住宅小区物业接管验收作业规程

一、目的规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。二、适用范围适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。接管物业应根据规划设计确定的具体项目对照本规程进行接管验收。三、职责1、物业公司负责组建物业接管验收小组并同开发商具体办理物业的接管手续。2、接管小组组长负责接管验收的工作质量。3、接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。四、程序要点（一）接管验收的准备工作1、新建物业竣工后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。2、成立物业接管验收小组。物业公司按照接收的物业要求抽调业务骨干组成物业接管验收小组，接管验收小组由下列人员组成，并办理相应的工作：①物业公司抽调档案管理人员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；②接管小区的物业管理处（物业管理企业在所管理的楼盘设立物业管理处，下同）抽调业务人员负责业主有关资料的验收移交以及协助楼房的验收移交工作；③物业管理处抽调业务人员具体负责房屋本体、公共设施和电气设备的验收移交工作。3、接管验收前的准备。接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：①与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；②派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；③提前参与开发商申请的竣工验收和电气设备最终安装、调试工作，做到心里有数；④准备好接管验收记录表格：a、《房屋本体接管验收表》；b、《公共配套设施接管验收表》；c、《机电设备接管验收表》；d、《接管验收问题整改表》；e、《接管验收遗留问题登记表》；f、《接管验收设施、设备遗留问题登记表》；（二）接管验收的工作程序1、物业公司制订接管验收方案；2、公司组建接管验收小组；3、作好接管验收准备；4、进行资料验收移交；5、验收是否合格（否/要求正确、真实补齐资料；是/进行硬件设施、设备验收）；6、是否合格(否/要求开发商限时整改;是/记录归档)。（三）资料的接管验收。开发商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料:1、物业产权资料①项目开发批准报告；②规划许可证③预售许可证④土地使用合同；⑤建筑开工许可证⑥用地红线图2、竣工验收资料①竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；②建设工程竣工验收证明；③公共配套设施验收合格证明；④供水协议书；⑤供电协议书；⑥供气协议书；⑦有线电视合格证明；⑧通信设施合格证明；⑨电梯准用证。3、施工设计资料①地质报告书；②全套设计图纸；③图纸会审通知单；④设计变更通知单；⑤工程预决算报告书；⑥重要的施工会议纪要；⑦隐蔽工程验收记录；⑧沉降观测记录；⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。4、电气设备资料（要求中文）①机电设备出厂合格证；②供电设备使用说明书；③机电设备安装、调试报告；④设备保修卡、保修协议。5、业主资料①已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；②已购房业主的付款情况或付款方式。（四）物业硬件设施接管验收原则1、接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求。2、接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而不具有法律效力的评价行为。3、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。4、验收方法为观感验收法和使用验收法。（五）楼宇本体硬件设施的具体验收标准1、主体结构：①外墙不得渗水；②屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。2、楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。3、内墙面：①抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；②块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。4、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无漏水痕迹，无污渍。5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。6、门、窗：①门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。②门锁、窗销连接牢固，开启灵活；③玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；④油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；⑤电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。⑥不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。8、楼梯、扶手：①钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；②砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。9、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。10、饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。11、油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象。12、电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。①有线电视已开通，收视良好。②开关安装牢固，开关灵活，接触良好。③灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。④水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。⑤卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮痕，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。⑥给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力。⑦地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。⑧门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。⑨其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。（七）公共配套设施接管验收标准1、天台：天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。2、散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。3、屋面避雷设施连接牢固。4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完好。5、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。6、道路：①路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；②路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；③块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；④交通标识线、路牌清楚完好。7、室外消防栓：①消防箱标识清楚，玻璃完好；②消防设施配件齐全;③消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。9、垃圾中转站外表装饰完整，密封完好；垃圾桶配置完善，使用方便。10、保安岗亭安装到位，配件齐全，标识清晰，完好无损。11、保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。12、停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水设施良好。13、单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。14、明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。15、沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。16、护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。17、台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。18、水池、水箱卫生清洁，无渗漏。19、信报箱安装牢固，完好无损，标识楚，表面平整光洁。20、室外健身器材安装牢固，完好无损。（八）电气设备的接管验收1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。4、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。5、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。6、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。7、保安监控设备：同消防监控设备。（九）接管验收遗留问题的处理1、遗留问题的登记确认；①对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认；②对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小级应将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认。2、对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行。3、对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题按管验收小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。4、对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给开发商进行备录。5、《接管验收资料遗留问题登记表》和备忘录物业公司应归档长期保存。