姜伟与淮南市通顺置业有限公司、上海启创房地产经纪有限公司等合同纠纷一审民事判决书

律伴网（lvban365.com）法律服务平台安徽省淮南市田家庵区人民法院民事判决书（2015）田民一初字第01895号原告：姜伟，男，1968年5月12日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。委托代理人：冯涛，安徽志同律师事务所律师。委托代理人：沈锋，安徽志同律师事务所实习律师。被告：淮南市通顺置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区。法定代表人：曹明明，该公司董事长。被告：上海启创房地产经纪有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：蔡东，该公司董事长。被告：淮南市金海凯园商业运营管理有限公司，原住所地安徽省淮南市田家庵区，现住所地安徽省淮南市田家庵区。法定代表人：陈丛春，该公司董事长。委托代理人：陈从兰，该公司员工。被告：李旭日，男，1979年11月4日出生，汉族，淮南市金海凯园商业运营管理有限公司总经理，住安徽省淮南市田家庵区。委托代理人：陈从兰，女，1964年12月26日出生，汉族，淮南市金海凯园商业运营管理有限公司员工，住址同李旭日。原告姜伟诉被告淮南市通顺置业有限公司（以下简称通顺置业公司）、上海启创房地产经纪有限公司（以下简称上海启创公司）、淮南市金海凯园商业运营管理有限公司（以下简称淮南金海凯园公司）、李旭日合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜伟及其委托代理人沈锋到庭参加诉讼，被告通顺置业公司、上海启创公司、淮南金海凯园公司、李旭日经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜伟诉称：2009年前后，开发商（通顺置业公司）、销售商（上海启创公司）大肆宣传其建设开发的北京名都商铺。并把1-3层的商铺划分成5-10平方米的约2000个格子对外销售。原告受其宣传影响，感受到购买这样的商品房，其价格可以接受。于2009年10月20日出资购买了“北京名都”1376、1377商铺，并与开发商通顺置业公司签订《商品房买卖合同》，同时，被告委托香港金海凯园商业运营管理有限公司（以下简称香港金海凯园公司）与原告签订《北京名都商业委托经营合同》。被告宣传的内容即使未载入《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《北京名都商业委托经营合同》第五条约定：1、前三年的租金由开发商支付，按每年总房款的8%一次性冲抵业主购房款；“经营公司”从第四年起开始支付租金，第四到第六年按每年总房款的9%向业主支付租金；后四年（7-10）按每年总房款的10%向业主支付租金。2、“经营公司”按年向业主支付租金，每年第一个月之25日至30日，“经营公司”将当年租金向业主一次性付清。3、租金自商品房律伴网（lvban365.com）法律服务平台交付之日后三个月起开始计算。2010年10月24日，开发商、销售商又委托淮南金海凯园公司承接《北京名都商业委托经营合同》，又与原告补签《北京名都商业委托经营合同》。合同的内容与香港金海凯园公司的合同相同。2013年10月1日，三年租期届满。按照《北京名都商业委托经营合同》第五条约定，“经营公司”应当在2013年10月25日至30日期间向原告支付下一年度的租金。双方正在洽谈如何支付租金时，被告李旭日突然于2013年10月30日在“猎潮·淘宝城”一楼大厅张榜公示：“北京名都广大业主，由于经营公司经营不善，造成委托经营管理合同不能正常履行，现经营公司决定退出对北京名都商业运营管理，请广大业主自看到公告之日起，带齐购房手续到北京名都一楼退铺办公室，办理退铺手续，过期不办视为自动放弃。”《北京名都商业委托经营合同》第四条约定，双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。