南昌市城市棚户区改造问题全解答

南昌市城市棚户区改造问题全解答南昌新闻网讯（记者李琳）为了让全市人民更加详细的了解南昌市老城区改造的情况，5月28日，南昌市城市和国有工矿棚户区改造指挥部公布了76条关于棚户区改造的问题解答。一、什么是城市棚户区？答：城市棚户区是指在国有土地上集中建设的房屋结构简单、使用功能不全、建筑密度大、基础设施差的人口密集住宅区。二、城市棚户区改造政策依据是什么？答：城市棚户区改造政策依据主要有《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）、省政府《关于加快我省城市棚户区（危旧住宅区）改造的实施意见（试行）》和市政府《关于加快推进我市城市棚户区（低洼危旧房）改造的实施意见》等有关文件。三、我市城市棚户区改造指导思想和原则是什么？答：根据国家和省里有关政策，我市明确以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，以努力实现城市赢得环境、百姓赢得财富、政府赢得民心、社会赢得和谐作为城市棚户区改造的根本目的，遵循“政府主导、市场运作、市区联动、机制推动、统一规划、政策扶持”的改造原则。四、城市棚户区改造怎样运作？答：城市棚户区改造按照“市级平衡、平台融资、县区拆迁、分类指导”的模式实施。五、城市棚户区改造的组织保障？答：市委市政府成立了城市棚户区改造指挥部，负责全市城市棚户区改造工作的政策制定、方案审定及相关协调工作。指挥机构下设办公室，作为日常工作与管理机构，具体负责项目协调及推进工作，并安排相应的工作经费。办公室下设综合协调组、规划指导组、征地拆迁组、资金筹措组、新闻宣传组、信访维稳组、督导考核组等7个机构，以确保城市棚户区改造项目的推进。各县区政府、开发区管委会和相关责任部门参照成立相应领导机构负责所管辖范围城市棚户区改造工作。六、城市棚户区改造各部门职责是什么？答：规划部门根据城市总体规划，负责编制棚户区改造地块及拆迁安置地块规划等工作；房管部门负责拆迁安置方案制定，拆迁量审核、拆迁指导、保障性住房对象调查等工作；国土部门负责指导土地收储，出让等工作；发展改革部门负责项目立项、可研、初步设计审查等工作；财政局部门及市县的投融资平台负责改造资金筹措、拨付等工作。有关单位和部门按各自职责分工做好相关工作。七、城市棚户区改造操作流程是怎样？答：各县区政府（管委会）和相关责任单位制定年度改造计划，报市城市和国有工矿区棚户区改造指挥部批准后编制改造地块和拆迁安置地块规划方案报规划部门；根据审批的规划方案拟定具体改造实施方案经指挥部批复后组织实施。实施阶段按照国家基本建设程序的要求，在依法依规的前提下各相关行政审批部门应集中办公，建立绿色审批通道，超常规完成项目的各项审批工作。项目责任单位在取得规划红线后应立即组织详细的拆迁摸底，制定拆迁方案；同时办理工程的立项、可研、环评、交评、规划用地许可证等前期手续。项目责任单位凭借规划用地许可证和指挥部批复的拆迁方案办理拆迁许可证，正式开始动迁。项目开始动迁后，项目责任单位应抓紧办理安置房建设的设计、招投标等前期准备工作，尽早启动还建房的建设。项目完成后，指挥部办公室牵头形成项目资金平衡报告，其中，拆迁费用由市房管部门审定，征地及土地出让的费用由市国土部门审定，还建房以及开发建设的费用由市财政部门审定。八、列入我市城市棚户区改造计划总面积有多少？答：列入我市城市棚户区改造计划总面积为659.91万平米，涉及户数7.97万户，其中：中心城区棚户区面积520.77万平方米，涉及户数6.23万户；四县区域总面积139.14万平米，涉及户数1.74万户。九、我市2010年和2011年城市棚户区改造任务分别是多少？答：按照国务院和省政府要求，棚户区改造三年任务两年完成。2010年我市改造任务为399.73万平米，其中：中心城区为321.27万平米，四县区域为78.46万平米。2011年我市改造任务为260.18万平米，其中：中心城区199.5万平米，四县区域60.68万平米。十、城市棚户区改造资金主要来源有哪些？答：（一）中央和省政府棚户区改造补助资金；（二）中央和省政府保障性住房补助资金；（三）改造地块土地出让收益；（四）平台融入资金；（五）财政性资金投入。