2004年经济师考试中级房地产经济专业知识与实务试题

2004年经济师考试中级房地产经济专业知识与实务试题一、单项选择题（共60题。每题1分。每题的备选项中。只有1个最符合题意）1.在我国，商品房购买者拥有房屋的所有权及其占用范围内的土地（）。A.所有权B.使用权C.收益权D.抵押权2.在我国城市市区的土地属于（）所有。A.市政府B.国家C.企业或个人D.县政府3.下列物权中，属于担保物权的是（）。A.抵押权B.永佃权C.地上权D.地役权4.出让土地使用权是一种（）。A.物权B.完全处分权C.完全收益权D.完全占有权5.地租是土地所有者向土地使用杆让渡土地使用权时索取的（）。A.经营利润B.正常利润C.平均利润D.超额利润6.绝对地租形成的根本原因是（）。A.土地所有权的垄断B.土地位置的差异性和固定性C.农业资本有机构成低于工业资本有机掏成D.农业资本有机构成高于工业资本有机构成7.需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的（）和服务水平。A.最高购买力B.最低购买力C.最高需要量D.最低需要量8.韦伯的工业区位理论的核心是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出（），作为配置工业企业的理想区位。A.劳动力供给数量最低点B.劳动力供给数崴最高点C.工业产品的生产成本最低点D.工业产品的生产成本最高点9.已知某物业价格为3000元／平方米时，供给量为50万平方米。当价格为3500元／平方米时，供给量为55万平方米。该物业的供给价格弹性系数为（）。A.1.8B.1.5C.1.0D.0.610.一般来说，容易获得政府规划部门批准的房地产开发项目和具有兼容性且易改变用途的物业，供给价格弹性（）。A.较小B.较大C.不变D.等于11.下列关于国有土地使用权转让的说法巾，正确的是（）。A.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权不随之转让B.转让价格不应低于该幅土地使用权的出让价格C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的。市、县人民政府有优先购买权D.土地使用权转让时，土地使用权让合同载明的权利、义务不随之转移12.下列说法中错误的是（）。A.土地使用权出让是一种国家垄断行为B.土地使用权出让、转让制度基于所有权与使用权相分离的原则C.城市规划区内的所有土地都可能直接出让D.土地使用期限届满前一年，土地使用者可以申请续朔13.土地使用权出让金的支付方式是（）。A.一次支付B.按照出让合同约定支付C.分期支付D.依据受让人的资金状况支付14.下列关于土地使用权抵押登记的说法，错误的是（）。A.应登记被担保的金额B.应登记抵押权人的姓名或单位名称C.不必登记土地使用权价值D.办理土地使用权抵押登记不必交验抵押合同15.转让划拨土地使用权时。有批准权的人民政府准予转让的，应当由（）缴纳土地使用权出让金。A.转让方B.受让方C.转让方与受让方各半D.转让方与受让方协商16.某地块以招标方式出让。截止开标时，只有M、N两家公司投标，M公司投标较早。N公司出价较高，M、N两家的投标文件都能满足招标文件的实质性要求，则应当（）。A.由M公司中标B.由N公司中标C.由能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准者中标D.重新招标17.某地块土地使用权挂牌出让时，只有M公司一家在挂牌期限内提出报价，挂牌截止时，N公司要求报价，且经现场竞价后。N公司提出的报价高于M公司，M、I、I两家公司的报价均高于底价，则（）。A.M公司为竞得人B.N公司为竞得人C.应重新挂牌D.由能够最大限度满足出让人各项综合评价标准者为竞得人18.下列关于抵押土地使用权处分的说法中，不正确的是（）。A.抵押权人受偿之前应以处分所得金额支付处分抵押土地使用权的费用B.抵押权人受偿之前应从处分所得金额中扣除抵押土地使用权应缴纳的税费C.土地使用权设定抵押后。土地上新增的房屋可以依法连同抵押土地使用权一同处分D.