房地产政策法规

1销售培训专业知识之《房地产政策法规》日期：2010年6月2本课时目录第一部分：房地产基础知识第二部分：房地产法律法规第三部分：房地产开发相关知识第四部分：近期房地产政策分析3第一部分:房地产基础知识房地产专业术语1）房地产：又称不动产，是房产和地产的总称，包含土地、建筑和附着在土地、建筑上不可分离部分及附带部分的各种权益2）房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利3）土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地4)土地使用权出让年限:是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定权限内出让给土地使用者。其中居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其它用地50年45）三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。6）七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。7）房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场；1)一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。2)二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。3)三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。8）银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。9）容积率:建筑面积与土地总面积之比。10）占地面积:小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,基地线以内。11）基地面积:建筑物整体在地面的正投影面积.512）建筑覆盖率：居住区内各类建筑的基底总面积占居住区占地总面积的比率13)绿化率:绿化面积在占地面积中所占的百分比14)得房率(公摊):套内使用面积与建筑面积比.15)日照间距:建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求.16)中线:指墙中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样.17)层高:本层地面至上一层地面的高度,标准层高为2.8米.18)净高:本层楼地面与本层顶的高度.净高+楼板厚度=层高.19)承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.20)非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.21)房型:指几房几厅几卫几阳台.6房地产建筑形态1)低层：1—3F的建筑称为低层建筑。2)多层：7F以下的建筑称为多层建筑。3)小高层：8—11F的建筑称为小高层。4)高层：12—30F的建筑称为超高层。5)超高层：30F以上的建筑称为超高层。6)板楼：又称排楼，即由多个双拼组成，座向统一，并排兴建而成建筑群体者7)双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。8)三拼：即每单元层中有三户住宅，有成一体三户。9)独栋别墅：既独立一栋存在的别墅。10)双拼别墅：两栋连在一起的别墅。11)连栋别墅：多栋连在一起的别墅。12)越层：又称楼中楼，既室内有楼梯，一屋可为几层，称为越层。13)店面：又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。14)经济适用房：价位较低，适用于大多数消费的商品房，称之为经济使用。15)商品房：作为商品，以产权出售的房屋，通称为商品房。7第二部分:房地产法律法规1）商品房现售应符合什么条件？商品房销售指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售应满足以下条件：具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已落实；供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；物业管理方案已落实。82）商品房预售应当符合什么条件？商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。取得商品房预售资格应满足以下条件：建设单位具有开发经营资格；持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工期建设总投资的百分之二十五以上；3）商品房销售是否合法，消费者要看哪几证？应当查看《国有土使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》。若现房，还要看有无《产权登记备案证》4）什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？契税是在土、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次征收的一种行为税。商品房买卖现行契税交纳税率90平米以下1%，90-143平米1.5%，144平米及以上3%。契税应在交易双方正式签定《商品房买卖合同》之后，一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金。95）什么是印花税？印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证证收的一种税。目前南宁对个人销售或购买住房暂免征收印花税6）办理合同登记备案的时间是怎么规定的？我国房地产法规定，开发经营企业与承购人签定商品房正式买卖合同后，应当在签约之日起30日内向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案手续。7)开发企业发布房地产广告，内容上有什么要求？发布房地产广告，必须载明以下事项：开发企业名称，中介服务代理机构代理销售的，载明该机构名称；商品房销（预）售许可证号；物业具体座落、类型、配套设施、平均价、起价等；需要载明位置图的应按比例载明；自管或委托专业物业管理公司情况；优惠条件、按揭情况等；房地产广告审查批准文号应当列为广告内容同时发布；联系人、售楼电话。