我国房价过快上涨的成因与对策研究

1内容摘要：近年我国房价普遍上涨过快，对政府和普通老百姓都产生了深刻的影响。房价问题已经引起了社会的普遍关注。有关学者和专家对我国房价上涨过快问题的思考与研究也越来越深刻。本文考察了我国房价的整体特点；分析了房价暴涨的危害；接着对我国房价过快上涨的原因进行了分析，原因主要包括：土地供应不足导致地价上涨和开发商的抱盘惜售、社会购买力的增强导致购房欲望和能力的双提升、群众理性偏移导致“买涨不买跌”的心理和投机行为频发等；最后给出了几点促进房地产市场健康发展的对策。关键词：房地产市场购买力土地供应理性偏移Abstract:Inrecentyears,ourcountryhousepricesgenerallyrisingexcessivelyinthegovernmentandordinarypeople,hashadaprofoundeffect.Housepriceshavecaughttheattentionofsociety.Relevantscholarsandexpertstoourcountryhousepricerisingexcessivelyproblemthinkingandresearchalsomoreandmoreprofound.Thispaperexaminesthecharacteristicsintheoverallhomeprices;Analyzespricessoaringhazards;ThenthepricesrisingrapidlyinChina,thispaperanalysesthereasonsinclude:landsupplyshortagesofpricerisesanddevelopersholddishofpurchasingpowerrised,societydesireandabilityenhancementleadtopurchasethedoubleascension,massrationaloffsetleadtobuyornottobuyupfallpsychologyandspeculationfrequentetc;Finallygivessomepromotingthehealthydevelopmentofrealestatemarketcountermeasure.Keywords：RealestatemarketPurchasingpowerLandsupplyRationalmigration2一、我国房地产价格近年来运行的特点（一）房价持续快速上涨2003年以来政府虽然多次出台调控措施抑制过高的房价，但全国大部分城市房价不跌反涨，商品房屋销售价格每年始终以超过5%的速度上升。北京、大连、广州等地的房价普遍快速上涨。2006年70个大中城市房屋销售价格涨幅较上年有所回落，但是依然比上年上涨5.5%。除了上海以外，经济发达及沿海开放地区的房价依旧持续保持相当幅度的上涨。据有关部门公布的数据显示，2007年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%，涨幅比上月高0.2个百分点；2007年2月，全国各大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比上月低0.3个百分点。房价收入比迭创新高，住房消费已成为当今中国人公认的最沉重的生活负担之一。（二）高价格超过一般居民的承受能力我国在目前经济尚不充分发达，社会收入分配差距较大的阶段，却把住房改革的重点放在了私有化上，导致了目前房价上涨的现实。房价的上涨对于低收入阶层的人们的购房，造成了很大的压力。面对要买的房子，手中的钱却少之又少。什么时候房价才能落下来，使得广大老百姓都能买的起房，是目前老百姓最关心的事情。尽管自2007年四季度以来，商品房成交量持续低迷。房地产市场“狂热”不再：卖房人没有了以往的“牛气”，买房人不再迫不及待，市场观望气氛渐浓，房价进入近年来罕见的“理性回归”之中。