深圳2018年上半年房地产市场监测报告

深圳2018年上半年房地产市场监测报告中国指数研究院2018政策2018年1-6月，深圳发布数条新政，新政有如下关键点：01020304深圳正式出台保障性住房收购办法为规范保障性住房收购行为，依据《中华人民共和国物权法》《深圳市保障性住房条例》等相关法律、法规的规定，深圳市住房和建设局制定了《深圳市保障性住房收购操作规程》。2018年上半年，深圳推出“三价合一”等政策1《关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。《关于加强棚户区改造工作的实施意见(征求意见稿)》使用年限在20年以上的，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的老旧住宅区适用棚户区改造政策。《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系。住宅成交：2018年上半年，深圳商品住宅成交套数和成交面积同比增加两成•2018年上半年，在调控政策和春节假期影响下，一季度成交量大幅走低，2月新房成交量处于历史低位，仅为794套；3月成交量有所回升，4月出现小幅下跌，5-6月成交量回暖。2018年上半年，全市共成交商品住宅12804套/128.86m²，成交套数同比增长21.92%，成交面积同比增加22.34%。2注：统计口径宝安区、福田区、龙岗区、罗湖区、南山区、盐田区。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com22.6430.5636.5333.5955.4934.8321.61010203040506070809011-0111-0311-0511-0711-0911-1112-0112-0312-0512-0712-0912-1113-0113-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-05万平方米2011-2018年06月深圳市商品住宅月度成交走势月度成交面积1-12月月均成交面积住宅成交：2018年上半年，龙岗、宝安区仍是主力成交区域，且成交量同比均有所增长•绝对值来看，2018年上半年，宝安和龙岗仍然是深圳商品住宅市场成交量最大的两个区域，共成交11460套/107.50万m²，成交套数合计占比89.50%，面积合计占比80.42%。•相对值来看，2018年上半年，龙岗、宝安、福田、罗湖成交面积均有不同程度的增长，南山成交面积有所下降，盐田零成交。3数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com3.183.0314.110.2935.8148.913.206.3411.820.0043.1564.35-150%-100%-50%0%50%100%150%010203040506070罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区万平方米深圳市各区域商品住宅成交面积及同比增速2017年上半年2018年上半年同比增长率住宅成交：2018年上半年，刚性需求主导深圳楼市，总价600万以下成交套数占比近八成•从面积段来看，市场以70-90m²的刚需中小户型为市场成交主力，成交套数合计占比57.24%，与去年上半年相比减少了7.05个百分点。•从价格段来看，市场以总价600万元以下产品为成交主力，成交套数合计占比79.97%，与去年上半年相比减少了0.71个百分点；600万元及以上的产品成交套数合计占比同比增加了0.71个百分点。4数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com0.05%1.28%3.05%4.59%3.84%7.26%5.13%4.00%52.45%11.84%4.79%1.70%0.29%0.13%2.77%2.31%4.19%14.84%5.10%7.34%48.28%8.97%2.21%3.56%400㎡以上300-400㎡200-300㎡150-200㎡130-150㎡110-130㎡100-110㎡90-100㎡80-90㎡70-80㎡60-70㎡60㎡以下按照面积分段的成交套数占比情况2018年上半年2017年上半年0.48%1.07%2.47%2.48%2.33%1.42%0.83%0.90%3.06%4.28%9.28%8.13%7.17%14.08%19.05%16.72%4.05%2.16%0.04%0.29%0.36%2.29%1.06%1.48%0.87%0.98%1.64%4.83%6.23%13.58%8.08%17.87%12.71%13.86%3.39%4.03%3.47%2.98%5000万元以上3000-5000万元2000-3000万元1500-2000万元1200-1500万元1000-1200万元900-1000万元800-900万元700-800万元600-700万元500-600万元450-500万元400-450万元350-400万元300-350万元250-300万元200-250万元150-200万元150万元以下按照总价分段的成交套数占比情况2018年上半年2017年上半年住宅供应：2018年上半年，深圳共计推出商品住宅面积110.52万m²•2018年上半年，深圳共计推出商品住宅面积110.52万m²，同比增加55.3%；一季度推盘预售量较少，供应面积同比下降45.75%；二季度，批售项目逐渐增多，供应面积同比增长98.04%。