我国房地产行业深入分析及未来形式判断

1房地产政策调控的争论和市场形势有哲人说过，“一切都会过去、一切都不会过去”。我国房地产政策调控如果从2003年的中国人民银行121号文件算起，至今已有八年了，如果从2005年国务院明传电报算起，至今也已经六年了。期间2008年10月份随着我国宏观经济调控方针的反向调整，我国房地产调控政策也跟进进行了时间大约一年的反向调整。除此之外，我国房地产政策调控的认知基础、针对重点、方法手段和实践效果都是呈现一脉相承、一以贯之的。从我国房地产政策调控开始到现在，我们很少反思房地产调控政策本身是否符合科学发展观和房地产发展经济规律的要求，也很难找到一涨就调、一调就涨、越调越涨的社会和经济根源的共识。即便出现少数质疑争论的声音，也不被政策的制定者和执行者所重视，更不要说被接纳了。但客观事实是尽管舆论风向和行政力量呈现一边倒的格局，关于我国房地产调控政策的争论始终没有停歇，反而有愈演愈烈之势。为了更好的认识房地产市场客观现实，形成新时期背景下的社会共识，从而促进我国房地产业长期稳定的健康发展，现在确实有必要梳理在房地产领域里的主要争论。现根据我国最近几年在房地产的焦点问题和对立认识予以归纳和陈述。一、在房地产总体认知上的不同看法1、我国土地和住房制度改革是成功还是失败的我国的土地制度改革和住房制度改革启动于上世纪八十年代末，形成新的经济制度成型于九十年代。土地转让制度主要借鉴于香港的经验，公积金的制度主要借鉴于新加坡的经验。停止单位福利性建房分房，则是房地产从计划经济体制转向市场化、商品化道路的重要抉择。站在今天的角度，我国社会一部分人认为，住房和土地制度改革，扩大了城镇居民间收入财富的差距，已成为中国少数人掠夺公共资源和社会财富的手段。政府丢弃了住房保障的职责和制度，将城镇居民住房问题的解决都赶到了市场2上，致使多年以后中国城镇住房矛盾日益凸出。土地财政、税收规费、权钱交易、缺少社会责任感和道德良心的开发商，促成了我国城镇的高地价、高房价，已超越了大多数居民的实际购买承受能力，给社会的稳定与和谐带来了严重的负面影响。两项改革已经失败，其价值取向更是错误的。国家土地的权益应归国民所有，国民的基本居住权利应被国家保障。我国社会另一部分人认为，住房和土地制度改革是我国三十年改革开放中最为成功的两项单项改革，它开辟了我国城镇商品房市场化的发展道路，改变了城镇形态面貌，增强了城镇服务功能，优化了城镇产业结构。中国城镇住房问题在较短的时间里，从根本上得到缓解。城镇居民改善自己居住水平，增加家庭财富总量，其速度和规模都创造了世界城镇发展史上的奇迹。城镇发展和住宅问题的解决有了源源不断的资金动力。现在出现的高地价、高房价问题，是发展当中出现的问题，是政府保障住房职责缺位的结果，是改革推进不彻底的结果，而不是评判改革失败的依据。2、房地产业是不是我国国民经济的支柱产业计划经济条件下，土地是国家划拨的，房屋建设是政府统一实施的，住房是高度匮乏下的有限无偿分配。外国和我国历史实践都证明，计划体制和政府主导解决不了城镇住房问题，房地产也无法成为国民经济的主导产业。中国房地产业是伴随着社会主义市场经济而产生并发展起来的。我国房地产增加值在“十一五”期间占GDP的比重高达9%以上（按成本法和市场房租房两种计算方法的算术平均值），贡献了全国资本形成总额的20%、全国资本形成增长率的25%。我国社会一部分人认为，居住权利是人的基本权利，住房应该回归到它的社会公共产品的传统产业地位。房地产业不应该像现在这样，成为一个暴利产业和缺乏社会责任的产业，而应该主要是一个不以赢利为主要目的由政府承担的社会民生服务性产业。将房地产业奉为国民经济的支柱产业，将导致各种资源和优惠政策向房地产业倾斜，它的快速发展损害了其它实体产业经济的发展，也严重损害到社会弱势群体的住房需求。过度肯定它的支柱地位，助长了房地产业的畸形发展。我国社会另一部分人认为，现代社会中房地产业是国民经济的支柱产业是一个普遍现象，这是一个实证性的问题，而不是一个价值评判的问题。