去年10月至今，一度疯狂领涨全国楼市的深圳市场，开始曝出房价下跌的消息，上海、北京、广州等中心城市的房地产市场也出现了房价松动迹象。但房地产价格仍超出消费者支付能力。二、房价暴涨的危害房地产市场的持续升温．高房价产生的各种影响也曰益明显．对普通百姓生活和宏观经济调控的影响深远。（一）导致普通百姓购房的负担过重房价过高意味着居民要拿出更多的收入用于购房，进一步加剧低收入阶层的购房负担。从而影响其消费结构合理化。房价收入比过高，无法满足居民基本的生活需要，容易造成人们对现实不满的情绪，这不利于整个社会的和谐稳定。（二）对我国经济的稳定发展产生影响作为国民经济的重要产业．房地产具有较高的产业相关性、带动性。房价持续上涨，势必造成投资者对住房市场的盲目乐观，资金大量涌向房地产业，用于发展其他行业的资源就会减少，导致产业发展失衡，造成国民经济的畸形发展。房地产供给增加，必将加剧我国的投资过热现象，宏观经济运行的风险进一步增大。另外．由于房地产行业是资金密集型行业，地产商在开发过程中的资金来源很多是银行贷款，这可能导致商业信贷规模不断增大，货币投放量不断增多，货币的过量发行又增大了通货膨胀的压力。3（三）对我国金融市场的健康发展产生威胁随着房价的上涨，房地产开发又越来越热，这个行业出现泡沫的可能性不断变大。目前．我国大部分居民都是采用分期付款的方式购买住房，一旦泡沫破裂。势必导致房产价格急剧下降，居民的还贷能力紧跟着迅速下降。美国次贷危机就是一个例子，它导致各大银行的呆账坏账不断增多，被经济学者视为美国可能面临过去76年以来最严重的金融冲击。与美国的金融业相比：我国正处在起步阶段，对于呆账坏账的承受能力会更差。这必将对金融业产生沉重的打击，严重影响市场经济发展。（四）外国炒房者攫取暴利，导致我国财富流失外资炒房也是中国炒房的重要力量。由于人民币升值，以及中国房市和股市的上涨，吸引了大量国际投机资本进入中国市场。这些国际热钱通过虚假贸易、地下钱庄汇兑等途径进入中国。国际热钱首先流入股票市场和房地产市场进行投机炒作，在赚取高额收益后，再通过货币兑换赚取人民币升值收益。数据显示：约有2500亿至3000亿美元境外热钱流入中国，数量还在不断增加，主要投向了房地产和股票市场。这些热钱按1：7.5的汇率折算，约合人民币1.8—2.2万亿元。如此庞大的资金，足以在中国房地产和股票市场掀起巨大的波澜。据人民银行上海分行统计，流入上海的境外资金投资房地产的比重是：2001年是16.1%，2002年上升到23.5%，2003年超过了25%，2004年前5个月达到32.6%，呈不断上涨趋势；2004年一年，超过220亿元的境外资金直接流入上海的房地产市场；2002～2005年间，外资占了上海房地产市场的成交份额的20%以上。国外热钱对中国房地产市场的炒作，由此可见一般，这无疑是中国房价暴涨的一个重要原因。如上所述，2500至3000亿美元国外热钱流入中国，其中相当部分进入房地产市场。从一些公开披露的信息看，外资炒房的确获得了丰厚的回报，一些外资转让房地产项目的收益在50%以上。三、房价过快上涨的成因分析（一）土地供应有限引起地价上涨和开发商的抱盘惜售限制住房的供应量商品房的经济成本主要包括建造成本、地价和开发商的利润三部分。其中，房屋的建造成本是相对比较固定的，每平方米一般在1000—2500元之间，不可能有太大的变化。因此，导致房价上涨的主要原因在于地价的上涨和开发商利润的增加。一位业界人士这样说：“如果说房屋的总售价为lO000元，那么政府的地价为4000元，开发商的利润为4000元，建筑成本仅2000元。导致地价上涨和开发商利润增加的根本原因在于严格控制土地供应的土地政策。一方面，随着中国经济的快速发展和人民生活水平的提高，人们对土地和住房的需求势必增加，这需要土地的供应也随之增加。但4控制土地供应的土地政策与此背道而驰，这必然导致土地的供不应求，引发地价上涨。