十一、城市棚户区改造项目融资资本金占项目总投资比例最低为多少？有哪些主要来源？答：城市棚户区改造项目融资资本金执行廉租住房建设项目资本金不低于项目总投资20%的规定。主要来源有财政性资金、土地评估后注入平台、企业债券、信托资金等。十二、棚户区改造项目融资需具备的前期手续是什么？答：棚户区改造项目融资需具备的前期手续主要有：项目立项、工可批复；融资代建协议；建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证和施工许可证。十三：老城区控制区、核心区范围如何界定？答：老城区控制区范围为：洪都大道——解放西路（洪城路）——滨江路——抚河路围合的地区。其中核心区为：阳明路——八一大道——站前西路——抚河路围合的地区。十四：为什么老城区内要分控制区和核心区？答：我市老城区范围人口高度密集，按照疏散老城区人口的原则，根据我市公共服务设施规划，在老城区控制区范围内限制建设学校、医院、文化中心（馆）、体育场馆等大型公共服务设施，其中核心区范围内一律停建。十五、如何加快新城区公共服务设施的配套完善？答：相对老城区而言，新城区公共服务设施较为薄弱，按照市政府已经出台的有关文件精神，通过在土地、规划、税费等方面予以扶持，鼓励学校、医院、文化中心（馆）、体育场馆等大型公共服务设施向新城区和组团转移，加快新城区和组团公共服务设施配套完善，促进老城区人口向新城区和组团转移。十六、城市棚户区改造项目可享受哪些税费优惠政策？答：按照建保【2009】295号文件规定，城市和国有工矿棚户区改造项目可享受以下两方面的税费优惠政策：1、城市和国有工矿棚户区改造项目，免征各种行政事业性收费和政府性基金，包括：城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、新型墙体材料专项基金、防空地下室异地建设费、白蚁防治费、散装水泥专项资金、格调节基金、防洪保安基金。2、城市和国有工矿棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用房的税收优惠政策，即：安置房建设用地免征城镇土地使用税；购买商品房作为安置房源的，免征契税。十七、城市棚户区改造地块土地出让收益可否用于棚户区改造项目？答：城市棚户区改造项目拆迁出来的净地出让后，原则上应先从土地出让收益中提取四项专项资金，剩余部分可作为土地收储成本拨付给棚户区改造的拆迁安置主体或安置房代建主体，用于拆迁补偿和安置房建设。十八、城市棚户区改造地块所收取的税、费收入可否用于棚户区改造项目？答：出让城市棚户区改造项目拆迁出来的净地进行商业性开发，按规定不能减免的税收、行政事业性收费和政府性基金都应足额收取。所收取的税费纳入财政预算收入，按规定的用途使用。如果宗地出让收入等不足以保证棚户区改造项目收支平衡，可考虑按照对宗地上商业性开发所收取的各种税收、行政事业性收费和政府性基金数额，由受益财政等额安排项目资本金拨付给拆迁安置主体或安置房代建主体。十九、城市改造过程中涉及的城市和国有工矿棚户区改造建设用地是否征收城镇土地使用税？答：城市改造过程中纳入政府统一计划实施的城市和国有工矿棚户区改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。二十、单位和个人取得的拆迁补偿费是否征收营业税？答：按照城市发展规划，在旧城改造过程中，单位和个人因工地被征用而取得的不动产拆迁补偿费，不征收营业税。二十一、城市改造中拆迁人与被拆迁人实行房屋产权调换形式的补偿是否征收营业税？答：被拆迁人与拆迁人（单位或个人，以下同）实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，不征收营业税。二十二、个人取得的补偿费是否征收个人所得税？答：城市改造过程中个人因土地使用权被政府收回后原拥有不动产拆迁，被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿，无论是现金还是实物（房屋），均免征个人所得税。二十三、土地使用权拥有者将其土地使用权归还给政府后得到的资金补偿费，是否征收营业税？