广州市旧城改造更新模式研究

广州市旧城改造更新模式研究广东省建筑科学研究院2012.10前言“可持续发展”广州旧城改造的必然选择广州旧城改造的必然性“可持续发展”广州旧城改造的必然选择房屋日益危破公共服务配套设施落后市政基础设施陈旧交通拥堵空间环境局促空间结构失衡历史文化遗产亟待保护……产业问题环境问题空间问题交通问题土地问题社会问题文化问题广州旧城改造的必然性认识广州旧城广州旧城区范围面积达54平方公里，为保证研究成果切合实际、保证分析结论的可靠性和可行性，本次研究从广州旧城的历史、经济、社会、文化等各个方面进行深入分析，收集了大量的史料记载、文献、访谈、实例资料进行研究，使得研究成果能较全面的对广州旧城兴衰进行剖析。详实的现状调研多维度视角下的广州旧城感性认识广州旧城——2200多年国家历史文化名城；——汉、唐至今的千年商都；——近代文化传播地；——岭南文化中心。城市群体眼中的旧城——市民印象下的旧城：人与人交往紧密，生活丰富多样，是一个安居乐业的地方。——专家视角下的旧城：矛盾的历史文化名城，文化产业滋生地。——政府视角下的旧城：历史文化悠久，商业环境成熟，历史文化与经济价值较好。城市空间环境土地资源利用民生保障历史文化产业经济发展法制丰富的城市环境格局；旧城功能空间模糊。土地资源利用粗放与集约并存；旧工厂、旧居住区较多，存量土地再利用潜力大。公共产品供给不均衡；居住条件差，亟待提高。弥漫着浓厚的历史感，旧城是一个历史场所；旧城的历史文化正在消失。经济增长方式亟待转变；旧城经济呈“旺人不旺财”特点，产业结构急需调整。财政投资公民权利、开发商约束等制度缺陷；旧城更新正趋向民主和法制化。基础设施不足，政府财政投资压力大；旧城开发经济效益差，财政投资不足。多维度视角下的广州旧城不同时期的广州旧城广州以往旧城改造回顾改造主体改造模式资金来源存在问题政府单位、房地产商开发商土地所有人政府、开发商政府主导的零星修缮政府主导的零星修缮以及地产商主导的成片改造开发商主导拆建政府主导的整治工程政府主导市场参与的有机更新国家财政拨款财政、单位集资银行贷款、外资、社会政府、业主政府投资、社会增加旧城人口密度、加剧旧城衰老改造成本高、难度大单一的经济效益，不利于城市发展改造资金导致改造效果有限改造工作需继续完善计划经济时期改革开发后80年代改革开发后90年代改革开发后00-07年改革开发后07年至今旧城改造更新案例借鉴上海新天地香港旧区活化成都宽窄巷子改造佛山东华里片区改造绍兴仓桥直街历史街区保护与更新英国伦敦码头区改造韩国清溪川复兴美国纽约社区改造日本东京六本木六丁目地区再开发改造前后广州旧城可持续发展路径与策略广州旧城改造更新的动力旧城可持续发展路径产业可持续发展路径社会可持续发展路径环境可持续发展路径延长旧城产业链条产业多元化创新发展基础设施建设均等化广泛的民间参与保障困难群体发展循环经济加强旧城环境综合治理旧城可持续发展策略旧城更新改造作为推动城市发展的重要举措，必须以城市可持续发展为基础，以推动旧城全面发展为目标。采用的策略包含有以人为本的和谐旧城更新；精细化改造转变经济发展方式；历史文化保护与利用协调；环境修复与旧城建设同步。广州旧城改造更新融资模式旧城改造更新融资模式经营性改造项目融资模式公私营合作（PPP）模式旧城改造更新融资模式经营性改造项目融资模式信托融资模式旧城改造更新融资模式非经营性改造项目融资模式政府投资改造，增加税收收益旧城改造中部分项目可采用特许经营方式进行融资，可以采用特许经营的项目主要包括公园和文化历史建筑。