因任何一方违约的原因造成本合同不能继续履行，违约方应承担本项目造成的一切损失。“经营公司”李旭日擅自解除合同，已严重违反前述约定，系根本性违约。同时，其又诈骗了现在租赁商户的租金。2013年12月4日，在淮南市田家庵区人民政府的主持下，淮南金海凯园公司承诺2014年1月25日支付一年的租金。按照合同第3条第2款第2项的约定，被告应承担剩余六年租金的违约金，现原告只要求其承担百分之三十。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除《北京名都商业委托经营合同》；2、各被告支付第四年度租金26532元；3、被告承担解除合同违约金51295元；合计：77827元；4、被告承担本案诉讼费。原告姜伟为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：证据一、原告的身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。本院经审查依法予以确认。证据二、房产证，证明原告是诉称房屋的产权人。本院经审查依法予以确认。证据三、2009年10月13日淮河早报刊登的通顺置业公司的倒计时广告复印件一份、北京名都楼盘宣传页复印件两份，证明：1、广告是在主流媒体上刊登；2、通顺置业公司和上海启创公司在宣传时承诺包租为十年，1.5倍回购，前三年房租为24%的房款，两公司具有不可推卸的责任。本院经审查认为：该份证据能够证明被告通顺置业公司和上海启创公司在销售房屋宣传时作出10年租约保障（1-3年回报率8%、4-6年回报率9%、7-10年回报率10%）、期满1.5倍回购的承诺，本院对该份证据的真实性依法予以确认。证据四、《商品房买卖合同》，证明原告看到通顺置业公司广告宣传后购买房屋并签订买卖合同，合同第四条的价款是抵扣总房款24%的房租之后余款即76%的总房款，合同价款与实际支付价款不一致。本院经审查认为：该份证据与其他证据相互印证，能够证明原告的举证观点，本院对该份证据依法予以确认。证据五、《北京名都商业委托经营合同》（说明：原告购买房屋后，先与香港金海凯园公司签订了委托经营合同，后淮南金海凯园公司承接了香港金海凯园公司，所以业主又与淮南金海凯园公司重新签订了委托经营合同），证明：1、通顺置业公司安排淮南金海凯园公司承租并经营原告的房屋，期限为十年；2、合同第3.2.2条约定，被告逾期支付租金超过三个月，原告有权解除合同，并向经营公司一次性追缴剩余年限的全部租金；3、合同第6.5条约定的总价款是真实的购房款；4、合同内容与证据三是一致的，相互佐证。本院经审查认为：该份合同是原告与被告淮南金海凯园公司签订的，本院对该份证据的真实性依法予以确认。证据六、2013年10月30日淮南金海凯园公司公告，证明淮南金海凯园公司在2013年10月30日自认其因管理不善不能履行合同退出运营管理，其单方解约，已经构成严重违约，应当承担违约责任。本院经审查认为：该公告系由淮南金海凯园公司作出，本院依法予以确认。律伴网（lvban365.com）法律服务平台证据七、上海启创公司与通顺置业公司签订的销售协议书复印件，证明：1、双方约定北京名都一到三层包销价7000元／平方米，溢价部分给上海启创公司，结合证据四、五，每平方米15000元以上，溢价部分已达到每平方米8000元，足以证明其享受利益超出通顺置业公司，上海启创公司应是房屋出卖人，不仅仅是代理关系；2、合同约定了经营公司的成立情况，管理公司违约责任应由上海启创公司承担。本院经审查认为：该协议系通顺置业公司与上海启创公司就销售北京名都项目商品房事宜所签订，与本案其他证据相互印证，本院依法予以确认。证据八、田区政府2013年12月6日编号97的会议纪要、淮南金海凯园公司承诺书复印件各一份，证明2013年12月4日双方争议经过淮南市田家庵区政府调解，淮南金海凯园公司承诺于2014年1月25日支付业主2014年一年的租金，到期之后淮南金海凯园公司再次违反调解内容，严重违约，应承担违约责任。