答：土地使用权拥有者将其土地使用权归还给政府时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还土地所有者的行为，不征收营业税。二十四、政府、拆迁公司、房地产企业等用自建房或商品房进行安置补偿的如何计征营业税？答：对政府、拆迁公司、房地产开发企业等自行建盖或购入商品房安置补偿的，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对超过拆迁建筑面积部分，以收到房款及价外费用为计税依据一并征收销售不动产营业税。二十五、城市改造中土地增值税的减免是如何规定的？答：指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权免征土地增值税；因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，比照有关规定免征土地增值税。二十六、参与城市改造开发的房地产企业，在土地增值税清算时，拆迁补偿费能否计算扣除？答：在土地增值税清算中，纳税人应据实提供扣除项目金额，并提供合法有效凭证，经税务机关审核确认后，方可据实扣除。在土地增值税清算时，对确实不能提供合法有效凭证据以扣除拆迁补偿费的房地产开发企业，需向主管税务机关提供以下证明材料，作为拆迁补偿费用可以在房地产开发成本中扣除的条件：一是要提供政府要求其搬迁或拆迁改造的批文；二是要提供实施拆迁的公司（如房地产开发企业）与每一个被拆迁户签订的拆迁偿合同，合同内容涉及拆迁土地或房屋的面积、补偿方式和补偿金额等相关内容；三是出具支付补偿费用的签收花名册。二十七、城市棚户区改造过程中，企业取得搬迁补偿收入，应如何缴纳企业所得税？答：因城市棚户区改造等原因，搬迁企业按现定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入，企业如果根据搬迁规则，用于购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入和扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。二十八、城市棚户区改造中的拆迁人如何确立？答：拆迁人应为棚户区改造项目所在辖区政府，城镇居民房拆迁工作应由所在区房屋拆迁部门负责。二十九、城市棚户区改造房屋拆迁的原则是什么？答：城市棚户区改造房屋拆迁的原则是：1、以人为本，依法拆迁。城市棚户区改造项目的确定和安置补偿方案的制订，要充分尊重群众意愿，采取多种方式征询群众意见，在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施，做到公开、公平、公正。严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规的规定，维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠。2、拆一还一，等价交换。城市棚户区改造房屋拆迁补偿安置的原则是“拆一还一，等价交换”。三十、城市棚户区改造实施房屋拆迁步骤有哪些？答：城市棚户区改造城市房屋拆迁步骤如下：1、由房屋拆迁实施单位对拟拆迁的房屋进行调查摸底；2、根据调查摸底情况制定房屋拆迁补偿安置方案；3、由拆迁人负责办理房屋拆迁许可证；4、现场发布拆迁公告，宣传拆迁政策；5、组织投票或抽签确定房屋拆迁估价机构；6、搬迁动员；7、签订房屋拆迁安置补偿协议；(各区房屋拆迁管理部门对达不成协议的进行行政裁决)8、被拆迁人自行搬迁；(对行政裁决规定期限内仍不搬迁的依法进行强制拆迁)9、组织被拆迁人回迁。三十一、城市棚户区改造中有哪几种拆迁补偿方式？答：城市棚户区改造拆迁补偿方式主要有产权调换和货币补偿两种，由被拆迁人自愿选择。三十二、房屋拆迁估价机构如何确定？答：依据《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》，由拆迁人委托房地产价格评估机构评估。拆迁人应当充分尊重被拆迁人知情权，由市拆迁管理部门组织拆迁当