处分抵押土地使用权所得金额不足以清偿抵押权人债务时，抵押权人有从新增房屋的处置金额巾获得优先受偿的权利19.下列统计指标中，描述某一市场调研变量集中趋势的是（），它能衡量整个数据集合的中心位置。A.平均数B.标准差C.频数分布D.变差系数20.住宅市场中，如果供求比为120％，则表明（）。A.供过于求B.供不应求C.需求潜力较小D.供给量过大21.在房地产市场中。出于多幢办公楼集中分布而产生的效应称为（）。A.分散效应B.集聚效应C.扩大效应D.缩小效应22.对商业用房的需求是一种引致需求，其含义是对商业用房的需求最终取决于（）。A.商业经营者对经营空间的需求B.现有商业用房的市场保有量C.消费者对商业经营者所出售的商品和劳务的需求D.消费者距离商业经营者地址的远近程度23.当被考察的变量受到若干个因素影响时，研究人员往往通过改变其中某个或某几个因褒，来观察这些因素的变化对被考察的变量会产生什么样的影响。这种调研方法称为（）。A.询问法B.访谈法C.观察法D.试验法24.若判定某可比实例的成交价格比正常价格低5％，则交易情况修正系数为（）。A.0.950B.0.952C.1.050D.1.05325.某地区某类房地产2004年7月至11月的价格指数分别为76.6，85.0，89.2，92.5，98.1（以2004年1月为100）。其中某宗房地产2004年8月的价格为2000元／平方米，对其进行交易日期修正，修正到2004年11月的价格为（）元／平方米。A.1733B.2000C.2308D.255826.某宗旧房地产的土地面积为100平方米，建筑面积为80平方米。土地的重新取得价格为500元／平方米，建筑物重置价为600元／平方米，建筑物成新率为70％o该宗房地产的评估价格为（）元／平方米。A.686B.857.5C.1045D.110027.某商场是在有偿出让国有土地使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用年限为法定最高年限，至今使用了5年。预计该宗房地产未来每年的净收益为100万元，资本化率为10％。该宗房地产目前的价值为（）万元。A.964.4B.977.9C.1000D.350028.由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收人损失后所得到的收人为（）。A.净收益B.实际收人C.纯收入D.有效毛收入29.熟地价值=开发完成后的房地产价值一（）一管理费用一投资利息一销售税一开发利润一买方购买熟地应负担的税费。A.将生地开发成熟地的成本B.由生地建成房屋的开发成本C.由毛地建成房屋的开发成本D.由熟地建成房屋的开发成本30.某人拥有一套价值20万元的住房，若要求按年收益率15％出租。则年租赁净收入应为（）万元。A.2.0B.2.5C.3.0D.3.531.某人需在第-三年来归还12万元借款，拟在每年年初按年利率4％存人一笔等额款项，此款项金额应为（）万元。A.3.50B.3.70C.3.84D.4.0032.甲公司拟将乙公司正在经营的旅馆接受开发成为参观继续营业，预计每年将节约成本8万元，该项目的寿命尚有20年，资本的利率为10%，则该项目合适的初期投资为（）万元。A.70.6B.75.4C.79.8D.84.033.某房地产投资项目的初始投资为3000万元，每年的净现金流量为1200万元，若基准收益率为12%，则该项目的动态投资回收期为（）年。A.3.15B.2.75C.2.50D.2.2334.某房地产卡发公司现有资金1600万元，欲开发甲、乙、丙、丁四个独立的项目，各个项目的投资额和净收益见下表，项目的开发期限均为一年。该公司将奖金用于其它机会的利率可达14%，则该公司宜选择（）项目。项目投资额净收益甲40048乙40060丙40080丁40052A.甲、乙、丙和丁B.乙、丙和丁C.乙和丙D.丙35.某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为4000万元。住宅平均售价为5000元／平方米。单位产品可变成本为3000元／平方米。则需开发的保本面积为（）平方米。A.14300B.16000C.20000D.2240036.