城市CBD与HOPSCA比较研究

CBDPKHOPSCA■CBD理论及特征■CBD发展规律■北京CBD案例研究分析■印象HOPSCA■HOPSCA概念及特征■案例详解■国外其他典型案例■CBD与HOPSCA终极对话目录CBD研究PART1CBD理论及特征何为CBD？CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓真正是“寸土寸金”。美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座、我国香港的中环以及新加坡的中心区等都是世界闻名的CBD。CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。CBD特定的职能要求区内的建筑必须高密度、现代化。因此，CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。一般来讲，写字间要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。CBD是英文centralbusinessdistrict的缩写，中文译为中央商务区。CBD起源于社会学对城市空间结构的分析。当代城市CBD的八大特征现代城市中央商务区主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。当代城市CBD拥有这些基本特征。1、拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；2、拥有商务空间的最高聚集度；3、具有最高的交通可达性，无一例外处于城市干道系统的核心；4、拥有最高的地价；5、与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联度；6、具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观；7、借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用；8、趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域重合的趋势显著。PART2CBD发展规律CBD规律一：城市功能聚集中心阶段时间主要交通通讯工具生产方式城市地域结构演化阶段CBD功能第一阶段1920年以前电车、马车、邮递福特主义城市膨胀阶段商业为主，混合功能第二阶段1920－1970年火车、汽车、电话大规模生产为主市区蔓生阶段专业功能分区、综合功能第三阶段1970年以后高速公路、信息高速公路灵活、柔性化的生产方式多层向心城市体系阶段商务办公功能升级，向综合化、生态化方向发展城市CBD的发展是城市发展和社会生产力发展共同作用的结果.现代CBD的功能演化CBD的三种功能聚集中心1、管理和控制职能聚集中心在CBD的功能建构中，需要优先考虑具备这种“管理与控制”职能的全球性、区域性商务办公设施的开发与建设。2、金融市场运作功能聚集在区域和世界经济一体化进程中，生产、办公和服务显现出地域分散化的趋势。金融业运作的全球一体化，市场经济中不断繁衍的多样化非银行的金融服务业和国内国际的专业银行，并在CBD聚集形成金融中心，与商务办公设施一起承担着管理与控制功能。3、专业化生产服务职能集聚生产服务业是支持生产活动的专业化服务设施，其在现代经济中的地位日益提高，并以其中间产品服务，构成经济供应能力的一部分，是CBD主导职能的衍生性经济活动。而以商业零售、休闲娱乐为主的生活性服务设施在CBD职能机构中被视为配套性服务设施。在CBD发展初期和依托城市商业中心发展商务中心的过程中也占据重要地位。CBD规律二——地价与租金在城市地价的分布规律中，有一个最高地价点，其周围地带往往成为CBD的核心，而这里同样也是城市最高租金汇集地。由于CBD空间的希缺有限性和可达性的差异，地价呈不均匀分布状态，竞争使得只有承租能力较高的功能才能占据地租较高的地段。这种承租能力的差异使各CBD功能存在着一定的等级序列。