特许经营范畴主要包括，冠名权、公共区域商业开发等，通过特许经营的方式吸引社会资本参与部分公共配套设施的改造。借鉴美国税收增值筹资经验与城市发展建设思路，对于非经营性公共项目主要由政府负责投资改造如历史文化街区、公共环境等公共配套建设项目。而政府的收益主要体现在，通过公共配套项目的改造，提升地区环境，增加城市税收和财政收入。特许经营广州旧城改造更新模式基于改造主体的旧城改造模式模式优势劣势政府为主体的改造模式可以较好的兼顾公众利益；保证城市发展质量。政府承担了巨大的改造资金压力；缺乏有效的市场化的运作机制，城市土地资源很难获得市场价值最大化。企业为主体的改造模式有利于改造资金筹措，降低政府财政压力；专业的开发商有利于加快城市改造建设进程。开发商主导旧城改造，往往以经济利益为主，容易忽视社会效益；开发商与拆迁户之间矛盾容易激化，可能造成社会影响；开发商主导的旧城改造，难以整体考虑城市发展，无法整体提升城市发展水平。业主主导的自主改造处于自身的居住需要，业主能积极参与和支持旧城改造工作。业主的改造行为，往往以自身需求为出发，可能与城市规划发生冲突；旧城业主一般经济实力有限，很难大规模实施旧城改造。政府主导下的开发商参与改造由政府负责组织改造的前期工作，保障社会效益；可以妥善处理被拆迁人的补偿、安置问题，不容易引发社会问题；引入开发商可以较好的解决改造资金，减轻政府压力。市场参与必然造成拆迁费较高，引起地区土地价格、房屋价格上涨，可能造成社会影响。基于改造方式的旧城改造模式模式适用范围历史文物保护模式旧城历史风貌保存较好的历史文化保护核心区；②具有地方特色需要保护的历史文化文化街区；历史文化经营开发模式规划的旧城历史文化核心区以外；具有地方特色的历史文化文化街区（如西关大屋、骑楼街区等）；市政、公共配套设施完善模式市政、公共设施不完善的旧城改造项目；所有市政、公共实施配套不完善旧城区。环境整治模式建成时间较短而且符合相关规划要求，但生态环境较差的旧城区。建筑质量无安全隐患外立面较差，影响城市形象的街区。既有建筑功能更新模式位于商业街区，具有较高商业开发价值的建筑。危房征收储备模式旧城内被认定为危房的私有产权房屋；旧城内被认定为危房的直管公产房。保障型改造模式困难群体相对集中的旧城区，且土地开发价值不高或无法实现自我平衡的项目。规划确定本地区主要建设市政、公共服务配套设施等公益性用地的地区。有机零星改造模式旧城建筑文物价值不高，历史风貌和整体城市肌理有较高历史文化价值的街区或地块，多数以传统民居等小型建筑为主。历史风貌保存较好，但是文物与当地危破旧房相互混杂的地块。整体拆建模式历史风貌区内没有文物分布的较大片区，改造经济价值较高的地块。目标导向下的改造模式选择旧城改造应该是一项公益性的城市开发活动，工作的主体应该由政府统筹实施。市场力量应该有限的参与其中，而不能成为旧城改造的主要力量。广州旧城改造更新实施机制和政策体系旧城改造与新区建设的互动机制旧城更新的评价机制旧城改造的利益协调机制旧城改造的社会保障联动机制旧城改造的实施管理机制旧城改造的实施保障机制广州旧城改造实施机制确保旧城改造工作稳步、高效、协调的推进广州旧城改造政策体系总体政策基本政策具体政策根据用政策体系配套支撑改造模式，改造模式实施效果反映政策体系设计合理性的思路，提出由总体政策、基本政策和具体实施政策三个层次构成的广州旧城改造政策体系，为广州旧城改造实施提供有力的支撑谢谢!广东省建筑科学研究院