108）对于产权办理时间国家有什么规定？2001年6月1日颁布实施的《商品房销售管理办法》第三十四条规定；房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。9）购买商品房，未成年人能否办理产权证？未成年人可办理房屋所有权证。但是，由于《民法》明确规定：18周岁以下公民不具有完全民事行为能力，不能独立进行民事行为或活动。并且房地产交易行为属于一项复杂的民事行为，所以必须有监护人代为办理。同时规定，在产权人未满18周岁之前，不允许出售所购房屋，但产权人在重大疾病，出国等争需大量资金的情况下可以例外。10）什么是“两书”？“两书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，它们是《商品房买卖合同》的重要组成部分。《商品房销售管理办法》规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。11)什么是住房公积金制度？住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。1112）房地产抵押相关知识：房地产抵押概念：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。预购商品房贷款抵押：指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的房价款，将所购商品房抵押给贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押：指抵押人为取得在建工程继续建造的资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押级贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。已抵押之在建工程，再取得预售证后需解押后方可签订购房合同，办理按揭贷款。作为抵押物的条件：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。（单纯以划拨方式取得的土地使用权是不允许抵押的，只有以出让方式取得的土地使用权才可以设定抵押权。）1211）在什么情况下职工可以支取住房公积金？职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：购买、建造、翻建、大修自住住房的；离休、退休的；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；户口迁出所在市、县或者出境定居的；偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入的规定比例的。12）预售商品房的购买人在未竣工前能将商品房转让给他人吗？我国《城市房地产管理法》第36条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移给他人的行为”。对于转让预售商品房，凡预售商品房的预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让给第三人，并达成协议时，除单纯权利转让外，如果将其权利或义务全部或部分转让给第三人必须征得原商品房预售合同的债权人即商品房预售人的同意，并以书面形式表示其真实意思，该预售商品房再转让合同或协议才合法并具有法律约束力。13第三部分:房地产开发相关知识【学习目的】通过本章学习后，应熟悉房地产开发的基本概念，掌握房地产开发基本原则及其与城市规划关系的基本内容；要求熟悉房地产开发的方式和程序，并了解房地产开发机构的设立条件和基本要求141）房地产开发基本概念房地产开发，是指按照城市建设总体要求和社会经济发展的需要，选择一定规模的用地，有组织、有步骤进行征地、动迁、土地开发、基础建设、房屋及配套设施建设和经营管理的一项综合经济活动。房地开发具有周期长、投资多、风险度、利润高、综合性强等特点2）房地产开发基本要求在房地产开发活动过程中应遵循下列原则：依法取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则房地产开发必须严格执行城市规划原则房地产应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则房地产开发在实施过程中，应严格实施“统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理”的原则房地产开发必须遵照土地使用权出让合同的规定开发的土地原则房地产开发项目建设必须严格按工程建设程序实施，竣工验收合格后，并经过政府主管部门竣工备案后才能交付使用房地产开发项目在实施商品房的预售和销售时，必须执行国家和个地方的销售许可制度和政策153）房地产开发的形式房地产开发主要有三种形式：新区开发、旧城区的改造、新城区开发和老城区改造相结合等三种情况新区开发：一般是指在新城区或卫星城镇的房地产综合开发。从“生地”（即为经“七通一平”的土地）开始，严格按照城市总体规划和开发区功能特点进行开发建设。旧城区的改造：旧区改造一般是指在旧城区的房地产综合开发，在这里要注意调整用地结构，改善城市基础设施，更新旧建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市经济、文化的繁荣，改善城市环境，提高人民群众的居住条件。新城区开发和老城区改造:这是既进行旧区改造，又在新区进行建设的房地产综合开发，这样做，新旧联动，统盘筹划，能合理配置，取长补短，优劣互补。4）房地产开发的规模房地产开发的规模一般有单项开发、小区开发和成片开发三种单项开发：是指一个种类和一种性质的项目开发小区开发：是指有一定开发规模和较大的资源数额，占有相当面积的土地，建设周期较长的房地产开发成片开发：是指开发规模巨大、投资数额较高、内含众多开发项目、开发周期长、占地面积相当于一个区域的综合开发。165）房地产开发阶段划分按照市场经济的运行机制要求和开发时间的先后，房地产开发可分为投资决策阶段、项目前期工作阶段、项目建设实施阶段、房屋销售及物业管理等四个阶段投资决策阶段：这一阶段主要是对拟开发地和开发项目进行可行性研究，选定开发地点和开发项目，然后向政府相关部门申请立项，同时提出用地申请。待政府有关部门批准后，再进行规划区细部规划；这个阶段是开放过程中最为