ⅠⅡⅢⅣⅠ高档零售；Ⅱ金融、信息咨询；Ⅲ旅馆、批发业；Ⅳ居住及其他地带位置纽约芝加哥亚特兰大波士顿达拉斯平均CBD9－108－96.5－7.59－106.5－7.58.03城市外围7.5－96.5－7.54.75－6.257.5－8.55－76.85高出比例0.11－0.200.20－0.230.20－0.350.18－0.200.07－0.300.171972年美国新建高档办公建筑的租金比较（单位：美元/平方英尺/年）CBD的建筑容积率高于周边，而周边地带的容积率随着与中心区距离增加而迅速减少。单位楼面的价格差异在叠加容积率差别后，CBD单位土地面积的价格将数倍、数十倍高于外围地带，这一综合地价表现在各个城市中都是非常显著的。CBD的开发分类级别主要城市例举CBD规模（建筑面积：万平方米）人均占有量（人/平方米）第一类世界级纽约、东京、伦敦、巴黎等1500－2500约1.2－3.5第二类全球区域集多伦多、悉尼、上海、北京等500约0.4－1.6第三类国家级深圳、广州、天津等300约0.4第四类地区级合肥、长沙、大连等150－250约0.3不同级别CBD合理规模城市级别决定了CBD规模单中心城市的CBD规模与容积率（注：单中心城市指全球区域级城市或国家区域中心城市、重要城市）单中心CBD用地面积（百万平方米）建筑面积（万平方米）容积率巴黎拉德方斯1.62501.6芝加哥中心1.86003.3休斯顿中心1.54202.8悉尼金融区12502.5新加坡CBD1.53502.3上海陆家嘴CBD1.74502.6北京建外CBD1.56004.0大连新市中心区2.24001.8深圳中心区CBD0.83003.7广州珠江新城CBD15005.0单中心CBD开发三大规律：A用地规模多在200万平方米以下；B、建筑面积在500万平方米以下；C、开发强度之容积率多在2.5左右。CBD内房地产开发的物业构成类别组成用地（％）办公机构银行、保险公司、专业服务（律师行）等、管理机构（大公司总部、行政机构等）40％商店零售商店、百货店16％工业、仓储工厂、仓库12％公共建筑博物馆、大学、娱乐机构10％住宅22％总计100％现今城市中心商务区主要由商务办公、金融和服务三类职能设施构成，同时也不同程度地包括一定量的传统的商业零售类和居住职能设施。在CBD中这三大职能的比例关系一般为2：1：1，即以办公职能为主，兼以金融和服务类职能。如巴黎拉德方斯三大职能分别占50％，25％，25％。世界其他商务区的功能比例也大致如此。经验表明：1、活力四射的CBD内写字楼建设量应约占到50％，商业设施及酒店、公寓住宅等应各占20％，其余分配给各种必要的配套设施；2、对于城市CBD外围而言，“居住”是城市新区活力源泉，由研究表明，一个城市新区居住规模超过40％，这个中心区才能成为富有人气和活力的城市中心。PART3北京CBD案例分析地理位置CBD区位：北京市建国门至朝阳门、东二环路至东三环之间CBD规模：北京市CBD规划用地约4平方公里，规划范围东自西大望路，西至东大桥路，北起朝阳北路，南达通惠河。现有建筑300万平方米，政府投资100亿于15年内达到1000万平方米，计划2008年完成整个规划的70%。届时，CBD写字楼占50%，公寓占25%，商业、文化、服务、娱乐设施占25%，多功能性强化。区域主要代表项目：新城国际公寓、北京财富中心、尚都国际中心、万达广场、蓝堡、金地国际花园、温特莱中心、温莎大道已成现房项目：阳光100、建外SOHO、世贸国际公寓、北京中国第一商城、旺座商务中心。北京CBD规划沙盘图定位城市功能定位建成北京市走向现代化国际大都市的新城区，建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区。经济功能定位集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区。现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域。金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。