销售收入、利润、利税分别增长30%以上，销售收入过亿元的企业达到20家，利税过千万元的企业达到15家。要集中力量抓投入、抓项目，做到投产一批，开工一批，储备一批。加快工业园区建设和经济强镇强村建设。（二）发展标准化、产业化农业，确保农业增效、农民增收立足农业自然优势，以农业结构调整为主线，以科技进步为先导，大力发展优质、高效、生态、无公害、标准化农业，确保农业增效、农民增收、农村稳定。一是搞好特色种植。二是发展龙头企业。三是实施“三大转移”（村改居、农转城，农村剩余劳动力的转移，一产向三产的转移），逐步减少农业人口，以相应地增加农民收入。四是完善农村基础设施。五是抓好示范园区建设。（三）实施旅游带动战略，加快服务业发展步伐继续实施旅游带动战略，做大做强旅游产业。加快发展现代服务业，努力实现新的突破。树立现代经营理念，推广总经销、总代理和特许经营等现代经营方式。继续扩大专卖店、连锁店、加盟店、名牌店的总量和规模。积极引进大型先进流通企业与我区流通企业嫁接，加速我区流通业的改造升级。（四）实施经济国际化战略，全面提高对外开放水平积极适应经济全球化和入世的新形势，牢固树立“区外即外”的思想，坚持“引进来”和“走出去”相结合，推进全方位开放，在更大范围、更广领域和更高层次上参与国内外经济技术交流与合作，实现在开放中求生存，在合作中求发展。房地产市场及地块SWOT分析博山城市总体布局规划博山城区总体布局结合山城的自然地形地势，形成依托老城区多方位发展的格局。行政办公：行政办公用地保留并完善现区委、区政府一带的行政办公中心。商业部分：，在福门桥向北至夏家庄桥一带布置大中型商业、服务、金融、娱乐设施，并沿水河路、北山路向东西两侧延伸，形成全区综合商贸中心。在北塔新火车站、开发区、山头中部、八陡中部设置片区性商业服务中心。规划大型专业批发市场4个，农贸市场14个。文化娱乐用地：保留文化宫、图书馆等现状文化用地外，规划在开发区南部集中设一处区级文化设施用地，主要安排新建大型图书馆、展览馆、博物馆等。旧城中心改造中适当安排文化娱乐用地，同时结合居住区的建设规划5处地区性文化娱乐设施用地，分别位于山头、白塔、八陡和夏家庄东部。城市景观：博山城区充分利用博山城依山傍水的优势，将自然要素引入城市，使城市融入“山、水”之中，进一步绿化凤凰山、峨眉山、莲花山、大尖山；治理孝妇河，新建开发区水库。确立“园林水城市”为博山城区景观特色；以孝妇河、水河路为城市主要景观轴线；以新火车站、福门桥广场、颜山公园为城市主要景观控制点；以沿河路起讫点、办公中心、文化中心等为重点城市设计地段。根据博山山城特点，切实保护好“山”和“城”的轮廓线，适当控制建筑高度，特别避免在山脚下建高层，打断自然的山脊线；避免沿河两侧密布高层，使河流与城市分离。中心片区：由二个办事处和夏庄镇、山头镇、域城镇组成。通过调整布局和改善基础设施条件形成布局完整的城区中心。开发区片区：主要作为城区的工业发展用地，可安排各种类型和不同规模的工业，北部安排二、三类工业，南部安排一类工业，中间为居住生活服务设施和开发区的办公及商贸用地。白塔片区：以现有市场为基础，形成工贸结合的片区。福山片区：增加商业服务设施和交通设施，形成相对独立的综合片区。八陡片区：调整内部用地结构，增加商贸、文化等配套设施，形成以工业为主的综合片区。房地产市场分析总的来说，博山现今的房地产市场还是处于初级阶段：商品房的