本院经审查对该证据的真实性依法予以确认。证据九、（2014）田民一初字第00602号民事判决书复印件一份，证明四被告的基本情况及违约的事实。本院经审查认为：该份判决书是生效的法律文书，本院依法予以确认。被告通顺置业公司开庭前提交书面答辩称：《北京名都商业委托经营合同》合同当事人并非答辩人；履行《北京名都商业委托经营合同》支付租金并非是答辩人的义务；答辩人与原告之间是商品房买卖合同关系，答辩人在商品房买卖合同中并没有违约行为；答辩人与淮南金海凯园公司以及销售代理公司无法律上的联系，答辩人“包租”的销售方式是代理公司策划方案之一；上海启创公司“招商”不力导致原告损失，在本案中存在违约责任；涉案商铺的委托经营行为属于商业经营行为，其商业风险应该由委托经营合同的当事人承担。综上，答辩人不是原告请求解除《北京名都商业委托经营合同》的合同相对方，也不是该合同履行义务方。原告现起诉要求答辩人承担民事责任无事实和法律依据，请求依法驳回对答辩人诉讼请求。被告通顺置业公司在法定期限内未提交证据。被告上海启创公司开庭前提交书面答辩称：一、答辩人与开发商通顺置业公司之间的关系为销售代理关系。原告购买的北京名都房产系通顺置业公司独自开发建设，并由通顺置业公司委托答辩人进行代理销售。通顺置业公司与答辩人于2009年4月29日签署代理销售协议。根据该协议的约定和有关法律的规定，答辩人作为通顺置业公司的销售代理商，其进行代理销售行为所引起的法律后果，均应由委托人通顺置业公司承担，答辩人不承担任何责任。二、答辩人在进行代理销售过程中，严格按照通顺置业公司审查通过的宣传内容发布广告，并未擅自夸大宣传，更未作出任何虚假宣传。故答辩人不应承担任何责任。三、答辩人已经严格履行了销售代理协议所约定的合同义务，并为原告购买北京名都的房产提供了相应的服务。且答辩人在代理销售过程中并无不当之处，故不应该承担任何责任。四、通顺置业公司采取“售后包租”的方式进行销售，是通顺置业公司与原告自愿认可的一种销售方式。答辩人只是作为代理人，代为通顺置业公司与原告办理商品房买卖过程中的相关手续，商品房买卖的法律后果当然应该由买卖双方自行承担，与答辩人无关。况且，即使是通顺置业公司采取“售后包租”的方式进行销售违反了有关规定，那也是应该由有关部门对通顺置业公司进行行政处罚。综上，答辩人认为：答辩人作为销售代理人，其代理行为所引起的法律后果均应该由委托人承担，代理人不应该承担任何法律责任。被告上海启创公司在法定期限内未提交证据。被告淮南金海凯园公司、李旭日开庭前共同提交书面答辩称：一，金海凯园公司和李旭日，同意与原告解除《北京名都商业委托合同》。因为纠纷发生后，双方无法达成共识，原告的封堵行为，影响被告金海凯园公司正常经营，合同履行成为不可能。律伴网（lvban365.com）法律服务平台二，造成现在这种局面，显然与第一被告通顺公司和第二被告启创公司违规操作造成的，已经违反了《商品房销售管理办法》相关规定。这也是造成此次纠纷的主要原因。所以，两被告应当承担主要责任或全部责任。三，金海凯园公司与原告就租金起算时间发生纠纷，从而引起原告方广大业主的不满，发生封堵北京名都商场大门，造成无法正常经营。所以，原告也要承担一定的责任。另外，原告作为投资人，对经营中所产生的风险，也应当分担。四，作为被告李旭日，是金海凯园公司的职员，在公司经营过程中，产生的责任归结于金海凯园公司。因为其履行的是职务行为，李旭日不承担法律责任。综上所述，本案件的发生，是有多种因素形成的，不能将责任推给金海凯园公司来承担。所以，请人民法院查明事实，依法审理，公正判决。被告淮南金海凯园公司、李旭日在法定期限内未提交证据。经庭审调查，原、被告举证、质证，本院根据采信的证据，认定以下事实：本区学院路北京名都楼盘由通顺置业公司开发建设。该公司将该楼盘1-3层商铺分割成面积不等的若干商铺对外销售。2009年4月29日通顺置业公司（甲方）与上海启创公司（乙方）经协商签订协议一份，其中约定：甲方委托乙方代理销售“北京名都”项目商业用房，乙方采取“包销”的方式，双方共同协商制定标的物销售基价为