典型项目研究――深圳COCO PARK(20120108)

目录一、项目概况2 二、项目区位3 三、建筑设计3 四、整体技术指标4 五、项目团队4 六、项目定位及业态规划4 1、整体定位4 2、业态规划4 3、项目实景图13 电话:[phone]邮箱:[e-mail]网站:高通智库是一家房地产研究综合服务商，简报产品是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问信息产品。目前高通智库提供十一种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。《典型项目案例研究》每月一次。客户如果需要更为详细的专项研究报告，请与研究主管联系。高通智库2012年1月8日（月报）典型项目案例研究——深圳COCOPARK高通智库典型项目研究公园版情景式购物中心——深圳COCOPARK一、项目概况COCOPark是由星河集团投资7亿，联袂世界顶尖团队精心打造的深圳唯一公园版情景式购物中心。于2006年9月30日正式对外开放。总占地3.1万平方米，建筑面积达8.5万平方米，建筑主体共五层，其中地下二层，地上三层。COCOPark形象标识由设计界“教父”之称的知名华人设计大师陈幼坚为其设计，COCO的C是Creative，创意的意思，而O是代表Original，原创的。COCOPark是一个既具创意，又是原创的新概念。Park即公园，给人一种悠闲、享受生活的亲切感觉。COCOPark将是深圳最具特色和人气的新生代休闲购物公园，将带给深圳女性万千宠爱在一身的消费快感。”COCOPark国内首创情景式公园版休闲购物体验，拥有6000平方米下沉式露天广场、九大自由进出口、12条商业内街、5大自然光中庭、150余家国际国内知名品牌。内设中西特色美食、COCO酒吧街、JUSCO精品超市、时尚数码店、国际精品连锁店、流行服饰街、内衣风情馆以及五星级百老汇影城。COCOPARK结束了购物公园“无物可购”的时代。重磅打造的“时尚牛仔”、“运动数码”、“温情内衣”、“家居生活”、“国际潮流”五大主题街区是时尚达人获享最IN潮流资讯以及购物淘宝圣地。每日客流量约2万多。典型项目研究二、项目区位COCOPARK位于深圳地铁购物公园站，无缝衔接地铁一、四号线三个出入口，占据深圳CBD中央，福华路、民田路、福华三路、中心二路四条主道合围。周边有140万平方米的甲级写字楼，占深圳三分之一强；星河丽思卡尔顿等五星级酒店，同时还有中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋高档居住区紧拥在项目西南侧，常住人口约95万，均由高收入高消费人士组成。与深圳国际会展中心相距仅100米，联动会展商圈。区位交通图三、建筑设计COCOPARK一改多数购物中心封闭式的建筑风格，为顾客呈现了一个敞开式的购物中心，使消费者一边欣赏独特的景观，一边在这里进行各种消费。COCOPARK四面临街，共有9个入口。建筑主体共五层，其独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、100米空中天桥、配合6000平方米下沉式露天广场，5大自然光中庭，消费者在购物的时候时不时就能感受到外面的阳光与清风。COCOPARK这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上主义的购物中心，带来更多的消费体验。由于位于深圳CBD中央，其消费群体主要是周边写字楼里一群年轻上班族及周边高档社区的高消费的家庭。因此，COCOPARK室内设计定位为：时尚、休闲。在整个室内设计中，采用了大量的玻璃、人造石、金属网板等光泽感强的材料，营造出一种明亮动感的效果，着重打造5个自然光中庭，突出时尚休闲的主题。人们的视野可以从上到下，从左到右，尽可能浏览公园全貌。同时，选用淡绿、浅蓝、米黄的色彩进行分区，带给消费者舒适休闲的购物乐趣。商业空间是流动的空间，其动线设计着重体现了典型项目研究空间与空间之间的序列连续以及对人流的控制。四、整体技术指标占地面积：3.1万平方米建筑面积：8.5万平方米绿化率：85%开业时间：2006年9月30日投资额：7亿元五、项目团队开发商/业主：深圳星河房地产开发有限公司建筑设计：美国尔本建筑师事务所（URBAN）景观设计：美国贝尔高林（BELTCOLLINS）形象设计：陈幼坚设计公司环境设计：香港GRAPHIA室内设计：伍兹贝格（WOODSBAGOT）商业顾问机构：香港启胜奴隶于新鸿基 六、项目定位及业态规划1、整体定位COCOPark将自己定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心，从规划、设计、推广到管理，整个团队可谓明星云集，如香港启胜管理公司、美国尔本建筑师事务所（URBAN）、贝尔高林（BELTCOLLINS）、伍兹贝格（WOODSBAGOT）、GRAPHIA等，因此COCOPark在建筑上就有许多独特的地方：这个建筑面积8.5万平方米的购物中心，有1/4的面积被设计为休闲空间。打破了传统的封闭式构造，是中国首家“内街”式购物中心。COCOPark还是深圳首家引入景观环境设计的商业项目。2、业态规划COCOPark在业态组合上，瞄准市场定位，凭借CBD核心区域位置，打破常规业态组合，集中打造“美食”、“娱乐”、“潮流”、“时尚”四大主题式消费中心。COCOPark在业态组合上，结合自身独建筑构造集中打造“视觉购物”品牌。