房地产财富3也是人类社会财富结构中最主要的实体部分。房地产业的支柱地位不仅仅是它自身占GDP和税费比重来体现的，也反映在这个产业的投资规模和市场销售规模，更取决于它对多达五六十种相关产业的拉动作用。我们不能只在经济出现困难的时候承认它的支柱地位，而在经济向好的时期又抹杀它的支柱地位。3、我国房地产市场是不是主要呈现为泡沫和投机我国房地产市场分为一级土地市场，二级增量房市场和三级存量房市场。一级市场主导方是政府，二级市场主导方是开发企业，三级市场主导方是无数个产权房屋的拥有者。三级市场的联动发展是我国房地产市场从初期阶段走入成熟阶段的重要台阶。我国社会一部分人认为，中国的房地产市场早已是一个充满着泡沫、投机和非理性的邪恶市场，境外投机者通过热钱哄抬市场价格，国内投机者通过炒房团炒作市场价格，真正的房屋自住需求者却买不起商品住宅。我国现在商品住宅的市场价格城镇居民大多数都是无法承受的。在市场上一方面是多套甚至十几套、几十套的商品住宅拥有者，一方面是即便优惠贷款按揭也无力购房的弱势群体，这种反差作为社会主义国家是不应该存在的。香港、东京、伦敦和美国都出现过商品住宅市场价格泡沫破灭的惨痛历史。商品住宅房价下跌，是理性回归，中国城镇老百姓是高兴的，也是期盼的。过早取消“投机倒把罪”，这是一个教训。现在不但需要打击商品房投机需求，同时还需要坚决遏制商品住房的投资需求。我国社会另一部分人认为，我国房地产市场总体上是一个城镇居民不断改善自己住房条件的市场，是一个不断成熟、逐步完善、相对规范、总体健康的市场。尽管存在着投机现象，但不是市场的主流现象。任何掏出货币购买商品住宅的行为，即便是购买经济适用房，即便是购买第一套房，即便是自住用途，本质上都是一种投资行为。国际上也都通行认为商品房既是一种消费品，也是一种投资品。即便一些城镇居民拥有二套房、三套房，也是应受到法律保护的家庭理财投资行为，其目的无非是提高住房水平、保护家庭财产保值升值、通过出租收益偿付分期按揭贷款或弥补家庭开支、提供子女住房和作为养老防病的备付资金等。政府政策应该保护国民的合法投资行为，而不是相反。4、我国城镇商品住宅中国老百姓是否能够买得起土地和住房成为商品，相对于它的产品时代而言，相对于依靠权力和社会地4位而无偿获得住宅而言，是一种历史进步。商品房地产的市场价格不仅取决于其开发成本，更取决于市场的供求关系。一个阶段房地产市场价格的大幅波动或者快速上升，都是有其深刻的经济和社会背景。我国社会一部分人认为，进入新世纪以来，我国城镇商品住宅出现了长时间的、覆盖全中国的、此起彼伏的涨价风潮。商品住宅市场价格已经远远超过其开发建设成本，远远超过城镇居民的收入水平，客观上促成了我国越来越多的城镇居民望房兴叹。购买一套商品住宅相当于几十年的工资收入，需要绑架老少三代一起成为不吃不喝几十年的“房奴”。刚刚走上工作岗位的夹心阶层，在住房问题上很受伤，很无奈。大量的年轻人已因买不起房而逃离“上、北、广、深”。我国城镇的房价收入比、房价地价比、房价租金比，都是扭曲的超过了国际正常比值。房价已成为我国社会和谐稳定、经济转型发展过程中的主要障碍，社会财富两极分化的特征在房地产领域特别突出。体现在住房问题上的社会公平和正义，甚至比太阳还要有光辉。我国社会另一部分人认为，我国城镇商品住宅的市场价格走的是一个由低到高的渐进过程。当初城镇居民自住房按照房改方案予以购买时其价格并不高，而居民以后出售住房却能获得相对更高的市场价格，成为我国城镇居民购买和居住商品住房的初始经济基础。即便商品住宅市场价格高企，但无论哪一类的住宅，在面对我国城镇化的历史大潮和土地资源稀缺的背景下，总体上还是呈现长期供不应求的局面。我国商品住房的购买者在总体上也都是中国国民，现在我国城镇90%的家庭户都拥有了一套以上的产权住宅。凡是买了房的人，都没有吃过亏，更没有不吃不喝。你今天买不起房，并不等于你过去没有买过房，更不等于你今后买不起房。