5数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com147.27255.15161.88393.63260.24327.24146.02441.06278.73436.84239.48197.4971.15207.42110.52-100%-50%0%50%100%150%200%250%01002003004005002011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年下半年2017年上半年2017年下半年2018年上半年万平方米深圳市商品住宅供应面积批准上市面积环比增速同比增速7数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com住宅供应：2018年上半年，商品住宅新增供应主要集中在宝安、龙岗、南山•绝对值来看，2018年上半年，深圳商品住宅新增供应主要集中在宝安和龙岗两个区域，其中盐田半年度供应量为零。•相对值来看，由于上半年批准的预售项目多数分布在宝安、龙岗和南山，所以这三区的批准上市面积较多且同比分别增长109.85%、18.01%、69.88%。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com0.008.9610.890.0028.0323.270.475.2718.500.0058.8227.46-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%010203040506070罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区万平方米深圳市各区域商品住宅批准上市面积及同比增速2017年上半年2018年上半年同比增长率成交价格：2018年上半年，深圳新房住宅成交均价走势趋稳•2018年上半年，深圳新房住宅成交均价为54160元/m²，同比小幅下跌0.86%。深圳房价继续维持回落盘整趋势，1-6月的均价为：54240元/m²→54191元/m²→54185元/m²→54169元/m²→54111元/m²→54093元/m²，已连续21个月小幅下跌，新房均价走势趋稳。7数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%01000020000300004000050000600007000011-0111-0411-0711-1012-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-0416-0716-1017-0117-0417-0717-1018-0118-04深圳商品住宅成交价格月度走势交易价格（元/平）环比增速同比增速成交价格：2018年上半年，南山区成交均价领跑各区•绝对值来看：2018年上半年，南山区成交均价为101006元/m²，居各区之首，其次是福田区和罗湖区，成交套数最高的龙岗区和宝安区成交均价分别为39862元/m²、55456元/m²。•相对值来看，宝安区、龙岗区成交均价同比小幅增长，罗湖区、福田区、南山区同比均有小幅下跌。8数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com7779998746105879551725156637843731159321810100605545639862-120.00%-100.00%-80.00%-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%020000400006000080000100000120000罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区元/平方米深圳市各区域商品住宅成交价格及同比增速2017年上半年2018年上半年同比增速销供比：2018年上半年，深圳商品住宅销供比为1.17，供不应求•2018年上半年，深圳商品住宅新增供应面积110.52万m²，成交商品住宅128.86万m²，销供比为1.17，供不应求。9数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com00011111201002003004005002011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年下半年2017年上半年2017年下半年2018年上半年深圳市商品住宅销供比走势批准上市面积（万平）交易面积（万平）销供比去化周期：2018年上半年，深圳商品住宅库存面积同比有所下降，去化周期较去年同期缩短6.04个月•截止2018年6月底，深圳商品住宅可售量为26725套/266.25万m²，可售面积同比减少17.76%。•去化周期为12.4个月，较去年同期减少6.04个月。10数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com0.005.0010.0015.0020.0025.00010020030040050011-0112-0113-0114-0115-0116-0117-0118-012011-2018年06月深圳市库存面积及去化周期走势可售面积（万平）去化周期（月）二手住宅：2018年上半年，深圳二手住宅成交套数同比增加16.22%•2018年上半年，深圳共成交33704套二手住宅，同比增加16.22%；成交面积276.86万m²，同比增加11.65%。11数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com453131535220587368864702540802263133093860398668475933736553290013457733704-100%-50%0%50%100%150%010000200003000040000500006000070000800002011-2018年上半年深圳二手商品住宅成交量走势成交套数环比增速商品住宅：鸿荣源·壹城中心凭借65.28亿元/11.12万m²问鼎深圳商品住宅销售排行榜双冠军12数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2018年上半年深圳商品住宅成交金额TOP102018年上半年深圳商品住宅成交面积TOP1