其独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、100米空中天桥、配合6000平方米下沉式露天广场，将时尚购物以空间形式完美演绎。COCOPARK由国内首个“内街”式购物中心，和典型的一站式消费构成，集中了典型项目研究购物、餐饮、休闲、娱乐、文化艺术等多种业态。香港百老汇影城、吉之岛及国内享有备受年轻女性追捧的VERYMODA、ONLY等。COCOPark还打造了日韩潮流专区，引入韩国名牌时装。进驻COCOPark精品类锁定国际一线品牌SWAROVSKI、LONGINES、TISSOT、周大福等；休闲运动服饰品牌囊括三叶草、NIKE、ADIDAS、KAPPA。其中龙浩运动城将携旗下11大国际一线动动品牌全线进驻，设立面积达1700多平方米的旗舰店。潮流服饰方面，COCOPark囊括了国内一线的男装品牌KALTENDIN和梵思诺，将商务休闲和商务男装完美搭配组合。COCOPARK坐落在深圳的CBD，这里有着160万平方米的写字楼，是外企云集的地方。而餐饮早已超出顾客聚餐的范畴，它同时是一个理想的商务社交场所，很多商务谈判和公司贸易都是在餐桌上谈成，COCOPARK充分考虑中心区的消费需求，引进较多餐饮品牌。作为项目经营核心，COCOPark目前已进驻的餐饮品牌有王子牛扒城、舞鹤日本料理、和民居食屋、肯德基、ILLY咖啡店、仙踪林等。进驻COCOPark的娱乐、生活类品牌有：香港百老汇电影院、中国移动体验中心、康是美、Flavor雪茄。其中香港百老汇影院是首次进驻深圳。百老汇影院是香港最大的电影院经营商，已拥有12间戏院，58面银幕。百老汇影院将在COCOPark的橄榄形顶层建立6个放映厅，可同时容纳800个人同时观看影片，不仅带给深圳人全新娱乐体验，还将成为电影爱好者痴迷的圣地。中国移动体验中心也将在COCOPark设立华南地区最大的旗舰店，将全新的服务概念模式带入深圳。业态比例（按面积分）：餐饮（酒吧）35%；电影院（娱乐休闲）15%；精品生活超市：10%。主力店：吉之岛超市、百老汇影城、2200多平方米美食广场。各层业态分布：负一楼为吉之岛超市、国际连锁餐饮、珠宝配饰、个人护理、家居生活、影音、礼品店；一楼为国际精品服饰店、珠宝、名表、经典配饰名店、COCO露天国际酒吧街；二楼为商务休闲服饰、时尚女装、休闲运动城、国际特色餐饮、流行配饰、家居生活、影音礼品店和百老汇影城；三楼为高档美食概念餐厅、美容护理SPA。典型项目研究(1)/L1_002EVONAL2_115_118Masfer.SUL2_101_105E-WORLDL2_099_100EIFINI(伊芙丽)L2_097_098J&NINAL2_082FRNDO菲尔南多L2_W06PSALTER诗篇L2_119ZopinL2_095_096MYCHOICEL2_092_093cocoonL2_088_089NIKKYHOMEL2_076_081RebeccaL2_059EXPRESS（艾璞）B1_J03JORYAL1_103_105_107ONLYB1_056_072JNBYB1_020_025EP雅莹L2_109_110EP雅莹L1_135_138MOISELLEL1_117_118斯凯奇（SKECHERS）B1_052_053LANCY朗姿L1_115_116MOJO.S.P.PHINEL1_112_113IMMOBILE（尹默）L1_099_100GucciL1_097CalvinKleinJeansL1_092_093LeeL1_058_059TOUGHJEANSMITHL1_056_057G-STARL1_050_052T.B2L1_046_049Smith’sL1_039Levis’sL1_037_038K.S.BEREL1_132_133MarisfrolgL1_108_111ASOBIOB1_032_038_048_051IGO&EGOL2-040041典型项目研究’STEMPTATIONL2-042MISS’KL2-050051KSL1-132133ELEGANTPROSPERL1-135——138MARISFROLGL1-108——111男装KALTENDINL1-103-105CKJEANSL1_092_093JACK&JONESB1-056-072VERSION（梵思诺）L1_122_125VERSINOCOLLEZIONL2_086_087西遇B1_026_029UNIQLO优衣库B1_001a(1)/L1_002MC.CHOICEL1_119_120斯凯奇（SKECHERS）B1_052_053GUCCIL1_097ELLEHOMMEL1_062LeeL1_058_059TOUGHJEANSMITHL1_056_057G-STARL1_050_052T.B2L1_046_049GuessL1_095_096Smith’sL1_039Levis’sL1_037_038ASOBIOB1_032_038_048_051内衣优衣库B1_001a（1）/L1_002MISSMASA玛花玛莎L2_N13CORSETC(蔻夏尔)L2_N11SALUTEL2_N08_N09Eve’sTemptationL2_N07yiselleL2_N06曼妮芬L2_N03_N05_N12TriumphL2_N01_N02典型项目研究（斐乐）L2_031_J03KAPPAL2_J01NIKEL2_032_038ADIDASL2_018_023ColumbiaL1_060_061a