即便你一辈子买不起房，也不等于别人买不起房，也不等于你没有房子住。超过经济能力，超越住房保障权利而去追求住房财产，是不可取的。二、在房地产具体政策上的主要分歧我国房地产调控具体政策，立足于调控的价值取向和目标任务，来源于国务院各相关部门，并根据不同时期特点和不同地域发展状况，而在全国范围内严格、反复实施。这些房地产具体政策实际上都是围绕着一个“价格靶心”，服从于努力使价格“回归理性”、“合理水平”的目标要求。政策框架一方面是针对房地产5市场行为和市场表现的，一方面是针对保障住房的建、售、租、配、退的。对房地产政策可以有多种分类，本文以政策针对购房者、针对地方政府、针对房地产企业、针对规范市场秩序等进行四类分类。分别描述支持和反对的理由。1、针对购房者的调控政策这些政策主要是：提高首付比例、提高贷款利率、提高转让费税、提高持有成本（房产税）、限制海外境外人士购买商品住宅、限制外省市人士购买商品住宅、限制本地城镇居民购买多套商品住宅等。取消福利分房，在政府承担保障住房职责的同时，坚持房地产资源配置市场化的改革方向，采取多种鼓励措施，让多数城镇居民通过购买商品住宅的途径，解决城镇居民的住房问题，是我国多年来政策价值取向。但是在保障住房缺失和房价快速上涨的情况下，中低收入者的住房问题引起了全社会的高度关注，政策价值取向也在慢慢发生变化。我国社会一部分人认为，调控房价的重要途径之一是抑制需求，其主要办法是通过提高首付、利息、税费，增加商品住房购买和持有成本。在这些经济手段效果不明显的时候，应该果断实行商品住房购买行政限制，先从外国人限起，再纳入港澳台同胞，继而限制外地人购房，最后不惜对本地居民多套购房进行限制。房屋本身是用来居住消费的，一方面市场供不应求，一方面大量人买不起房，应该确立我国城镇居民一户只能居住并拥有一套房的居住标准。在行政限购效果不明显的时候，应该扩大限购地域范围和延长限购时限。在对市场上投机者打击后，如房价回归的效果不明显，应该坚决遏制商品住宅投资需求。在对投资需求遏制后，如果房价回归的效果仍不明显，那么不惜对商品住宅刚性需求实行误伤，也在所不惜。歼敌一千，自损八百，也是值得的。先把房价降下来，再去解决宏观经济中的其它问题。中低收入者的住房问题，应该由政府切实承担起来，建设并配租配售各类保障住房，千方百计让中低收入者买得起房，租得起房、住得上房。我国社会另一部分人认为，中国城镇商品住宅市场价格下不来的根本原因是城镇居民居住水平原本很低，改善性需求十分旺盛，再加上城市外来人口和新工作人口的增加，总体上处于商品住宅供不应求的局面。以上海市为例，近十年平均每年机械性人口净增55万人，致使2010年上海人口规模达到2300万，8006万户。而近两年上海新建商品住宅平均每年市场交易量约为12万套，按此计算，理论上住户平均需要66年才能买到一套新房。面对一个供不应求的商品，通过行政性限制，以图达到需求减少，从而价格下跌的目标，其实是办不到的，国内外无一先例。限外国人买地建房购房，不利于吸收外国资本、管理经验和国际人才；限港澳台同胞购房，不利于一国两制和实现祖国统一的宏大目标；限外地人购房，不利于我国小康社会城镇化标准的实现和人才竞争性流动；限本地人买房，不利于满足改善型住房需求。短期房地产调控的政策和国家的长期发展目标不相匹配衔接。打着让更多中低收入者买得起房旗帜的调控政策，最终承受政策限制最大的还是中低收入者。2、针对房地产企业的调控政策这些政策主要是：70/90、提高开发和交易环节费税（土地增值税、营业税等）、限制企业间并购、限制企业上市或增发、限制融资（贷款、债券、基金）、限价出售、限制外企进入中国房地产业、清查企业成本、企业问责约谈、投资保障房允发企业债券等。中国房地产企业并非是传统意义上的企业，而是在改革开放年代由各行各业的资金和人才流入而形成的多种所有制并存的新兴企业，是我国企业大军中的一支重要组成部分。尽管少数企业存在着一些缺陷，甚至严重问题。但总体而言，我国房地产企业是政府产业政策的践行者和社