另一方面，限制土地供应的土地政策往往是通过行政手段来实现的，它会引起房地产开发商利用非市场、非竞争的手段与政府勾结或合谋，从而导致土地市场的垄断。依据经济学理论，这些通过垄断手段获取土地的开发商必然要根据垄断的程度获得高额的垄断利润，而获得垄断利润的重要而常用的手段就是捂盘暗售。（二）我国百姓购买力的增强导致购房欲望的增加和能力的提升近几年，我们可以切身地感受到整个社会拥有或者能够动用的财富在迅速增加。一是国民经济的高速增长。每年GDP以10％以上的快速增长，必然导致社会财富的增加。二是股市和楼市的空前繁荣。股市和楼市的繁荣，一方面引起了“财富效应”的出现，增加了居民改善居住条件的愿望和能力，另一方面也增加了股票和房产的流动性，使居民可以轻易地把这些资产变现，成为现实的购买力。三是信贷机制的成熟与完善。信贷机制的不断完善，使居民能够容易地获得银行的信贷，增加了居民可支配财富的数量。四是国际热钱的大量流人。由于预期到人民币将会进一步的升值，国际热钱大量流人国内。（三）群众理性偏移，“买涨不买跌”的心理和投机行为频发由于土地供应的有限性，导致房地产成为一种特殊的市场，有自己的运行规律和特点，容易引发群体心理学上所说的集体理性偏移，即作为各个南理性人组成的群体是非理性：虽然每个购房者都认为自己是理性的，但是整个群体是冲动的、易变的和不安的，完全为感性和情绪所控制。比如，作为这个群体中的一员，很容易为开发商的一段广告、售楼小姐的一句“甜言”、朋友的一语劝告以及售楼处别致的风景而激发起购房的欲望，尤其是看到刚刚看过的房子又涨价或又售罄时，便会更加激起其昂扬的斗志和最终购的决定，导致形成房地产市场“买涨不买跌”的潜在规律，这就给其他投机者的投机和开发商的捂盘惜售创造了良好的条件和可乘之机。这也是房地产市场容易出现泡沫的原因。四、促进房地产市场健康发展的对策（一）对房屋转让征收高比率收益税对房屋的过度投资和投机都是冲着房价上涨产生的高收益来的，因此，为抑制对住房的过度投资和投机，限制炒房行为，应对房屋买卖产生的收益征收高比率的收益税（普通老百姓为改善住房条件而出售旧房购买新房可以除外），如此可以使炒房变得无利可图，会对打击炒房产生立杆见影的效果，这样做一方面可以增加国家财政收入，另一方面可以抑制对住房的过度炒作，利国利民，一举双得。这是控制房地产市场过度投资和投机、抑制房价上涨的最直接最有效的手段。以往房价调控政策之所以没有收到良好效果，就是没有采取打压房地产投机收益的有效措施。采取这一政策，收益税率必须足够高，才会产生好的效果，否则只是部分减少了投机者的利润，并不能从根本上遏制投机行为。5（二）对开发商捂盘惜售、拉抬房价的行为进行抑制应改变开发商自行对外销售楼盘的作法，由房管部门建立房屋销售中心，集中管理房源，并办理房屋买卖手续。开发商在楼盘获准建设时就要将房屋户型、面积、套数等数据报告房屋销售中心，从预售开始，所有购房手续都要到房屋销售中心统一办理，开发商只负责楼盘推介，购房款由房屋销售中心收取后再划转到开发商账上。房屋销售中心要随时公布楼盘的销售和结存情况，使开发商失去捂盘惜售的可能。（三）银行发放第二套以上房贷应该停止有关查显示，在经济学家们认为房价上涨的前4位原因中，房地产投资/投机性需求旺盛居于首位，得票率为66%。上面提到的小区，晚上顶多只有20%-30%的住户亮有灯光的例子，以及深圳有关调查：披露的深圳投机性购房占到了58.42%，都可以反映出我国投资和投机性购房比例之高。投资和投机性购房极大地增加了对住房的需求，造成房屋供不应求的市场状况，推高了房价，投机者们还通过各种炒作手段拉高房价，加剧了房价上涨。较早进行房屋投资和投机的是温州人，他们扩大了炒房的影响，也因炒房而全国闻名。一些温州商人通过经营实业积累起资金以后，拿出一部分钱用于购房置地，首先造成了温州本地房地产市场的繁荣，抬高了温州的房地产价格。他们在本地房地产投资中尝到甜头后，转而把目光投向了周边的杭州、上海等地，并频频得手，获利丰厚。在炒房中先行获利的温州人，又带动了周围的人与他们共同投资，组成各种各样的