在房地产开发项目论证设计阶段，投资的主要风险是（）。A.通货膨胀及不可预料事件的发生B.资本结构的变化对未来收益产生影响C.市场研究与项目评估分析和预测的准确性D.承包商对项目控制与管理能力37.房地产投资风险中的总体性风险包括市场风险、购买力风险和（）。A.经营风险B.业务风险c.信用风险D.利率风险38.房地产投资风险，按其产生原因可分为自然风险、社会风险和（）。A.市场风险B.经营风险C.生产风险D.决策风险39.房地产开发商由于筹资及财务状况不良，不足以维持企业偿债能力而产生的风险称为（）。A.利率风险B.业务风险C.财务风险D.信用风险40.形成房地产投资金融风险的金融政策因素是（）。A.购买力不足B.银行催还货款C.紧缩银根D.提高所得税率41.采用融资策略防范房地产投资风险的主要手段是（）。A.建立风险基金B.发行股票C.向银行贷款D.寻找合伙人42.在房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的精度与初步可行性研究的精度相比较（）。A.相同B.前者是后者的3倍C.后者更高D.前者是后者的2倍43.利息是房地产开发财务费用的重要部分，其计算基础一般为（）。A.自有资金B.自有资金和从银行借贷的资金C.借贷资金D.所有投资44.建筑安装工程费、附属工程费、（）属于房屋开发费。A.前期工程费B.规划设计费C.管理费D.室外工程费45.按照开发规模，房地产开发可分为（）。A.单项开发和综合开发B.单项开发和集中成片开发C.综合开发和小区开发D.综合开发和集中成片开发46.某居住小区，居住建筑用地50000平方米，其中绿化面积率30％，建筑基底总面积10000平方米，平均层数为8层。该小区建筑容积率为（）。A.2.3B.0.63C.1.6D.0.247.对南方炎热城市而言。下列居住区规划布局形式中不适宜的是（）。A.行列式布置B.混合式布置C.周边式布置D.自由式布置48.下列选项中不属于居住区规划基本内容的是（）。A.拟定公共服务设施的内容、规模、数量、分布和布置方式B.拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布和布置方式C.拟定有关经济技术指标和造价估算D.拟定远期发展方向及城市道路宽度、坡度、横断面形式49.房地产市场营销应当以（）为出发点。A.房地产商品的需求B.企业的经营目标C.土地规划利用条件D.房地产商品的特征50.在房地产委托代理方式中。受限制较大的代理方式是（）。A.总代理B.指定代理C.委托代理D.特殊代理51.某房地产项目采用成本加成定价法确定的售价是1650万元，若预期成本利润帛为10％，则该项目总成本为（）万元。A.1485B.1490C.1500D.181552.房地产销售中。采用现金折扣策略的主要目的是（）。A.增加销售量B.降低买方的风险C.促销D.鼓励购房者及早付现53.物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表不得多于成员总数的（）。A.1／2B.2／3C.1／3D.1／454.下列费中，应当计人物业管理服务成本的是（）。A.物业共用部位的大修费用B.物业共用部位的中修费用C.物业共用部位的小修费用D.共用设施的改造费用55.物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等单位委托物业管理食业向业主收取费用，物业管理企业（）向业主收取手续费。A.不可以B.经业主委员会投票表决同意后可以C.经业主委员会授权后可以D.经这些肌位同意后可以56.被保险房屋发生保险事故是由“第三者”造成的，保险人可以先按合同向投保人赔偿，然后代表投保人向“第三者”行使索赔权。这种权利称为（）。A.反诉权B.代位求偿权C.代理权D.追溯权57.住房公积金货款在本质上是一种（）。A.信用货款B.信托货款C.基金货款D.委托货款58.某人采用等本金还款抵押货款方式货款12万元，分10年摊还，年利字为6％，则每月偿还本金额为（）元。A.1000B.1132C.1332D.156859.采用周定利率等额还款方式还款时，（）。A.利息占分期的比重保持不变B.利息占分期