总体规划商务设施文化娱乐居住用地中小学用地教育科研用地市政用地绿化用地混合使用规划理念A、商务中心区的整体框架延续北京历史文脉和城市肌理，形成方格状基本路网结构，并体现与旧城中心区的轴向联系和区内的轴向布局与发展。B、突出以商务办公为主的功能，将主要商务办公设施集中布置在“金十字”街两侧地段，设计形成混合功能区。重视文化功能，强调文化设施与商务设施的有机融合。C、重视生态环境建设，强调商务中心区内设置大面积公共绿地，并通过绿化带的连接，形成完整的绿化体系。D、塑造完美的城市形象，将超高层建筑相对集中，并突出设置标志性建筑，形成重点突出、错落有致的空间形态。E、建设现代化、立体化的交通体系，强调地铁与公交设施的建设,创建便捷的交通环境。F、建设完善的信息网络，构筑统一开放的公用业务平台，为企业和社区信息化建设提供便利条件和有力保障。交通规划规划中道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。为分析解决社会车流与CBD车流的矛盾，专家们根据交通需求，增加了路网的密度，把城市绿化与行人系统进行适当的融合；利用CBD区域模式及整体交通规划模型对CBD路网进行了评估，建议增加南北向地铁线路。思路1、制定相应的交通组织方案，保证商务中心区对外交通的通畅。研究商务中心区建设与周边地区及市区的相互影响，进行定量分析和评价，提出交通改善方案及对策措施。2、针对北京商务中心区缺少出入通道和集散网络的状况，在路网规划中强调完善路网结构，最大限度的寻求路网整体协同效益。3、强调空间综合利用，使交通设施的安排尽可能与建筑物相融合，最大限度地有效分割各交通方式空间，尽可能使人流与车流、各种类型车流在空间上分流，形成一个与人文及生态环境融合的交通环境。具体措施CBD要建内部公交循环系统当进入CBD区域时，有两条内部循环公交线路可供选择。该线路上设置公交专用道，同时采用大容量公交车。公共交通将在未来CBD内达到56%的比例，这与国外发达国家的CBD区域通常要求在70%至80%的公共交通比例相比仍然维持了较低的比例。CBD未来有两条内部循环公交线路现有以及未来规划中的四条地铁线路将承担CBD区域公交出行量的40%，约每日36000人次。CBD地下铁建设路线区域内将增设四条地铁线路七个地铁站在区域边缘将会设四个公交站点。使用公共交通工具的人在区域外的公交站点或者区域内的地铁站进入CBD后就可以搭乘公交。黑色圆圈为公交换乘站环境景观规划历史人文公园表演艺术广场科技信息公园自然科学公园受现状条件和土地开发方式的制约，在CBD内形成大面积集中的绿地的难度很大。规划在西北，西南，东北，东南四个区各规划一个面积2.5公顷左右的公园，形成具有不同题材的主题公园，拟规划为历史人文公园、表演艺术广场、科技信息公园、自然科学公园四个公园之间有绿化带和步行道连接，穿越整个商务中心区，并与南侧通惠河沿岸的滨河绿化相连，组成商务中心区环状的主要绿化系统，环状绿化系统将整个商务办公区连接，且位于区域的中部，人流比较集中的位置。串起历史人文公园和表演艺术广场人文轴线科技轴线串起科技信息公园绿化系统的两条轴线绿化系统在于主要道路相交处尽量放大成较为开阔的开放空间，增强它的识别性和导向性，同时为连续、紧张的街道界面提供一个喘息的空间，为CBD密集的建筑群体提供一个观赏的距离。规划中设置了阶梯状的亲水平台、活动广场以及四季的栽植，使它成为一条带状的开放空间。沿途设置码头、戏水、溜冰等亲水设施，使人与自然环境更加贴近。通惠河在红线两侧附近建造商务办公区红线外围依次是混合功能区，再外围是居住区，规划的空间形态设计就是顺应这种依次递减的顺序趋势，形成一个中间高，向外依次递减的整体形态。主体建筑的高度均在100米以上，高度在150--300米之间，标志性建筑在宽敞的道路两侧沿三环路成序列展开，产生一种强烈的震撼力，使三环路成为展示CBD形象的一个窗口。建国门外大街东三环路超高度核心区延续长安街的传统格局，建筑较庄重、严整，临街基本形成一个平直的界面，这种规整的界面和三环路活泼、跳跃的分割形成一种鲜明的对比。混合功能区和居住区基本高度控制在80米以下，建筑采用街坊式的布局，基本统一的高度，形成一个大背景，从而形成一个比较清晰的城市轮廓线，起到烘托商务办公的作用。超高层建筑较为集中的区域，它的主要建筑将会成为整个